С 15 сентября Агентство ипотечного жилищного кредитования начнет применять индивидуальный способ расчета ставки для каждого клиента. Кредиты, которые считались дешевыми, подорожают минимум на 2-3%. По прогнозам экспертов, АИЖК потеряет более половины потенциальных заемщиков.
С 19 августа АИЖК (региональные представительства, в том числе питерское, и банки-партнеры) приостановило работу с заявками на ссуды, прежние условия исчезли и с сайтов кредитора.
Фактически агентство сделает свою продуктовую линейку не-ограниченной и индивидуальной, чего до сих пор не предлагал ни один кредитор.
До недавнего времени у оператора было девять типовых продуктов со стандартными процентами. Агентство больше не будет предоставлять информацию по ссудам в виде таблицы ставок. Клиентам придется самостоятельно вычислять процент, на который они могут рассчитывать, с помощью калькулятора на сайте агентства. Ставка будет зависеть от соотношения «кредит/залог», срока и суммы займа (ранее сумма не учитывалась при расчете процента).
Регион, как и ранее, будет определять кредитный «потолок»: для Москвы, Петербурга, Краснодарского края, Ханты-Мансийского округа лимит составит 8 млн рублей (ранее — 7 млн), для остальных регионов — 4-5,7 млн руб. «Фактически выбор у потребителя расширится, так как он сможет самостоятельно моделировать свои будущие выплаты», — говорит Анна Ярцева, директор департамента коммуникаций АИЖК.
Посчитали — прослезились
Из-за изменения правил партнерам АИЖК не избежать повышения ставок по ипотечным кредитам. Брокеры также пытаются примерно подсчитать, какими будут новые проценты. Так, для Москвы и Петербурга ставка по ссуде в 8 млн руб. (80% от стоимости залога) сроком на 30 лет составит 17,42%. Для Ростова-на-Дону на максимальную сумму 4 млн руб. — 15,95%.
Это почти на 2-3,5% выше ранее действовавшего максимума в 14%. Однако в АИЖК советуют не сгущать краски: по словам Анны Ярцевой, «расчет по средней сумме кредита на средний срок 15-20 лет, выданного со средним размером первоначального взноса (т.е. все 50% от стоимости жилья. — «НП»), показывает, что ставка с 15 сентября вырастет всего на 0,2%».
Впрочем, повышенные ставки — не единственный минус перехода на новые рельсы. Узнать окончательный процент по кредиту заемщик сможет лишь после комплексной оценки своей кредитоспособности, то есть фактически перед подписанием кредитного договора. Это сильно затруднит сравнение ипотечных продуктов агентства с предложениями конкурентов.
Неизбежный передел
Заложниками ситуации, похоже, станут граждане с государственными субсидиями, которые раньше могли рассчитывать только на ссуды партнеров агентства (сегодня лишь единичные банки, кредитующие по собственным программам, собираются работать с субсидиями).
«Если прочие игроки ипотечного рынка не начнут кредитовать таких клиентов, последним придется либо соглашаться на высокие проценты АИЖК, либо отказываться от господдержки», — говорит Максим Ельцов, генеральный директор Первого ипотечного агентства.
Пессимисты уверены, что повышение «рабочего диапазона» ставок даже на 2% — сильный удар по рынку недвижимости. Их оппоненты полагают, что петербургскую ипотеку изменения АИЖК почти не всколыхнут: слишком малую долю рынка сегодня в нашем городе занимает агентство (по статистике, к концу II полугодия — 3,56%).
Впрочем, перераспределение потока клиентов все же произойдет. По прогнозам брокеров, многие заемщики, которые ранее выбрали бы программу АИЖК, теперь отправятся за ссудами в госбанки (Сбербанк, ВТБ-24) либо к кредиторам с иностранным капиталом и относительно низкими ставками (среди них — Городской ипотечный банк, ОТПбанк и др.).
Генеральный директор Санкт-Петербургского ипотечного агентства Владислав Назаров также констатирует, что после 15 сентября «число обращений в АИЖК снизится в разы».
Мнения экспертов
Александр Семеняка,
генеральный директор АИЖК:
– Ценообразование у агентства простое: стоимость денег на рынке плюс наша маржа (3% против 5% у банков). Как и банки, мы столкнулись с ростом цены привлечения ресурсов и, сохраняя ставки на текущем уровне, очень скоро начали бы работать себе в убыток.
До сего дня мы выкупали кредиты со средней ставкой 12,5% годовых. Если вычесть маржу, видно, что за ресурсы при таких ставках по кредитам мы можем платить 9,5%. Между тем уже сейчас наши корпоративные облигации торгуются с доходностью выше 10%.
Для инвесторов увеличение кредитных ставок — однозначно позитивная новость, для заемщиков, конечно, — не очень.
Андрей Пименов,
руководитель кредитно-кассового офиса Городского ипотечного банка в Петербурге:
– Учитывая новый порядок расчета процентов, ставки по программе АИЖК повысятся на 1-3%, по некоторым программам и более. Такое повышение в совокупности с ужесточением требований может уменьшить поток заявок в петербургское представительство АИЖК в несколько раз.
В остальных регионах снижение будет зависеть от наличия банков, предлагающих альтернативные ипотечные программы. АИЖК будет по-прежнему интересовать клиентов с субсидиями. Предложения банков, имеющих собственные программы с относительно низкими ставками, могут стать значительно привлекательнее, чем раньше. Но резкого наплыва клиентов ожидать не стоит.
Его даже можно будет списать на обычное «осеннее обострение» спроса на ипотеку.
Анна Иванова,
начальник отдела по связям с общественностью петербургского филиала кредитного брокера «Фосборн Хоум»:
– Если по итогам первого полугодия АИЖК занимало 3,5% питерского ипотечного рынка, то после повышения ставок его доля сократится до 1-2%. Скорее всего, уменьшится и число операторов программы: региональные коммерческие банки фактически будут вытеснены с рынка, так как предложенная схема не позволит им получать прибыль. Сбываются прогнозы о том, что объем выдачи ипотеки перераспределяется в пользу госбанков — Сбербанка и ВТБ-24.
Алла Трубникова,
советник управляющего петербургского филиала Национального Резервного Банка:
– Несколько ведущих ипотечных банков в первом полугодии уже неоднократно поднимали ставки по ссудам, АИЖК еще ни разу с начала года не повышало проценты. Учитывая то, что цены на жилье остаются высокими, а потребность в нем не снижается, можно прогнозировать, что спрос на ипотечные кредиты не упадет. Конечно, заемщики анализируют предложения различных банков, но процентные ставки не всегда служат основанием для выбора кредитора. Если клиент не «проходит» в одних банках, он готов кредитоваться под высокий процент в других.
«НП» досье
Предложенные АИЖК меры направлены на снижение числа невозвратов по кредитам, выкупленным агентством. В последний год эта проблема стала особенно актуальной: во многих регионах уровень просрочки превысил допустимые 5%, а в отдельных зашкалил за 20%. Сначала АИЖК пыталось бороться с ними, ужесточая отдельные условия своих стандартов и отказываясь от выкупа высокорискованных кредитов. Теперь агентство применит комплексный подход.
Галина Стащак
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 33(517) | 25-08-2008 | c.10