За истекшие шесть месяцев рынок элитного домостроения «отходил» от прошлогодней ценовой гонки. За этот период продажи открылись только в двух проектах, а потому если цены на жилье класса «люкс» и росли, то весьма избирательно и в основном — на «вторичке». Зато второе полугодие обещает несколько неординарных для города премьер.
Напомним, по итогам 2007-го стоимость квартир в верхнем ценовом сегменте выросла в среднем на 40%, в то время как типовые варианты подорожали лишь на 20%. Как и прогнозировали аналитики, особых ценовых всплесков в первом полугодии 2008-го не произошло, хотя их данные отчасти разнятся.
Например, эксперты компании «Петербургская Недвижимость» отметили, что, невзирая на общий рост цен, стоимость квадратного метра на первичном рынке с апреля по июль даже снизилась. Но не намного.
Вторичные ценности
С начала года наибольшую динамику демонстрировал вторичный рынок: средние показатели ценового роста составили, по разным оценкам, 15-20%. «Если в типовом сегменте цены могут расти плавно, то в элитном (после небольшой стабилизации) они способны «подпрыгнуть» сразу на 300 у.е./кв.м, — рассуждает генеральный директор компании «Элитные квартиры» Леонид Рысев. — В начале года был резкий скачок — около 15%, думаю, связанный с выборами, а потом темп замедлился. Сейчас недвижимость дорожает более умеренно, примерно на 1-1,5% в месяц».
Рост цен на антикварное жилье обусловлен, прежде всего, дефицитом предложения в новостройках. Самые ликвидные варианты на «первичке» уже раскуплены, в продаже остались весьма недешевые крупногабаритные апартаменты и пентхаузы либо жилье с некоторыми изъянами.
В то же время застройщики не спешат открывать продажи в новых проектах, и, как уже отмечалось, за полгода на рынок вышло лишь два объекта. Поэтому платежеспособный спрос и перекинулся на «вторичку».
«Дорогих объектов на рынке много, но не хватает качественных, спрос на которые мы не можем удовлетворить, — отмечает зам. руководителя отдела жилой недвижимости АН «ЦАН» Алла Решетникова. — Большой популярностью пользуются квартиры в реконструируемых домах, но их раскупают еще на начальной стадии, и ко времени сдачи объектов там, как правило, остаются не самые привлекательные варианты в мансардах».
По наблюдению Леонида Рысева, в последнее время застройщики стали «придерживать» квартиры или устанавливать на них «заградительные» цены: «Видимо, чтобы реализовать их ближе к завершению проекта». Если эта тенденция сохранится, элитные объекты на ранних этапах строительства будут поступать в продажу в очень ограниченных количествах.
Другой заметный тренд — повышенный спрос на квартиры со свежим ремонтом.
«Этого никогда не было, — удивляется г-н Рысев. — Всегда считалось, что затраты на ремонт очень сложно отбить, как в старом фонде, так и в новых или реконструированных домах. Видимо, покупатели устали от жизни на стройке или им срочно понадобились готовые решения. Удивительно, но цена на апартаменты с ремонтом оказалась гораздо выше наших расчетных цифр. Мы выставляли их на продажу практически без всякой надежды, но желающих оказалось столько, что они готовы были устроить аукцион».
По словам риэлтора, качественных вариантов с ремонтом в городе тоже очень мало.
Участники рынка также подметили, что в последнее время неуклонно растет количество официальных («белых») расчетов в сделках с дорогой недвижимостью. По оценке г-на Рысева, уже больше половины покупателей готовы показать полную стоимость. Отчасти это может быть связано с ипотечными кредитами. «Но не думаю, что основная причина в этом. Граждане готовы платить налоги, чтобы спать спокойно. Зачастую расчеты идут в безналичной форме».
Риэлторы дружно говорят и о возросших бюджетах сделок. «Цены дорогих объектов уверенно перешли рубеж $1-2 млн и подошли к 1-2 млн евро, — считает руководитель департамента элитной недвижимости корпорации «Адвекс.Недвижимость» Владимир Федоров. — Чаще всего мы оцениваем квартиры в рублях, но ориентируемся на евро как на условную единицу».
«Быки» без «медведей»
На первичном рынке картина несколько иная. Ситуация напоминает морской штиль, за которым должен последовать если не шторм, то ценовой всплеск. Большинство застройщиков неспешно реализуют квартиры по ценам, сложившимся еще в начале года. По словам директора департамента маркетинга и стратегического развития ЦРП «Петербургская Недвижимость» Михаила Бимона, стоимость элитного жилья за первые полгода практически не изменилась. И предпосылок к дальнейшему росту эксперт тоже не видит. «До конца года в среднем по рынку цены могут увеличиться на 10-12%, в элитном сегменте — примерно на 5%».
И действительно, некоторые девелоперы не пересматривали ценники за последнее время. Компания «АТ-Альянс», возводящая жилой комплекс на Морском проспекте, 28, открыла продажи лишь несколько месяцев назад. В доме общей площадью 16 300 кв.м будет 84 квартиры размером от 60 до 190 кв.м Полузаглубленный паркинг рассчитан на 58 мест.
В открытой продаже — жилье на первых четырех этажах (примерно 70% общей жилой площади), квартиры предлагаются по цене от 200 000 рублей за «квадрат» (около $8000/кв.м). Стоимость апартаментов на верхних уровнях с каминами и видовыми террасами будет определяться индивидуально с каждым клиентом.
