Квартальная застройка: На качелях риска и прибыли Все новости
На фоне непонятной ситуации на рынке строящегося жилья особое внимание привлекают проекты-«миллионники»: непривычный для города масштаб застройки; новое (предполагается) качество жизни, без обычных для необжитых кварталов проблем и дефектов. В такие проекты уже вложены серьезные деньги. Постепенная реализация «миллионников» должна снять остроту жилищной проблемы. «НП» попыталась разобраться в преимуществах и рисках проектов квартальной застройки.
В бизнесе больших доходов без высокого уровня риска не бывает (за исключением дорожного строительства). И все же главную опасность организаторы крупных проектов видят не в колебаниях непредсказуемой рыночной конъюнктуры, а в действиях (бездействии) власти и монополистов.
«Комплексное освоение» — относительно новый способ получить участок под застройку. Статья, описывающая правила проведения аукционов по предоставлению госземель для их комплексного освоения под жилье, введена в Земельный кодекс в начале 2005-го. Соответствующее постановление петербургского правительства вышло в феврале 2006-го. Уже в начале 2007-го Петербург объявил первые торги, этот лот не продан до сих пор.
К продаже предлагали «Купеческую гавань» — более 183 000 кв.м в Петергофе. Победитель отказался оплачивать сделку; к повторным торгам рыночная оценка права аренды выросла с 17,2 млн рублей до 309 млн, желающих не нашлось. Затем участок пытались продать еще несколько раз, очередная попытка назначена на 14 октября 2008-го. Теперь начальная цена составит 220 млн рублей.
Дальнейший опыт был более удачен. Два участка под комплексное освоение купил «Главстрой», побеждали в аукционах Гатчинская Домостроительная компания, «Мосметрострой» и Росстрой.
Однако сегодня комплексно осваиваются не только госземли. Девелоперы ведут несколько проектов квартальной застройки участков, приобретенных на вторичном рынке.
Большинство застройщиков среди основных преимуществ такого освоения называют возможность создать новую жизненную среду, более качественное и привлекательное жилье.
Среди основных факторов риска застройщики называют действия власти. Бюджет должен выкупить социальные объекты, обеспечивать строительство магистральных сетей, дорог и т.д. Застройщики уверены в себе и не видят проблем с финансированием проектов, однако в бюджетном финансировании — не уверены. Если город или монополисты сорвут сроки, потери инвестора могут быть очень значительными.
Опрошенные «НП» инвесторы не исключают, что почти синхронный вывод в продажу большого объема жилья может сказаться на первичном рынке (на ценах — в первую очередь), а сами проекты рискуют получиться не такими ликвидными, как хотелось бы. Однако большинство девелоперов уверены, что к моменту, когда начнутся продажи в крупных кварталах, ситуация на рынке изменится в лучшую сторону и с реализацией проблем не будет.
Илья Андреев,
коммерческий директор ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга»:
– Преимущество квартальной застройки заключается в том, что она гарантирует отсутствие строительства других объектов вокруг по крайней мере лет на пятьдесят. Квартальная застройка на наших объектах осуществляется очередями. И законченная очередь автономна от строящейся.
В «Парадном Квартале» разместится огромный подземный паркинг площадью более 9 га на 1720 машин. В нем будут построены специальные перегородки, чтобы уже въехавшие жильцы могли пользоваться парковкой, хотя строительство еще будет продолжаться.
В настоящее время СК «Возрождение Санкт-Петербурга» строит комплексы премиум-класса — «Парадный Квартал» и «Смольный Квартал», а также деловой квартал ElectricCity (коммерческая недвижимость категории А).
Одна из самых больших проблем — найти гармоничное соответствие объекта окружающей застройке и городской архитектуре в целом. Есть трудности с подключением коммуникаций. В историческом центре катастрофически не хватает теплоэнергетических мощностей. Строительство сетей для крупного комплекса — отдельный и невероятно сложный проект, по стоимости сравнимый со строительством самого квартала.
Для финансирования используются в основном два источника: собственные средства застройщика и деньги дольщиков. С кредитованием ситуация намного сложнее. Заем получить непросто, поэтому кредитные средства не являются одним из основных источников финансирования.
В настоящее время существует стабильный спрос на элитную недвижимость. Если подготовить уникальный архитектурный проект в хорошем месте, проблем с его реализацией не будет.
