Добровольно-принудительное расселение Все новости
Фонд имущества Петербурга и Комитет по строительству уже на этой неделе должны объявить торги на право реновации двух застроенных кварталов. Аукционы в таком случае пройдут уже в ноябре.
На прошлой неделе городское правительство утвердило условия торгов по двум кварталам в Кировском районе, занятым домами первых массовых серий: кв. 2А и 2Г Ульянки и кв. 5 Дачного. Предметом аукциона станет право заключения договора о развитии территории.
Оно, в свою очередь, включает в себя подготовку проекта планировки пятна, в том числе и план мероприятий по развитию, и проекта межевания, а также строительство и реконструкцию инженерной инфраструктуры и пр.
Как пояснил председатель Комитета по строительству Роман Филимонов, участие города ограничится возведением одного детского сада (на 380 мест) и одной школы (на 1250 мест) в каждом квартале, все остальные работы лягут на плечи инвесторов. За это стартовые цены на лоты обещают делать невысокими: кварталы 2А и 2Г оценили в 102 млн рублей, а квартал 5 — в 200,75 млн рублей.
От будущих участников торгов потребуются также банковские гарантии (под расселение и приведение в порядок инженерии) в размере 186,8 млн рублей и 256,9 млн рублей соответственно. На полную модернизацию кварталов город даст девять лет.
«Эти территории прорабатывались инвесторами давно, большинство жителей кварталов согласны на реновацию», — заявил г-н Филимонов. И сразу оговорился, что несогласное меньшинство можно будет принудить.
По его словам, в Жилищном кодексе содержится норма, по которой две трети членов товарищества собственников жилья могут принимать решения о сносе здания, даже если оно не аварийное. Юристы, опрошенные «НП», утверждают, что чиновник лукавит: большинство может принимать решение о судьбе общедолевой собственности (например, подвалов или чердака и пр.) или о реконструкции здания, однако прекращать права собственности вопреки желанию хозяев оно не вправе.
«Опыт расселения у нас большой, и, как правило, заканчивается все мирно», — попытался в итоге сгладить острый вопрос г-н Филимонов.
Жильцы в нагрузку
Квартал 2А и 2Г Ульянки ограничен проспектом Стачек, улицей Лени Голикова, внутриквартальным проездом и парком «Александрино».
Его площадь — 22,6 га. Планируется, что здесь снесут 15 жилых домов первых массовых серий общей площадью 46 000 кв.м. По подсчетам главы Кировского района Андрея Филатова, для переселения их обитателей необходимо около 69 000 кв.м нового жилья, а Роман Филимонов уточняет, что в среднем расселять граждан будут с коэффициентом 1,6-1,8.
Квартал 5 Дачного ограничен Ленинским проспектом, проспектом Народного Ополчения, улицей Счастливой и бульваром Новаторов. Площадь квартала — 37,7 га, сносу или реконструкции подлежат 48 жилых домов 1963-1964 годов постройки суммарной площадью 125 500 кв.м. Будущему инвестору для их расселения предстоит изыскать 192 000 кв.м жилья.
Роман Филимонов заявил, что на оба лота уже есть по три претендента, которые, кстати, участвовали в формировании пакетов документов. На территории обоих кварталов есть свободные площадки, с которых застройщики и смогут начать работы. Так, по данным г-на Филатова, в Дачном на пр. Народного Ополчения, 17 и на Ленинском, 135 за счет бюджета уже расселены два здания. Дом на Народного Ополчения уже снесли, к работам на Ленинском приступили совсем недавно.
Имена будущих участников торгов г-н Филимонов называть не стал. В то же время известно, что на территории квартала 5 Дачного уже давно работает АРТ «Дачное», построившее там не один новый дом. Еще один девелопер, «засветившийся» в этом районе, — компания ЛЭК. По словам Андрея Филатова, фирма уже расселила две «хрущевки» в этом квартале, снесла их и даже успела возвести другие дома.
На «языке трех осин»
По мнению участников рынка, предстоящие торги вряд ли соберут много желающих. «Выставленные на продажу территории достаточно перспективны. Думаю, торги по обоим лотам состоятся, однако не стоит ожидать, что они вызовут небывалый ажиотаж. На аукционы придут те компании, которые давно работают здесь и знакомы с местной спецификой, — полагает Михаил Бимон, директор консалтингового центра «Петербургской Недвижимости». — До сих пор открытым остается вопрос, чью сторону примут городские власти, смогут ли строители рассчитывать на их поддержку, возьмут ли на себя чиновники работу с населением.
По опыту нашей компании могу сказать, что переселение — один из самых длительных и дорогостоящих процессов при реализации любого проекта. Здесь же речь идет о нескольких тысячах семей, договориться с которыми будет совсем не просто». «Безусловно, интерес к таким масштабным проектам есть, но даже крупные компании признают их дороговизну, — говорит Вячеслав Мавлюдов, вице-президент департамента закупок компании ЛЭК. — В данный момент мы проводим углубленный расчет, по его результатам будет приниматься решение об участии в торгах».
«Если текущие условия не изменятся, то проекты однозначно убыточные, это легко могут просчитать даже непрофессионалы. Даже если кварталы отдадут бесплатно, много охотников на них не найдется, — комментируют в дирекции по маркетингу ЗАО «Строймонтаж» (компания интересуется одним из кварталов в Московском районе, также предназначенным для реновации). — На каждую тысячу сносимых метров нужно построить три тысячи. Из них 1700 метров отдаем расселенцам, еще 1300 метров продаем.
По самым скромным подсчетам, расходы только на строительно-монтажные работы составят $1500 на 1 кв.м, то есть общая стоимость — $4,5 млн. И эти затраты нужно отбить продажей 1300 метров. Теперь добавьте снос, инженерию, проектирование, отделку и пр.».
«Чтобы проекты стали экономически привлекательными, нужно либо кардинально увеличивать технико-экономические показатели, либо финансировать за счет бюджета большее число мероприятий — от инженерии до расселения», — уверен Алексей Бражниченко, заместитель директора по развитию ЗАО «Строймонтаж».
Отметим, что до конца года Смольный обещает также объявить торги по 43-му кварталу Полюстрово, 35-му кварталу Ржевки и территории, ограниченной Волковским проспектом, улицами Средней и Грузинской, линией железной дороги и Бухарестской улицей. По словам Романа Филимонова, сейчас идет подготовка документов по всем 40 кварталам, попавшим в программу. Аукционы по ним должны объявить до конца следующего года.
Кстати, совсем недавно Комитет по строительству выпустил специальную брошюру с основными принципами программы реновации застроенных территорий. В ней на «языке трех осин», как любит говорить губернатор Валентина Матвиенко, изложены ответы на самые популярные вопросы граждан.
Судя по всему, обитателей «хрущевок» ожидают процветание и благоденствие: все они смогут получить новые, отдельные квартиры и заветные метры вне зависимости от того, на каких правах проживают в этих домах. Роман Филимонов также заверяет, что городские власти не давали указаний приостанавливать регистрацию и прописку в домах, попадающих под снос.
Евгения Иванова
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 34(518) | 01-09-2008 | c.5
