За прошедшие шесть месяцев средний «квадрат» жилья на вторичном рынке подорожал в Петербурге на 24 000 рублей — примерно на столько же цены поднялись за полгода во время безумного ажиотажа 2006 года (с апреля по сентябрь). Но теперь специалисты называют это «немного ускоренным ростом».
Сегодня самые дешевые квартиры в городе можно присмотреть за 3,2-3,3 млн рублей. За такие деньги, правда, можно рассчитывать разве что на «хрущевку» с недостатками (к примеру, на первом этаже, но без перспектив использования под коммерческие цели). В ближних пригородах (в Колпино или Кронштадте, например) еще остались варианты за 2,7-2,9 млн рублей — но немного.
В спальных районах Петербурга однокомнатный «хрущик» или «корабль» без недостатков обойдется покупателю примерно в 3,5 млн руб. Обладатель суммы в 3,8-4 млн рублей может рассчитывать на более просторную квартиру в более поздних панельных сериях (606-й или 137-й). Впрочем, в популярных районах за подобные квартиры сегодня могут запросить и 4,5-4,6 млн рублей.
За 4,2 млн рублей можно подыскать вариант в историческом центре, правда в непрестижных местах: у Технологического института, в Песках или Коломне (встречаются варианты и подешевле, но таких немного, и у них есть существенные минусы).
Желающим купить однокомнатную квартиру с престижной локацией придется готовить 8-9 млн рублей — в такую сумму оценивают жилье неподалеку от Гостиного Двора или на набережных (Обводный канал — не в счет). За самые дорогие однокомнатные варианты площадью 50-60 кв.м в лучших местах Петербурга просят 14-15 млн рублей.
Цены «двушек» на периферии колеблются от 4,2 млн рублей (за «хрущевку») до 6,5 млн (в кирпично-монолитном доме). В центре — от тех же 4,2 млн (на Красноармейских улицах) до 25 млн (неподалеку от Невского проспекта). Конечно, если не учитывать отдельные варианты, к примеру 127-метровые апартаменты в доме на Большой Конюшенной улице, за которые в агентстве «Центр» просят 60 млн.
Скупаем заграницу
В среднем, по данным «НП», квадратный метр жилья «без признаков элитности» в городе стоит около 97 000 рублей. За год его цена поднялась на 30 200 рублей. Примерно на столько же — 32 500 рублей — «квадрат» подорожал за 12 месяцев во время памятного всплеска 2006 года. Но тогда удорожание составило 103% (это назвали безумным ажиотажем), теперь же «всего» 45% (говорят: «цены поднялись несколько быстрее ожидаемого»). Привыкли.
Не ждут теперь и снижения заявленной рынком планки. В этом еще одно отличие от пикового 2006 года: тогда покупатели и специалисты были уверены, что недвижимость непременно отыграет, по наиболее радикальным оценкам — на 20-30%.
«От нескольких наших клиентов-покупателей слышал, что они уверены в продолжении роста. И если не покупают, то не потому, что ожидают понижения, а лишь из-за нехватки денег», — делится наблюдениями директор Петроградского отделения АН «Адвекс» Юрий Воробьев.
Однако активность частных инвесторов на рынке готового жилья, по единодушному мнению риэлторов, сократилась: такие клиенты предпочитают вкладываться в новостройки. Зато все чаще соотечественники приобретают недвижимость за рубежом. За 40 000-50 000 евро можно присмотреть симпатичную квартиру-студию в соседней Болгарии — популярность подобных вариантов у россиян последнее время быстро растет.
А вот иностранные инвесторы, еще два-три года назад активно скупавшие объекты в историческом центре, сегодня не так заметны на рынке. Приобретают для себя, а не для дохода: цены «квадратов» вплотную приблизились к планкам мировых столиц, сверхприбылей от инвестиций в исторические метры уже не ждут.
«До 2006 года на рынке действовало немало инвесторов-ипотечников. Горожане приобретали в ипотеку жилье и сдавали его в аренду, гася заем за счет выплат от нанимателей. Те, кто так поступили, очень хорошо заработали к настоящему моменту. Однако сейчас на это не пойдешь: арендные ставки сильно отстали, да и заработок у заемщика должен быть заметно выше, чтобы он мог позволить себе кредит на квартиру. Доходы же за два года выросли куда менее значительно», — говорит заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов.
«Хрущи» в фаворе
Если посмотреть на динамику стоимости «квадратов» в долгосрочной перспективе (на рисунке пунктирная линия демонстрирует, как должен был бы расти ценник при равномерном удорожании, примерно на 2,5% в месяц), то прайсы в последние месяцы заметно обогнали «расчетные» значения, и теперь логично ожидать их приостановки как минимум на полгода. Правда, на графике представлена стоимость питерского жилья в долларах. В рублях рост за последние месяцы выглядит более плавным, а превышение над «нормой» поменьше.