Каждая компания придерживается собственной стратегии. Как правило, возможны варианты. Скажем, большой участок земли нарезать на лоты и, продав их, заработать не меньше, чем построив на этом участке целый комплекс. СК «Возрождение Санкт-Петербурга» не занимается перепродажей участков, спекуляциями с землей. Если мы начинаем заниматься проектом, реализуем его от и до.
Игорь Евтушевский,
управляющий директор компании «Главстрой-СПб»:
– Проекты комплексного освоения территорий более интересны для девелопера, поскольку дают большую свободу при разработке концепции. Нет необходимости встраивать объекты в сложившуюся застройку, снимается ряд ограничений по типу и классности жилья, архитектуре. Но эти проекты сложнее в реализации.
В первую очередь потому, что это многофакторная задача: строительство энергетической и транспортной инфраструктуры, проектирование, финансирование, получение необходимых согласований и т.п. Вторая сложность — новизна товара на рынке.
Районы комплексной застройки конкурируют с уже сложившимися кварталами, а поскольку опыта реализации таких проектов еще нет, то потребитель относится к ним настороженно. И наконец, третья сложность — большой объем предложения в таких проектах, т.е. проблема ликвидности. Потенциальный спрос на жилье огромен, но платеже-способность населения ограничена.
Самые существенные для проекта риски — инфраструктурные (т.е. несоблюдение графика подведения инженерных сетей к участку) и риски неликвидности. Управлять ими невозможно.
Застройщику выгоднее самому возводить весь комплекс, но и ленд-девелопмент тоже имеет право на существование. Это вопрос стратегии и тактики бизнеса. Одни бьются за капитализацию, другие — за доходность. Если нет опыта строительства, можно ограничиться ленд-девелопментом. Свои участки мы будем застраивать самостоятельно.
Головные источники инженерных мощностей строятся за счет городского бюджета, внутриквартальные сети — сфера застройщика. То же самое по транспортной инфраструктуре: федеральные и региональные трассы прокладываются за счет казны, а внутриквартальная дорожная сеть — за счет застройщика. Создание системы общественного транспорта в новом районе также финансируется государством.
По градостроительным нормам в новых кварталах необходимо размещать школы, детские сады, больницы, станции скорой помощи, пожарные депо, отделения УВД, коммунальные службы, отделения связи и т.п. Все эти объекты предусмотрены в наших проектах. По закону их строит застройщик, а затем по себестоимости передает городу. Эти средства, естественно, будут заложены в бюджеты будущих лет.
Вопрос размещения коммерческой инфраструктуры решается индивидуально по каждому проекту. Количество и состав торговых, развлекательных, спортивных объектов зависит от местоположения проекта, окружающей инфраструктуры, эксплуатационных затрат и многих других факторов. Универсального рецепта нет.
«Северная долина» будет сдаваться в течение четырех лет, «Юнтолово» — семи. Сдача будет вестись поквартально, и при правильно организованной логистике неудобства для жителей минимальны. Каждый квартал проекта достаточно автономен и сдается одновременно с социальной инфраструктурой.
Разработка градостроительной документации занимает около года, проектной документации, необходимой для начала СМР, — около двух лет. Инженерная подготовка ведется параллельно со строительством зданий по отдельному графику, увязанному с графиком ввода объектов.
Прогноз цен на недвижимость на два-три года вперед составлять бессмысленно. Рынок ждет реальная конкуренция между застройщиками и проектами. Это совершенно естественно, поскольку с выходом на рынок «миллионников» предложение значительно увеличится, а вот предпосылок для скачкообразного роста спроса не предвидится. Начнется передел рынка, и останутся лучшие и наиболее сильные игроки.
Олег Логинов,
генеральный директор ЗАО «Девелоперская Компания «ПОРТ»:
– Сложность масштабных проектов — в их новизне. Они предполагают серьезные требования к качеству и детальности проработки мастер-планов. К сожалению, в России практически нет проектных организаций, способных справиться с такой задачей. Отсутствуют отлаженные механизмы взаимодействия с органами государственной власти.
Выбор: продавать или строить самостоятельно — зависит от структуры компании, схемы проекта и способа финансирования. Например, для вертикально интегрированного холдинга эффективнее реализовывать весь проект целиком.
Участие города в инженерном обеспечении зависит от проекта и локации, однако на сегодня не существует нормативных актов, по которым бюджет напрямую участвует в создании инфраструктуры под какой-либо определенный проект. А если инвестор самостоятельно финансирует инженерную подготовку территории, государство не предоставляет ему никаких налоговых льгот, что приводит к удорожанию проекта в целом и к увеличению стоимости конечного продукта.
