Конкуренция за побережье Все новости
И застройщики, и покупатели предпочитают Приморский район многим другим. Эта территория не свободна от недостатков, но они вполне искупаются серьезными преимуществами. Среди них в первую очередь называют ровный состав населения и приличное качество жилья.
Приморский — один из самых крупных петербургских районов. Его площадь составляет 109,87 кв.км, численность населения на 1 января 2008 года, по данным Госкомстата, — около 412 00 человек, фактически здесь проживают порядка 540 000 граждан. (Для сравнения: примерно столько же насчитывают такие города, как Рязань, Кемерово, Тюмень или Иркутск.)
Район имеет довольно протяженную береговую линию. Его западная часть вытянута вдоль Финского залива. В административное подчинение попадают поселки Ольгино и Лисий Нос.
Район — безусловный лидер по общей площади жилого фонда, которая составляет почти 11 млн кв.м, жилая площадь — 6,37 млн кв.м. По данным на 1 января 2008-го, здесь насчитывалось 155 393 квартиры. Степень износа домов самая низкая в городе — более 9,6 млн кв.м жилья «самортизировано» менее чем на 20%. Однако (за счет Озерков и Коломяг)
Приморский район занимает четвертое место в Питере по числу одноэтажных домов — их тут 2705 (общая площадь — 249 000 кв.м).
Районная торговля расположилась на 826 000 «квадратах» — это 12,7% от всего городского ритейла.
Резервация для среднего класса
Большая часть района застраивалась в 1980-90-е годы. Здесь изначально возводились дома приличного качества. Директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Михаил Бимон считает, что именно поэтому цены на типовое жилье на вторичном рынке в районе одни из самых высоких в городе: «В Приморском строят больше, чем в любом другом районе города. В результате тут сформировался весьма однородный социальный состав населения. Люди в основном материально благополучные. Все это придает району дополнительную привлекательность».
Зона Черной речки — Новой Деревни застроена «сталинками», «немецкими коттеджами» и «хрущевками» (по большей части кирпичными). Она считается довольно престижной и пользуется популярностью. Кварталы Старой Деревни — Северо-Приморской части создавались с середины 1980-х годов. Здесь представлены панельные дома новых серий и кирпичные здания — как кооперативные (позднесоветского периода), так и новые — по индивидуальным проектам.
Район Комендантского аэродрома — Коломяг — озера Долгое обладает схожими характеристиками. На Комендантском аэродроме жилой фонд состоит в основном из старой «панели»; Коломяги и озеро Долгое — районы новой застройки. Относительный недостаток зоны — перегруженность станций метро. Новые дома с хорошими характеристиками в окраинных кварталах проигрывают из-за недостаточно развитой транспортной и социальной инфраструктуры. (Хотя торговли и развлечений в избытке: здесь много гипермаркетов и ТРК.)
В кварталах, построенных в первой половине 1990-х годов, благоустройство выполнено не в полном объеме.
По данным на июнь 2008 года, средняя цена за 1 кв.м в новостройке Приморского района составляла 80 958 руб. Средняя цена за «квадрат» в кирпично-монолитных домах — 81 530 руб., в панельных — 76 949 руб. Средняя цена однокомнатных квартир — 83 636 руб. за 1 кв.м, «трешки» предлагали за 76 831 руб./кв.м.
Главная стройплощадка
С 2000 по 2007 год включительно в Приморском районе введено 716 домов общей площадью 2,75 млн кв.м.
За последние два года в районе уже построено 886 500 кв.м жилья (34 корпуса в 2006-м и 47 — в 2007-м) — это почти 12 500 квартир, в которых могут проживать более 30 000 человек.
Сегодня новое строительство сосредоточено в основном в Северо-Приморской части, Каменке и Коломягах.
По данным районной администрации, с 2008 по 2015 год в кварталах СПЧ планируется возвести до 130 жилых корпусов. Это около 28 500 квартир площадью более 1,9 млн кв.м. В Каменке планируются к строительству еще 74 корпуса площадью более 1,2 млн кв.м. Всего же на этих территориях должно быть введено в эксплуатацию 246 корпусов — до 3 млн кв.м.
Кроме того, в районе реализуются два крупных проекта комплексного развития. «Главстрой СПб» собирается создать новый жилой район Юнтолово. Проект «Медвежья лапа» предусматривает возведение в основном малоэтажных домов, но есть здесь и высотные здания.
Всего на территории 437 га будет создано свыше 3 млн кв.м жилья примерно для 70 000 человек.
Еще один крупный проект реализует компания «Юит Лентек». Она собирается построить около 1 млн кв.м жилья в Новоорловском лесопарке. Работы должны начаться уже в этом году.
В 2008-м в районе планируется ввести 68 жилых домов общей площадью до 1 млн кв.м. Районные чиновники говорят, что фактический ввод может быть меньше. Основная причина — в недостаточном энергообеспечении строящегося жилья.
Подавляющее число новостроек (95%) возводятся за счет частных инвестиций. Однако и город наращивает программу бюджетного строительства. В 2007 году сдано девять жилых домов в районе СПЧ, построенных за счет казны. Сегодня идут работы на 24 бюджетных корпусах. Четыре из них закончат в 2008-2009 годах.
