Выборгский — один из самых престижных спальных районов. По привлекательности его сравнивают с Московским. Здесь практически не осталось места для нового жилищного строительства, что еще больше подстегивает спрос.
По площади Выборгский занимает третье место среди самых крупных петербургских районов (просторнее только Пушкинский и Курортный) — свыше 11 000 га, население превышает 440 000 человек.
Район расположен в северной части города и имеет тре-угольную форму, расширяясь в северном направлении. На юге он граничит по набережным с Центральным и Петроградским районами, на западе — с Приморским, на востоке — с Калининским, на севере — с Всеволожским и Курортным. Выборгскому району административно подчинены поселки Парголово и Левашово.
По данным на 1 января 2008 года, в районе располагалось 4871 жилое строение общей площадью 9,72 млн кв.м. Жилая площадь 166 324 квартир составляет 5,89 млн кв.м. Район лидирует по числу жилых домов, находящихся в неудовлетворительном и ветхом состоянии (1490 объектов). Однако в большинстве своем это небольшие или част-ные постройки — их площадь всего 611 000 кв.м (для сравнения: в Центральном площадь ветхого жилья составляет 1,7 млн кв.м).
Это подтверждается и данными ГУИОН: в районе 2721 одноэтажный дом (больше только в Курортном и Красносельском).
На территории района находятся 354 типовые пятиэтажки — это шестой показатель по городу.
Выборгский — один из лидеров в городе по числу новостроек: здесь насчитывается 1500 зданий площадью 7,5 млн кв.м со степенью износа менее 20%.
В высокие широты
Выборгский район основан в 1715 году. Тогда в его южной части, прилегающей к Неве, был построен Морской, а затем и Сухопутный госпитали (ныне Военно-медицинская академия).
Вокруг образовалась госпитальная слобода. Во второй половине XIX века на берегу Большой Невки появилась промышленная зона: металлообрабатывающие, текстильные заводы и т.д. Территории вокруг них заселяли рабочие. В центральную часть района из Царского Села перевели Лесное училище (Лесотехническая академия). Земли вокруг парка училища занимали частные дома и дачи. С появлением железной дороги дачная застройка сместилась на север.
Свое нынешнее название район получил в 1817 году. Территории Озерков, Шувалово и Парголово вошли в его состав в 1963-м. Современная южная и центральная части застраивались в 1950-1970-х годах, северную (спальные кварталы с зонами отдыха) начали активно осваивать в 1980-1990-х.
Застройка Выборгского района началась с юга и развивалась в северном направлении: чем севернее территория, тем современнее дома. Здесь есть старый фонд до-революционной постройки, сталинские дома, «хрущевки» (кирпичные и блочные), панельные и кирпичные здания разных серий, в том числе и возведенные по индивидуальным проектам. Причем в районе строили, как правило, престижные серии и престижные же «сталинки» (есть 2-3-4-этажные дома дачного типа).
В южной промышленной зоне жилья совсем немного, и оно не популярно. Хотя большинство предприятий закрылись или перевели производство за городскую черту, экологическая обстановка здесь не лучшая. Кроме того, именно южная часть района как ближайшая к центру страдает от обилия автотранспорта.
По тем же причинам низким спросом пользуются дома на Сампсониевском проспекте, проспекте Энгельса и т.п. Интерес к прилегающим кварталам выше. Депрессивными называют также территории у железной дороги.
Зону от Муринского до Северного проспекта можно считать фешенебельной частью района. Цены на жилье здесь выше, чем среднегородские. Тут находятся несколько парков (Удельный, Сосновка), и чем ближе к ним расположен дом, тем дороже в нем квартиры.
Самая молодая территория — Шувалово-Озерки. Застройка здесь также довольно разнородная, но преобладают новые кирпичные и монолитно-кирпичные здания. Панельных домов тут не строят: девелоперы предпочитают возводить жилье более высокого класса. Вид на воду или близость к водным объектам всегда поднимал стоимость жилья, поэтому наиболее привлекательной считается земля близ Суздальских озер.
Однако свободных участков для многоэтажного строительства здесь не осталось. Береговая линия застроена индивидуальными домами, и высотного строительства здесь не предусмотрено. Помимо участков у озер высоким спросом пользуются дома у станций метро.
Парголово и Осиновая Роща — это территории индивидуальной частной застройки. Пока девелоперы к ним только присматриваются: поселки удалены от городской черты и практически не обеспечены инженерией.
Значительную часть района занимает промышленная зона «Парнас». Это одна из самых организованных промзон Петербурга. Особо вредного производства здесь нет, а от жилой застройки «Парнас» отделен буферной зоной вдоль Суздальского проспекта. Здесь расположены завод «Балтика», ЛПО «Вибратор», МПК «Парнас». Тут еще есть свободные участки, которые предприятия рассматривают для вывода производств из центра города.
Выборгский район занимает первое место по количеству зеленых насаждений на одного жителя. Общая «зеленая» площадь составляет более 2500 га (только парки Удельный и Сосновка — 322,7 га).
