Отделка приобретенной квартиры — один из важнейших этапов в жизни новосела. Обычно различают черновую, частичную и чистовую отделку, что подразумевает три стадии ремонта, которые проводит либо застройщик, либо сам владелец жилья.
В петербургских новостройках большинство квартир вводится с черновой отделкой: бетонная стяжка, первичное оштукатуривание стен, вариант свободной планировки или отсутствие межкомнатных дверей, никакой сантехники и электроразводки.
Второй вариант — частичная отделка (или под чистовую) — стал довольно-таки распространен на рынке в последние три года. Стены и потолок полностью подготовлены под покраску или оклейку обоями, пол выровнен, проведены некоторые столярные работы, электрика. Этот перечень в основном зависит от застройщика и может быть существенно изменен за дополнительную плату в период строительства дома.
Чистовая отделка («под ключ») предполагает полный ремонт квартиры по определенному дизайн-проекту и установку сантехоборудования. В некоторых случаях — в категориях «комфорт» и «бизнес-класс» — предлагается частичная меблировка с выбором нескольких вариантов гарнитуров.
Проекты с полностью готовыми квартирами, когда оборудуются не только кухня или прихожая, но и жилые комнаты, — пока еще большая редкость для Петербурга. В качестве примера можно вспомнить жилой комплекс «Калевала» в Павловске (СК «Дом Лемкон»), который был введен два года назад по европейским стандартам жилья «под ключ», с саунами и встроенной бытовой техникой. Однако тогда проект столкнулся с некоторыми трудностями при реализации именно из-за готовых интерьеров: многие покупатели предпочли бы заниматься отделкой самостоятельно.
Стоимость ремонта определяется категорией отделки, качеством материалов, типом дома. Причем сама классификация отделки зачастую носит условный характер. Большая часть домов, которые сдаются «под ключ», относится к сегменту типового жилья, цена которого не превышает обычно 100 000 руб./кв.м.
В отдельную категорию стоит отнести отделочные стандарты муниципальных квартир. Напомним, что Смольный рассчитывает к 2011 году увеличить объем ввода жилья за счет бюджета до 1 млн кв.м.
Новый крупный массив социального жилья должен быть возведен в 20-м квартале юго-западной Приморской части города. Генподрядчиками по семи домам выбраны ДСК «Блок», «Петротрест-Инвест», КВС, «Стройград», контракт на строительство пяти корпусов достался ЗАО «СУ-155».
Ввод социального жилья предусматривает типовой набор отделочных работ. Требования города к муниципальной отделке: двухкамерные стеклопакеты, остекление балконов, межкомнатные шпонированные и наружная деревянная двери с замком и ручками, электроразводка, радиаторы.
На стенах в комнатах — бумажные обои нейтральных расцветок, в кухне — моющиеся. Потолки покрыты водоэмульсионной краской. На пол стелется линолеум, в некоторых случаях допустимы глазурованные плиты больших размеров в ванных комнатах.
Санузел обеспечен эмалированной раковиной, смесителем и кранами, чугунной ванной, унитазом и стальным полотенцесушителем. Водопроводные трубы — из пропилена. Обязательны счетчики учета холодной и горячей воды.
В кухне предусмотрены стальная эмалированная мойка, четырехконфорочная плита (электро- или газовая). Предпочтительно оборудование отечественного производства. Все квартиры оснащены дымоуловителями.
Мнения экспертов
Олег Пашин,
заместитель директора компании «Петербургская Недвижимость»:
– Существуют два условных стандарта. Первый применяют ГДСК, Setl City и некоторые другие застройщики. Все просто, без изысков, но функционально и позволяет какое-то время не думать о ремонте. Второй вариант, более качественный и дорогой, знаком петербургскому рынку в основном по квартирам от финских застройщиков.
Кстати, сейчас «ЮИТ» выводит на рынок новый формат — квартиры с отделкой в сегменте жилья класса «премиум» (жилой дом «Ориенталь»). Судить об успехе проекта пока сложно, но этот пример подтверждает тенденцию — все больше квартир, в том числе и в высоких ценовых диапазонах, будет продаваться с готовой отделкой. Люди заняты, у них не остается времени на ожидание и на ремонт.
Покупатели элитного жилья уже «наелись» созданием собственных дизайн-проектов. Для них это уже не первое и не второе жилье, поэтому тратить силы и время на ремонт хотят все меньше состоятельных клиентов. Тем более если отделка будет качественной.
Юха Калеви Вятто,
генеральный директор компании «ЮИТ Лентек»:
– На всех наших объектах мы, по крайней мере, выравниваем поверхности, готовим жилье под чистовую отделку. Покупатель может быстро довести такую квартиру до надлежащего состояния и переехать. Но компания все больше делает ставку на то, чтобы сдавать жилье «под ключ».
Примерно 10% жилья реализуется с уже установленным кухонным оборудованием; 50% покупателей заказывают финишную отделку (паркет или ламинат, покрашенные или оклеенные обоями стены, плитку в санузлах). Есть некий разброс цен в зависимости от выбранных материалов и бытовой техники.
