Известия о банкротстве одного из крупнейших американских инвестбанков Lehman Brothers словно ждали. На следующий день индекс РТС рухнул, и правительство остановило торги. Минфин снизил нормы обязательного резервирования и распорядился предоставить 1,5 трлн рублей крупнейшим российским госбанкам. Как скажутся финансовые бури на рынке недвижимости?
Стоимость российских компаний на бирже за четыре месяца упала в 2,5 раза. Газпром подешевел на 71,6%, Сбербанк — на 78,5%; снижение капитализации ЛУКОЙЛа на 64% вы-глядит большим успехом. Чтобы избежать банкротства, вынужден сменить собственника банк «КИТ-Финанс». (Наиболее вероятным владельцем называют УК «Лидер», аффилированную с Газпромом.)
19-го торги возобновились; антикризисные меры правительства дали результат: рынок отыграл сразу 20%.
Но сводки с западных фронтов не вселяют надежды. Американский Минфин потратил $25 млрд на поддержку тонущих ипотечных гигантов — Freddie Mac и Fannie May, проигнорировал просьбы Lehman Brothers и тут же был вынужден изыскивать еще $85 млрд, чтобы не допустить банкротства мирового страховщика №1 — компании AIG. (Компания, в том числе, застраховала инвесторов от убытков по ипотечным бумагам — на $58 млрд.) Банкиры из окон еще не падают, как в 1930-м, но, кажется, к тому идет.
Ледяной душ
Биржевые индексы снижаются и на европейских биржах, и в Токио, и в Нью-Йорке. Но в России падение получилось глубже и происходило быстрее. Министр финансов Алексей Кудрин обещал, что Россия будет «островом стабильности» в мировой финансовой буре; пока не похоже.
Директор по ипотечному кредитованию петербург-ского филиала Альфа-банка Вячеслав Михайлов говорит: «Проблемы оказались сложнее и глубже, чем представлялось месяц назад. Мы больше зависим от иностранных инвесторов, а они сейчас активно выводят деньги со всех рискованных рынков. Им приходится заботиться о собственной ликвидности». По мнению Вячеслава Михайлова, ситуация в российском финансовом секторе будет зависеть от эффективности действий правительства.
Средства основной финансовой подушки — 1,5 трлн — распределят между Сбербанком, ВТБ и Газпромбанком. Еще 300 млрд образуется из-за снижения норм резервирования. Примерно 500 млрд ЦБ готов предоставлять банкам под низколиквидные залоги.
Зампред правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов не теряет оптимизма: «Есть основания полагать, что последствия кризиса не будут глобальными для российского рынка. Средства от продажи нефти и газа создают неплохую «подушку». Объем золотовалютных резервов вполне достаточен для сохранения стабильности ситуации и поддержания банковской ликвидности». Игорь Жигунов отмечает, что сложившаяся ситуация стала «холодным душем» и испытанием российской финансовой системы на прочность.
Испытание «подушек безопасности»
Рынок недвижимости реагирует на потрясения с запозданием. Уже очевидно, что о привлечении средств через IPO и выпуск облигаций можно забыть; кредитные средства подорожают и будут доступны не для всех. Mirax Group заявила о замораживании части начатых проектов, «Строймонтаж» в Петербурге — об отказе от покупки новых площадок. Ипотечная доля рынка будет сокращаться.
Генеральный директор АН «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов отмечает резко возросшую доходность сегмента аренды жилья: на арендный рынок приходят те, кто вынужден отказаться от ипотеки.
«По отношению к апрелю (период максимального спроса. — «НП») рынок просел процентов на 25-27%. Если осенью не отыграет хотя бы 10% — нас ожидает застой», — говорит Сергей Дроздов. По данным «Петербургской Недвижимости», спад меньше сказался на дешевом и малогабаритном жилье. В августе-сентябре доля сделок в дешевом сегменте увеличилась. Становятся популярными варианты на окраинах, которые ранее рассматривались не-охотно: Шушары, Горелово, Шлиссельбург… «Запаса для роста цен нет», — считает Сергей Дроздов.
Падение спроса отчасти компенсируется вливанием бюджетных денег по городским программам. Кроме того, Петербург по-прежнему пользуется спросом у иногородних, в том числе — и для покупок в инвестиционных целях.
Генеральный директор компании «Адвекс» Владимир Гаврильчук предостерегает: «Если не будет преодолен кризис ликвид-ности — по некоторым объектам неизбежен срыв сроков и невыполнение обязательств перед дольщиками». Он полагает наиболее вероятным «средний» сценарий: стагнация спроса, вялое изменение цен, коррекция стоимости по неудачным проектам. «Важно понять, насколько эффективно сработают «подушки безопасности», предусмотренные государством», — считает Владимир Гаврильчук.
Специалисты «Бекара» отмечают активизацию выборочного спроса на зарубежную недвижимость. «Деньги, выведенные из ПИФов и с фондового рынка, куда-то надо девать», — замечает генеральный директор АН «Бекар» Сергей Козлов.
Участники рынка полагают, что основные тенденции определятся в октябре.
А вот руководитель строительной компании «С.Э.Р.» Павел Белоусов настроен по-боевому: «У нас продажи идут по плану. Активность покупателей — чуть выше ожидаемой».
По словам г-на Белоусова, в комплексе «Зенит» на ул. Королева покупатели охотно приобретают студии (26 кв.м), маленькие «двушки»; застройщик спроектировал здесь пять типов однокомнатных квартир. Цены — от 81 000 до 93 000 руб./кв.м.
«Новые проекты не начинаем — ждем кризиса, чтобы порезвиться на скупке дешевых пятен у тех застройщиков, у которых земли много, а денег мало. У нас хорошие отношения со Сбербанком. Если будет застой — вырулим на кредитах, переждем, потом будем продавать жилье в уже построенном доме», — говорит Павел Белоусов.
«НП» досье
Неприятности США начались оттого, что ни банки, ни аналитики не просчитали глубину платежеспособного спроса: какую часть доходов граждане готовы тратить на жилье? Сколько таких граждан? И выдавали рискованные займы кому попало, чтобы не отстать от конкурентов. Как только спрос уперся в порог платежеспособности — цены перестали расти и посыпались дефолты, обеспечивая все новое предложение. У нас рынок, конечно, поменьше. Но анализом потенциального спроса пока вообще никто не озабочен.
Дмитрий Синочкин
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 37(521) | 22-09-2008 | c.6