Квартиры в новостройках, поступающие на вторичный рынок, сегодня предлагают заметно дороже, чем в среднем жилье сэконд-хенд. Листинги заполнены вариантами от частных инвесторов. Однако сделок по завышенным ценам проходит мало.
По наблюдениям генерального директора АН «Динас» Юрия Сергеева, в последние два месяца появились предложения 40-45-метровых «единичек» в новостройках по 5-6 млн рублей. Сделок по этим вариантам нет, они застревают в базах, но провоцируют других собственников корректировать ценники.
Аналогичные процессы наблюдают и в других компаниях. «Последнее время мы получаем немало заявок от людей, некогда купивших жилье с инвестиционными целями. У них свое представление о цене, они не торопятся и готовы ждать покупателя, не сомневаясь, что квартиры не подешевеют», — делится наблюдениями Владимир Спарак, менеджер компании АРИН.
Такое поведение, по мнению специалистов, характерно для инвесторов-«любителей». Они плохо представляют рыночные процессы, не считают упущенной прибыли от простоя объектов и не знают толком, куда потом вложить вырученные деньги.
«Они видят, что некоторые застройщики предлагают жилье по 120 000 рублей за метр, и уверены, что квартиры в уже сданных домах должны стоить еще больше. На то, что на первичке уже есть предложения и по 80 000 рублей за «квадрат», они внимания не обращают», — комментирует Юрий Сергеев.
В компании «Авентин-Недвижимость» привели показательный пример: в сданном доме на Варшав-ской улице собственник предлагает квартиру-студию 26 кв.м за 3,7 млн рублей. Аналогичный вариант в еще недостроенном корпусе (срок сдачи — начало 2009 года) застройщик продает за 2,7 млн.
Инвестиционная доля
По оценкам, которые давали застройщики в 2005-2006 гг., от 15 до 25% квартир (наиболее радикальные мнения — до 40%) покупались с инвестиционными наме-рениями. Однако это не всегда означало спекуляции. Граждане приобретали квартиры «впрок» — детям и внукам.
Кто-то рассчитывал на доход от сдачи жилья в аренду: риэлторы подтверждают, что в городе сформировалась прослойка рантье, которые сдают по несколько квартир. Эти варианты не выйдут на рынок вне зависимости от конъюнктуры.
О доле квартир, которые попадают на «вторичку» сразу после сдачи дома, эксперты говорят весьма осторожно. По мнению генерального директора АН «Бенуа» Дмитрия Щегельского, таких вариантов меньше 10%. Эксперты из «Авентин-Недвижимость» предполагают, что 20%.
«Довольно много квартир в новостройках просто стоят закрытыми, и хозяева даже не пытаются сдавать простаивающие метры в аренду. Одно из объяснений — эти объекты приобрели покупатели из северных регионов для детей или чтобы перебраться в Петербург, выйдя на пенсию. А сейчас у них нет ни времени, ни необходимости приехать сюда и сделать ремонт», — полагает Юрий Сергеев.
Свое — дороже
У «простоя» есть и другое объяснение: владельцы заняты оформлением собственности. По оценкам Дмитрия Щегельского, свидетельство Росрегистрации добавляет к цене объекта 15% (по сравнению с правом требования). Впрочем, в других компаниях приводят более скромные цифры: по оценкам специалистов «Бекара», разница составляет лишь 5-10%. Немного больше — во время ценового спада, когда число договоров цессии возрастает, потому что продавцы торопятся выйти из проектов. Соответственно дооформленные права собственности становятся дефицитнее.
Пока же этого не наблюдается. «Горожане все спокойнее относятся к договорам переуступки прав. Особенно если дом уже достроен и какие-то квартиры заселены. Таких сделок становится все больше. Некоторые продавцы не оформляют права, считая, что проще продать квартиру в таком виде, чем ждать завершения формальностей», — комментирует генеральный директор АН «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов.
Некоторые эксперты подмечают, что жилье в новостройках выходит на рынок «порциями»: сразу после сдачи дома (что несколько сбивает цены), а затем в течение двух-трех лет (более терпеливые собственники дожидаются благоприятного момента, и то, что дом заселен, также им на руку).
Юрий Сергеев,
генеральный директор АН «Динас»:
– Сейчас основной спрос на жилье ограничен суммой в 5 млн рублей. При более дорогостоящих покупках граждане, как правило, использовали ипотечные схемы, но сейчас получить ссуду стало сложнее. За такие деньги можно купить приемлемую «единичку» 40-45 кв.м (спрос на эти варианты последнее время растет). В такой квартире может довольно комфортно разместиться молодая семья, даже с маленьким ребенком. В старых домах подобные метражи — большая редкость. Кстати, сегодня мы видим в продаже довольно мало квартир-студий.
Леонид Сандалов,
заместитель директора АН «Бекар»:
– У продавцов квартир в новостройках, как правило, есть другое жилье. Поэтому они не торопятся со сделками. Они уверены, что жилье не подешевеет, и, по-моему, зря: снижение рано или поздно произойдет. У нас рынок «ажиотажный»: достаточно ценам два месяца подряд демонстрировать отрицательную динамику, и собственники «лишних» метров кинутся реализовывать недвижимость. Начнется лавинообразный спад, и цены вполне могут упасть даже на 50%.
Сергей Дроздов,
генеральный директор АН «Петербургская Недвижимость»:
– Сегодня качественная «единичка» в новом доме стоит от 4 млн рублей, «двушка» около 60 кв.м — примерно 6 млн. По сравнению с началом года цены выросли на 27,5%. Правда, с апреля удорожание практически остановилось.
Василий Урбаневич,
заместитель генерального директора компании «Авентин-Недвижимость»:
– Есть граждане, которые продолжают делать бизнес на недвижимости. Реализовав один вариант, они вкладываются на уровне котлована в следующий. Такие инвесторы ориентируются прежде всего на имя застройщика — это для них гарантия, что дом будет достроен в разумные строки и их средства не зависнут на несколько лет.
Леонид Рысев,
генеральный директор АН «Элитные квартиры»:
– В элитных новостройках, которые реализовывались в 1990-х годах, чуть ли не половина квартир перепродавалась после сдачи. Сейчас эта доля заметно меньше, 10-15%. Инвесторы, вкладывающиеся в дорогое жилье, весьма специфичны.
Они обращают внимание не только на доходность объекта (по типовому жилью она, кстати, зачастую выше), им важно купить то, что нравится. Они придают значение и обслуживанию: как с ними будут разговаривать у застройщика, с каким покупателем потом придется общаться при продаже.
В дорогом сегменте все больше тех, кто хочет купить готовое жилье: ждать несколько лет эти клиенты не желают. Более того, многие не хотят связываться с отделкой. Это совсем новая тенденция: до сих пор вложения в интерьеры не окупались, а теперь стало выгодно приобрести жилье, отремонтировать, обставить мебелью и продать.
У нас есть объект с отделкой у «Черной речки» по 230000 рублей за «квадрат». На него чуть ли не аукцион устраивают, хотя схожие варианты без ремонта предлагают в полтора раза дешевле. Правда, большинство инвесторов этот рыночный тренд еще не уловили.
Дмитрий Сперанский
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 34(518) | 01-09-2008 | c.17