В районе также расположены Шуваловский парк, парк Челюскинцев и Лесотехнической академии, Осинорощинский и др., 15 садов, 40 скверов и 16 бульваров. По территории района протекают пять рек, есть семь озер и 14 водоемов.
С торговыми и развлекательными объектами в Выборгском районе, как и в большинстве других, проблем нет: 11% (или 707 000 кв.м) всех торговых площадей города. Это второй показатель после Приморского района. Здесь функционируют несколько торгово-развлекательных комплексов и гипермаркетов: «Космополис», «Лента», «Норд», ТК «Озерки», «О'Кей», «Гранд Каньон», на КАД расположен комплекс «Мега» и т.д.
Престиж за большие деньги
Выборгский — один из первых районов, где началось активное жилищное строительство. Однако характер его застройки несколько отличается от других. В советские времена спальная часть района за-страивалась комплексно. Но с началом перестройки во многих кварталах остались свободные пятна, предназначенные для жилых и социальных объектов, заполнить которые в свое время просто не успели.
Поэтому первые девелоперы размещали свои дома именно здесь: сложившаяся социальная инфраструктура, наличие инженерных сетей и дорог и т.д. Высокие объемы ввода жилья в районе обеспечивались именно уплотнительной застройкой. Свободных кварталов, пригодных для жилищного строительства, в районе было не так много, как, например, в соседнем Приморском.
С 2000 года и по 1 января 2008-го в районе сдано в эксплуатацию 573 жилых дома общей площадью 1,38 млн кв.м. Ввод жилья в 2007-м составил почти 300 000 кв.м, из которых порядка 25 500 кв.м — это индивидуальное строительство и всего 4400 кв.м реконструированных объектов.
Сейчас здесь возводится около 140 объектов (с учетом очередей строительства). По оценкам консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», доля предложения в Выборгском районе по площади строящихся домов составляет почти 12% от всех городских новостроек. Продажи идут по 53 адресам. В основном это кирпичные и кирпично-монолитные дома.
Жилья эконом-класса здесь практически не предлагают. Однако в районе мало и элитных объектов: место для них найти крайне сложно.
В этом сегменте можно отметить «Монблан» от компании «Строймонтаж», расположенный в самом начале Большого Сампсониевского проспекта у гостиницы «Санкт-Петербург».
Среди проектов квартальной застройки можно выделить малоэтажный комплекс «Новая Скандинавия» от «Петербургстрой-Skanska». Комплексным развитием крупной территории (270 га) на севере района (пересечение проспекта Энгельса и 3-го Верхнего проезда) занимается «Главстрой», купивший этот участок на торгах. Участок площадью около 40 га из земель бывшего совхоза «Пригородный» собирается освоить компания ЛЭК. Ей же принадлежит проект «Лондон Парк» — жилье высокого класса на месте недостроенных корпусов МАПО.
Цены на квартиры в районе выше, чем среднегород-ские. Например, в августе однокомнатная квартира в доме комфорт-класса стоила в среднем 5,1 млн рублей, в сегменте массового спроса — 4,04 млн рублей. «Комфортную» «трешку» продавали уже за 14 млн рублей, трехкомнатную квартиру в доме попроще — почти за 9 млн рублей. Более подробную информацию см. в табл. 3.
Студии и «единички» в Выборгском районе стоят не намного дороже, чем в среднем по городу. А вот цена двух-, трех- и многокомнатных квартир существенно выше (см. график).
Аналитики компании «ЮИТ Лентек» полагают, что и в будущем район сохранит лидирующие позиции по вводу благодаря заявленному масштабному проекту «Северная долина».
Из-за развитой инфраструктуры многочисленных парков и хороших видовых характеристик наибольшим спросом у потенциальных покупателей пользуются жилые объекты рядом с метро «Удельная» и «Озерки». К неоспоримым преимуществам Выборгского района можно отнести множество великолепных парков и скверов, развитую торговую и развлекательную инфраструктуру.
Кроме того, район имеет положительную репутацию благодаря социальной однородности населения. Среди недостатков — относительно непростая транспортная доступность и ограниченное количество детских садов и школ.
По словам начальника отдела продаж «Строительного управления» Ирины Матвиенко, свободных участков в районе практически не осталось, новых территорий город не продает.
«Район будет развиваться в северном направлении. Это преимущественно территории для малоэтажной застройки, возводить там многоквартирные дома будет сложно. Однако здесь сохраняется высокий спрос, однозначного объяснения которому нет. Скорее всего, районом интересуются из-за удобного выезда в направлении Выборга и Приозерска. Тут много «кораблей», домов 137-й, 504-й, 606-й серий, заселялись они очередниками, и в этих кварталах население не однородное. Кстати, по статистике район на первом месте по уровню наркомании», — говорит Ирина Матвиенко.
См. таблицы
Сравнительная динамика средней стоимости квартир по Выборгскому району и городу в целом, тыс. руб.

По данным ЦРП «Петербургская Недвижимость»
Андрей Некрасов
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 37(521) | 22-09-2008 | c.22