Жилой комплекс «Олимпийская деревня» (от компании «Еврострой») на Вязовой улице сдан в начале этого года. На все квартиры оформлено право собственности. В продаже осталось около 10% жилья размером от 67 до 388 кв.м. По данным начальника отдела рекламы компании Олега Яночкина, цены не менялись. Просторные апартаменты с видом на Малую Невку предлагаются от 7500 до 15 400 у.е. за «квадрат» (по курсу 30 рублей).
Компания «Петротрест», возводящая два жилых комплекса на Крестовском острове («Малахит» на Морском пр., 5-9 и «Лазурит» на Константиновском пр.,20), также не пересматривала ценники. Квартиры предлагаются в среднем по $6500-7700/кв.м.
Некоторые игроки сделали ставку на повышение. Холдинг «Петербургреконструкция» в начале года несколькими очередями сдал элитный комплекс «Фаворит». Сейчас там завершается строительство аквапарка и благоустройство территории.
Большая часть жилья уже обрела хозяев, а на оставшиеся квартиры застройщик увеличил расценки на 15-20%. На объектах корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга» стоимость квадратного метра выросла за полгода на 20-25%. В корпорации не уточняют, в каких именно комплексах увеличены цены, но точно известно, что особым спросом пользуются апартаменты в «Парадном квартале».
Холдинг RBI, распродав последние квартиры в жилых комплексах на Невском и Каменноостровском проспектах, не спешит с открытием продаж в новых проектах. Несколько месяцев назад компания приступила к реализации квартир в доме на Шпалерной, 37, но на второй же день «лавочку» прикрыли. Видимо, спрос был ажиотажным.
По данным риэлторов, в первый и единственный день жилье предлагалось по 10 000 у.е. за «квадрат». На прошлой неделе холдинг начал торговать коммерческими помещениями в этом доме. Цены варьируются от 188 100 до 228 000 рублей за 1 кв.м. Когда в продажу поступят квартиры, неизвестно: «Скоро», — лаконично комментируют в холдинге.
Недавно RBI приступил к строительству знакового объекта — многофункционального комплекса на Новгородской улице, в составе которого предусмотрены элитные квартиры. Архитектурная концепция МФК поручена испанскому мэтру Рикардо Бофиллу. С продажами девелопер тоже не спешит. Учитывая сложившуюся практику, по которой все новые проекты выводятся на рынок с более высокой стоимостью квадратного метра, можно предположить, что апартаменты на Новгород-ской будут не дешевле чем по 15 000 у.е. за кв.м.
Недавно Петербургское агентство недвижимости приступило к реализации апартаментов в реконструируемом комплексе «Захарьевская, 41», стоимость «квадрата» — 25 000 евро (см. материал на первой полосе).
Новые горизонты
До конца года стартуют продажи сразу в нескольких новых проектах. Они, несомненно, вызовут на рынке большой интерес и внесут коррективы в общую ценовую картину. В конце июля компания «Леонтьевский мыс» обещает выставить квартиры в одноименном жилом комплексе на Петроградской стороне (подробности — в материале на первой полосе).
На последний день июля запланирована официальная закладка камня в знаковом для Петербурга проекте «Петровский арсенал». Бывшие корпуса Сестрорецкого инструментального завода усилиями компании Sestra River Development превратятся в комфортное жилье, в том числе новые для России лофты. Все производство будет переведено в промзону Конная Лахта.
Сейчас девелопер прокладывает там за свой счет инженерию. Концепцию редевелопмента разработала компания «Спектрум». За счет реконструкции и нового строительства на участке почти в 14 га появится порядка 150 000 кв.м жилья, спортивной, рекреационной и общественно-деловой недвижимости. Затраты на реализацию проекта оцениваются в $327 млн.
Компания «Центр развития недвижимости», за которой стоит влиятельная федеральная структура, завершает работы нулевого цикла на одном из самых привлекательных участков Крестовского острова — на углу Депутатской улицы и Константиновского проспекта.
Элитный комплекс возводится практически на берегу Средней Невки и будет обращен фасадом на пышную зелень Елагина острова, в 200 м — коттеджи Конституционного суда. Недавно застройщик заключил эксклюзивный договор на реализацию квартир с консалтинговой компанией Knight Frank. Продажи, возможно, откроют в сентябре (проект планируется презентовать в рамках форума PROEstate). По оценкам экспертов, стоимость жилья может начинаться от 15 000- 20 000 у.е. за «квадрат».
Корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» уже приступила к сносу здания в Зоологическом переулке, 2/4, где будет возведен комплекс всего на 20 квартир. Заявленные цены — 50 000-70 000 у.е. за кв.м — пока шокируют участников рынка. Но поскольку место уникальное, до открытых продаж дело, возможно, и не дойдет: апартаменты разберут «свои».
Кроме этих «громких» премьер до конца года могут открыться продажи в упомянутых домах холдинга RBI, а также в одном или двух (из четырех) проектах компании «Строймонтаж». Два ее будущих комплекса расположатся на Крестовском острове (улицы Эсперова и Вязовая), еще один объект находится на Малом проспекте Петроградской стороны, а другой — на набережной Робеспьера, 32.
Специалисты прогнозируют, что с вовлечением в рыночный оборот новых проектов рост цен в элитном сегменте может достичь 50% по итогам года.
Халмурат Касимов
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 27(511) | 14-07-2008 | c.16
