Смольный объявил о своих планах относительно целевой продажи нежилых помещений предприятиям малого и среднего бизнеса.
По предварительным оценкам, воспользоваться правом выкупа смогут 6000-7000 нынешних арендаторов. Городской закон, который регламентирует порядок и условия приватизации, должен быть принят до конца года.
Сделать это нужно для исполнения ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в госсобственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», который начал действовать 5 августа. Федерация предоставила регионам право самим устанавливать параметры приватизируемых объектов и финансовые условия сделок (см. «НП», №27/2008).
КУГИ намерен ограничить размер выкупаемых «встроек» 500 кв.м. Если малый бизнес занимает бОльшую площадь, сверхнормативные метры придется по-прежнему арендовать.
Приватизировать «стены» без торгов могут лишь те предприятия, которые используют помещения не меньше трех лет. Обязательное условие — отсутствие задолженности по арендной плате и пеням на дату вступления в силу федерального закона. При этом КУГИ готов простить покупателям прежнюю неаккуратность в расчетах, наличие несогласованных с городом перепланировок, шалости с субарендой и т.п.
Арендаторы-льготники права на целевой выкуп не получат. Есть и другие ограничения. Так, Смольный не намерен расставаться с самой доходной недвижимостью: «встройками» на главных магистралях (их перечень будет утвержден позже), имеющими вход с улицы.
По подсчетам КУГИ, таких помещений в городском нежилом фонде не более 20%, зато они приносят казне около 80% арендного дохода. Кроме того, не подлежат приватизации объекты, зарезервированные под бизнес-инкубаторы, используемые под пункты бытового обслуживания, социальный общепит и т.п., а также расположенные в так называемых зонах развития, предусмотренных Генпланом.
Из помещений, не подлежащих продаже, сформируют специализированный фонд. Освободившиеся площади, включенные в этот неприкосновенный запас, будут сдаваться в аренду только на конкурсной основе (по новому закону №108-ФЗ о концессиях, который начал действовать в июле, — см. «НП», №27/2008). Победители аукционов смогут заключить с КУГИ договор на 10 лет.
Обязательное условие — использование помещения под определенные цели без права субаренды. Вполне вероятно, что организацией этих торгов также будет заниматься Фонд имущества.
Арендатор может сам подать заявку на выкуп, а может дождаться инициативы КУГИ. Но если при этом предприниматель откажется от предложения чиновников, объект могут выставить на торги.
Целевой выкуп будет происходить по рыночной стоимости, которую определят оценочные фирмы, выбранные на конкурсной основе. Правда, их отчеты будут проходить обязательную экспертизу в ГУИОН.
В федеральном законе сказано, что цену могут скостить на сумму неотделимых улучшений, выполненных арендатором (если, конечно, ремонт был согласован с чиновниками). Покупатель может рассчитывать на двухлетнюю рассрочку на льготных условиях. Проценты составят одну треть актуальной ставки рефинансирования ЦБ РФ.
«Таких условий нет сегодня ни в одном банке, даже западном», — уточняет генеральный директор Фонда имущества Андрей Степаненко.
По расчетам КУГИ, процедура выкупа будет занимать примерно три месяца, из которых около двух уйдет на оценку «встройки». Заключать договоры купли-продажи поручат Фонду имущества. Ему же предстоит следить за соблюдением графика платежей.
Реализовать право на «целевку» можно в течение полутора лет — с 1 января 2009-го до 1 июля 2010-го.
Параллельно будут происходить торги по объектам, которые КУГИ приватизирует в рамках распоряжения №233-р (например, свободные «встройки», неделимые помещения более 500 метров, объекты арендаторов, которые на момент принятия ФЗ о «целевке» имели задолженность или занимали площади меньше трех лет, объекты, продажу которых инициируют фирмы, не имеющие возможности воспользоваться новым законом, и др.).
Причем перечень оснований для такой приватизации в ближайшее время предполагается расширить.
Анастасия Ясинская
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 33(517) | 25-08-2008 | c.5