В рамках каждого отдельного проекта принимаются компромиссные решения, предусматривающие ответственность монополистов и ведомств за инженерную подготовку.
С момента сдачи пускового комплекса до полного завершения работ в среднем уйдет от 6 до 10 лет в зависимости от конкретного проекта. На инженерную подготовку нашего проекта, градостроительную документацию и магистральные сети мы планируем затратить три года.
Думаю, что к открытию продаж рынок нормализуется и вернется к нынешним тенденциям. А с учетом возможности экономии на объеме наш продукт не настолько чувствителен к возможным корректировкам конъюнктуры.
Василий Селиванов,
генеральный директор компании Setl City:
– Осваивать кварталы девелоперам и интересно, и выгодно, особенно с учетом того, что ресурс свободных участков под застройку в черте города практически исчерпан.
Комплексное освоение дает возможность крупным компаниям получить новые земельные ресурсы и позволяет вовлечь в оборот промышленные территории, а также новые участки на окраинах. Наиболее перспективными с этой точки зрения будут промышленные зоны в центральной части города, северные и восточные территории до границ КАД, частично — Пушкинский район в зоне, прилегающей к Московскому шоссе, Пулковское шоссе (Пулковские высоты).
Недооцененными остаются районы Петро-славянки, Металлостроя, южной части Колпино.
Проекты комплексного освоения территорий предполагают серьезные финансовые вливания и могут быть интересны только крупным компаниям. Средние и малые фирмы могут участвовать в них только в качестве подрядных структур.
Сегодня администрации не удается выдерживать требуемых темпов развития дорожной сети. Нет и механизма передачи городу построенных девелоперами дорог и объектов соцкультбыта. Непонятно, как будут зачитываться затраты. Возникает опасность, что строительство социальных объектов и подъездных дорог девелоперы будут откладывать до конца срока реализации проектов.
Работа по развитию дорожной и социальной инфраструктуры должна опережать, а не догонять вновь создаваемые кварталы. Сходная проблема: сегодня заявленные планы расширения инженерных мощностей явно не соответствуют заявленным объемам строительства в рамках крупных проектов. Это значит, что могут возникнуть проблемы с тепло-, водо- и энергообеспечением.
Эксперты «Юит Лентек»:
– Одно из преимуществ комплексного освоения — возможность сосредоточить производственные мощности на одной площадке, то есть существенно снизить издержки.
К основным проблемам помимо значительного объема инвестиций можно отнести задачу практически одновременной реализации большого объема квартир. Существуют предельные объемы продаж — количество потенциально реализуемых квадратных метров в домах одного класса в одном месте. Для успешных проектов крайне необходима четко вы-строенная стратегия продаж.
С учетом сегодняшней стагнации и сложностей на ипотечном рынке влияние на рынок подобных проектов начнет сказываться не раньше 2010 года.
Виталий Вотолевский,
генеральный директор ЗАО «Желдорипотека»:
– Точечная застройка постепенно себя исчерпывает. Это происходит по разным причинам: социальной напряженности, возникающей в процессе уплотнительной застройки, нехватки инженерных ресурсов, невозможности создания новой комфортной среды обитания. Во всем мире стоимость недвижимости в новом микрорайоне гораздо выше, чем в точечном объекте.
Уже на начальном этапе проекта по комплексному освоению от застройщика требуются огромные финансовые вложения: на приобретение прав, на инженерные сети, дороги и т.д. Причем эти средства замораживаются на значительный срок.
Основные риски застройщика связаны с взаимодействием с бюджетными финансами, особенно в части формирования дорожной сети и головных источников инженерного обеспечения. Кроме того, существуют риски, что монополисты не выполнят свои обязательства.
Крупные проекты, как правило, не подразумевают, что ими будет заниматься одна компания. Обычно функция девелопера — разработать градостроительную документацию, сформировать дорожные сети, укрупненное функциональное зонирование, затем разбить территорию на кварталы. После этого либо привлекаются соинвесторы, либо происходит продажа лотов.
Реализация проекта должна быть спланирована так, чтобы пусковым комплексом был квартал. Окружающие его улицы защитят жителей от дискомфорта продолжающейся стройки.
Проекты комплексной застройки территорий в Петербурге и пригородах
Дмитрий Синочкин
Андрей Некрасов
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 37(521) | 22-09-2008 | c.18