«Социалка» не догоняет
Жилищное строительство в районе развивалось бурными темпами, заметно опережая ввод объектов социальной инфраструктуры.
В некоторых кварталах просто не было школ, детских садов, поликлиник и т.д. Не говоря о спортивных комплексах. Эта ситуация характерна не только для озера Долгое, но для всех окраинных новостроек.
Торговли и развлечений, пожалуй, достаточно. В районе разместились многофункциональные комплексы и гипермаркеты «Лента», «О'Кей», «Меркурий», «Рамстор», «Метро», «Карусель», «Лидер», «Купеческий двор», «Гулливер», «Максидом», «Матрица», «Атлантик-Сити». Проектируется и строится торговый комплекс напротив дома №8 по Комендантскому проспекту. Холдинг «Адамант» ввел ТРК «Атмосфера» с подземным паркингом на Комендантской площади, возводятся административно-торговый комплекс «Сокол-СИТИ» на Богатырском проспекте, гипермаркет «СТАРТ» на углу Яхтенной и Богатырского и т.д.
В последние годы исправляется ситуация и с социальными объектами. Завершена первая очередь комплекса для НИИ кардиологии в районе бывшего Комендантского аэродрома. В 2008 году введены две поликлиники: на улице Вербной — для детей и на Камышовой — для взрослых. К учебному году откроются четыре детских сада (три новых и один после реконструкции), заработает школа на Сердобольской улице.
Среди объектов, которые должны быть завершены до конца года, — комплекс РУВД на улице Ильюшина, дворец бракосочетания на Стародеревенской улице, пожарное депо в Коломягах, подстанция «скорой помощи» на Камышовой. В этом году начнется строительство Политехнического колледжа, четырех детсадов и трех школ в новых кварталах СПЧ и Каменки.
Одним из недостатков района многие называют транспортную проблему: пробки на въезде и выезде, во многих новых кварталах еще нет дорог. Сейчас на стадии проектирования и строительства — около 30 дорожных объектов. Планируется реконструировать Приморский проспект и Приморское шоссе, строить ЗСД и транспортные развязки близ Поклонной горы, создать путепровод в створе Коломяжского проспекта и вторую очередь путепровода в створе Елагинского проспекта.
Кроме того, начнется строительство и реконструкция Богатырского проспекта, продление проспекта Сизова, Комендантского и Новоколомяжского проспектов, пробивка улиц Камышовой, Туристской, Яхтенной, Оптиков, Афонской и т.д.
Вид оправдывает все
Аналитики ЗАО «ЮИТ Лентек» полагают, что в районе достаточно мест, где можно создать проекты с отличными видовыми характеристиками: он выходит к Невской губе Финского залива; весьма привлекательны дома с видом на Лахтинский разлив. Наиболее популярны кварталы, расположенные вдоль береговой линии залива, вблизи станций метро «Черная речка», «Пионерская» и «Комендантский проспект».
В компании отмечают развитую торгово-развлекательную инфраструктуру, относительную социальную однородность населения, положительную репутацию района, благоприятную экологическую ситуацию, близость и доступность курортной зоны.
Уже упомянутые недостатки (недостаточно развитая «социалка» и затрудненная транспортная доступность), по мнению аналитиков, пока не отражаются на интересе покупателей к району. С точки зрения застройщиков, безусловный плюс Приморского — востребованность, минус — недостаток инженерных мощностей.
Притягательность района способствует жесткой конкуренции, что тоже на руку покупателям.
Динамика средней цены 1 кв.м в сегменте «комфорт» в Приморском районе, руб./кв.м
Янв. 07 |
75 456
|
Фев. 07 |
76 948
|
Мар. 07 |
78 045
|
Апр. 07 |
77 958
|
Май. 07 |
77 791
|
Июн. 07 |
78 802
|
Июл. 07 |
81 945
|
Авг. 07 |
81 796
|
Сен. 07 |
64 961
|
Окт. 07 |
82 560
|
Ноя. 07 |
88 435
|
Дек. 07 |
92 524
|
Янв. 08 |
96 641
|
Фев. 08 |
96 126
|
Мар. 08 |
105 766
|
Апр. 08 |
108 871
|
Май. 08 |
111 378
|
Июн. 08 |
111 214
|
Соотношение строящегося жилья класса «комфорт» по районам, %
Адмиралтейский |
0,2
|
Василеостровский |
20,6
|
Выборгский |
9,8
|
Кировский |
4,9
|
Красногвардейский |
2,9
|
Красносельский |
1,5
|
Московский |
36,8
|
Петроградский |
8,8
|
Приморский |
14,6
|
Соотношение строящегося типового жилья по районам города, %
Адмиралтейский |
0,2
|
Василеостровский |
0,1
|
Выборгский |
13,9
|
Калининский |
9,0
|
Кировский |
4,7
|
Красногвардейский |
1,4
|
Красносельский |
10,6
|
Московский |
10,1
|
Невский |
10,2
|
Приморский |
30,3
|
Фрунзенский |
9,4
|
Андрей Некрасов
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 29(513) | 28-07-2008 | c.23