В среднем полностью укомплектованная кухня стоит около 5000 евро. Сейчас квадратный метр жилья с подготовкой под чистовую отделку у нас стоит около 100 000 рублей. Базовая отделка увеличит эту сумму примерно на 10 000 руб./кв.м. Если вы заказываете встроенные шкафы в спальнях и оборудованную кухню, это еще около 5000 рублей на «квадрат».
Галина Чесаева,
начальник отдела маркетинга ООО «Городская ДомоСтроительная Компания»:
– У нас 90% квартир — в основном в панельных домах 121-137-й серий — идут именно с полной чистовой отделкой «под ключ». Средняя стоимость составляет около 84 800 руб./кв.м. С этого года ввели новый стандарт. Изменения коснулись всех используемых материалов: бумажные обои заменены на виниловые и с латексным покрытием, теперь устанавливаем смесители импортного производства современного дизайна, полы в санузлах делаем с керамическим покрытием, радиаторы отопления стали с терморегулированием.
По моим оценкам, количество квартир с полной и «предчистовой» отделкой постепенно растет. В отдельных домах появляются парадные с квартирами «под ключ», а в жилых комплексах — целые корпуса. Есть еще варианты, когда полную отделку делают только в однокомнатных и двухкомнатных квартирах. Сегодня до 30% нового жилья приобретают по ипотеке. Это большая нагрузка на семейный бюджет, на дополнительный ремонт у многих просто нет средств, а зачастую и времени.
Ирина Онищенко,
заместитель гендиректора ЗАО «ЦУН «Холдинг «Эталон-ЛенСпецСМУ»:
– В строящемся микрорайоне «Юбилейный квартал» мы будем вводить квартиры под чистовую отделку (в одном из корпусов — «под ключ»). Вариант под чистовую отделку хорош тем, что покупатели избавлены от всех грязных работ и гор мусора. Самый длительный и обременительный этап ремонта остается «за бортом».
Все швы выровнены, стены и потолок отштукатурены — осталось лишь провести интерьерные работы. В среднем подобный ремонт обходится примерно в 6000 рублей на квадратный метр — это 5-7% от цены продажи квартиры. Как показывает наш опыт, расходы на полную отделку составляют не менее 15 000 рублей на «квадрат».
Большинство наших покупателей делают ремонт под себя и подходят весьма творчески к разработке дизайна собственного жилья. Спрос на квартиры «под ключ», на мой взгляд, преобладает среди тех, кто остро нуждается в новом жилье, приезжает из регионов или не имеет достаточно денег для последующего ремонта. Другая категория — инвесторы, охотно покупающие полностью отделанные квартиры для сдачи их в аренду.
Возможно, в будущем мы попробуем обеспечивать прихожие гардеробными гарнитурами, но пока это только задумки.
Антон Пчелин,
директор по развитию ЗАО «ИСГ «НОРМАНН»:
– По нашим данным, доля квартир с готовой отделкой составляет 5-7% от общего объема возводимого жилья в Петербурге. Основной рост рынка отделочных работ пришелся на три последних года. В дальнейшем ожидается увеличение спроса на квартиры с чистовой отделкой, но без каких-либо резких скачков.
На строительном рынке сейчас наблюдается жесткая конкуренция, многие компании уже начали диверсифицировать бизнес и не только строят жилье, но и создают управляющие компании по его эксплуатации, дочерние фирмы, которые предоставляют услуги по отделочным работам, и прочее.
Что же касается европейского опыта квартиры «под ключ», то на рынке массового жилья отечественный потребитель пока не готов к такой услуге. В первую очередь спрос сдерживает низкая платежеспособность населения.
Андрей Корнев,
маркетолог группы строительных компаний «Маяк» – «ЛенСпецСтрой»:
– Диапазон отделочных материалов по качеству и ценам столь широк, что довольно сложно привести общий знаменатель. Все зависит от конкретного застройщика. Расходы на отделку высокого качества составят 8-10% от стоимости квадратного метра. «ЮИТ», например, использует финские и французские материалы, тогда как «ЛенСтройТрест» предлагает выбрать материалы и оборудование самостоятельно, предоставляя на них скидку в строительных магазинах.
Отделка, с которой сдаются наши дома в комплексе «Приморский Маяк», хорошего качества и позволяет после получения ключей сразу въезжать в квартиру. В социальных домах люди, конечно же, при первой возможности пытаются все переделать.
Характерно, что застройщики все чаще делают акцент на новых отделочных стандартах, чтобы откреститься от отрицательных отзывов в адрес типовой отделки, ну и, кроме того, иметь возможность увеличить добавленную стоимость квартир.
Распределение вариантов отделки в сегменте типового жилья в зависимости от конструктивного типа дома
|
Тип дома
|
Отделка, %
|
|
полная
|
частичная
|
черновая
|
| Панельный |
40
|
11
|
49
|
| Кирпично-монолитный |
4
|
10
|
86
|
По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»
Стоимость квадратного метра в квартире с чистовой отделкой, $/кв.м
|
Сегмент
|
Стоимость отделочных работ
|
Стоимость квартиры
|
| Эконом-класс |
80-120
|
От 2900
|
| Комфорт-класс |
290-350
|
От 3500
|
| Люкс |
От 450
|
От 4500
|
По данным ИСГ «НОРМАНН»
Юлия Михеева
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 29(513) | 28-07-2008 | c.28