Активность покупателей, как подтверждают риэлторы, резко снизилась, однако в этот раз стагнация получилась немного «нехарактерной». До сих пор в такие периоды в листингах резко поднималась доля компактных вариантов: «единичек», а также «хрущевок».
В этот раз процент «единичек» также вырос до 26% против 20% в начале года (см. таблицу), однако «хрущевок» почти не прибавилось. Сегодня на типовые панельные пятиэтажки приходится лишь 8% городского предложения (в конце 2006 года их было 12-13%).
Эксперты связывают это с принятием закона об адресной программе расселения домов первых массовых серий. «Теперь жители этих кварталов не торопятся расставаться с квартирами», — говорит Юрий Воробьев. «Такие дома стали раскупать гораздо активнее.
Приобретают там квартиры не с инвестиционными целями, а для себя. Покупатели согласны несколько лет пожить в некомфортных условиях, чтобы потом получить новую квартиру без доплат», — поясняет Леонид Сандалов. По отзывам специалистов, наименее востребованным жильем у горожан теперь считаются «корабли».
Москва стала ближе
Мнения о доле ипотечных сделок в составе цепочек расходятся: одни специалисты утверждают, что их число заметно выросло по сравнению с прошлым годом, другие уверяют, что осталось на том же уровне. Однако несмотря на ужесточившиеся условия получения кредитов о сокращении речи не идет. В «Бекаре» замечают, что последнее время объемы займов удается поддерживать за счет городских субсидий участникам различных программ. Судя по всему, влияние государства на рынок быстро растет, правда, далеко не всегда оно благотворно.
В агентстве «Русский дом» подмечают, что расселять коммуналки при поддержке города ничуть не легче. «Жильцы, как правило, выставляют завышенные требования, и, если им предложить поучаствовать в городской программе, они тут же начинают просить больше — на размер субсидии», — говорит исполнительный директор АН «Русский дом» Алексей Слокотович.
Еще одно отличие от прошлых лет: сократилось количество покупателей из регионов. Их наплыв был особенно заметен летом: время отпуска провинциалы использовали для приобретения жилья в Северной столице.
Есть любопытное наблюдение, что число иммигрантов в Питер зависит от разницы цен в столицах. Летом 2006 года, когда средний питерский «квадрат» был в 2,3 раза дешевле московского, они были наиболее активны. Возник даже поток «реиммигрантов»: переселенцы, купившие жилье в Москве, продавали его и переезжали в Петербург, получая заметный выигрыш в метрах.
К концу года цены подравнялись (разница сократилась до 65-70% в пользу Первопрестольной), и доля желающих поселиться в Северной столице вернулась на прежний уровень. Этим летом, напротив, питерские метры ценились непривычно дорого относительно московских.
В июне, к примеру, разница составляла всего 39% ($4114 против $5702). Так что, по всей видимости, переселенцы из регионов теперь отдают предпочтение столичной прописке, что дополнительно охлаждает местный рынок.
Доли в общем объеме предложения квартир с разным количеством комнат, %
Количество комнат
2006
2007
2008
Март
Июнь
Сент.
Дек.
Март
Июнь
Сент.
Дек.
Март
Июнь
1
16
19
28
27
26
26
25
21
22
26
2
26
24
29
32
32
31
31
30
29
30
3
35
31
28
27
28
29
29
33
32
30
4
13
15
10
9
9
8
9
9
10
9
5 и более
10
11
5
5
5
6
6
7
7
5
По данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга» и эксперта Дмитрия Житкова
Динамика средней стоимости кв.м типового жилья в Петербурге, $ (пунктиром обозначена линия тренда)
По данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга»
Дмитрий Сперанский
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 29(513) | 28-07-2008 | c.20
Сегодня в Петербурге строится большое количество жилых комплексов с просторными и комфортными квартирами. Наш портал предлагает Вам информацию о строительстве жилых комплексов в Петербурге, ценах на квартиры и условиях их приобретения в данных жилых комплексах, а также информацию о строительных компаниях.
Данный раздел предназначен для того, чтобы Вы могли быть в курсе изменений, относящихся к строительству жилых комплексов, чтобы Вы могли находить для себя все больше и больше новой информации о строительных фирмах и строительных организациях города.
Известно, что жилой комплекс – это целостное архитектурно-пространственное образование. На нашем портале Вы всегда сможете найти новости и информацию о последних проектах, законченных и начатых в новом году, о строительных фирмах, которые планируют возведение новых жилых комплексов.
