Земля дорожает с запасом Все новости
С начала года цены на землю подросли, по оценкам специалистов, на 30-50%. Впрочем, это больше относится к аппетитам продавцов, покупатели пока не готовы платить такие суммы. Зато они охотнее рассматривают удаленные территории, даже за границей Ленобласти. Оптимизма участникам рынка добавило и решение Конституционного суда о возможности регистрации в садоводствах.
Первый квартал, по мнению участников рынка, получился довольно необычным. В январе и феврале сделки с участками шли весьма активно: показатели количества операций держались на уровне декабря. «Клиенты дали нам отдохнуть лишь две недели новогодних праздников. Обычно пауза длится до середины февраля», - комментирует руководитель загородного направления агентства «Экотон» Александр Зубец.
Зато март, на который, как правило, приходится всплеск сделок, выдался вялым. Большинство экспертов связывают это с президентскими выборами. Впрочем, некоторые специалисты указывают, что на поведении продавцов и покупателей сказались не столько выборы, сколько слухи о деноминации, кризисе и других экономических бедах. Продавцы на всякий случай придерживали землю, покупатели не спешили вкладывать деньги.
Отбросив скромность
В апреле тревоги улеглись, рынок пошел в рост. Уверовав в стабильность, продавцы рисовали ценники «с запасом». «Если в январе под Всеволожском сотка земли оценивалась в $10 000-12 000, то в новых предложениях запрашивают по $15 000», - говорит руководитель загородного департамента агентства «Петербургская Недвижимость» Николай Кузнецов.
«В окрестностях Всеволожска можно найти участки и по $22 000 за сотку. В прошлом году запросы продавцов были куда скромнее», - добавляет руководитель направления загородной недвижимости агентства «Прогаль» Людмила Юшина.
Примерно такими же темпами дорожали наделы восточнее Всеволожска: вблизи Романовки стоимость сотки земли без явных недостатков поднялась с $8000 до $11 000. В Ириновке - до $7000 (было $5000). На $2000 подросла цена сотки и в Рахье.
Участки по $10 000 за сотку уже можно встретить в садоводствах под Токсово и Сертолово. В Пушкине продавцы уверенно просят по $20 000/сотка (в начале зимы немногие землевладельцы отваживались называть $15 000).
Владельцы участков в Курортном районе еще раз пересмотрели свои и без того нескромные запросы. В окрестностях Сестрорецка и Комарово сегодня можно встретить наделы по $80 000-90 000 (в декабре $30 000 за сотку здесь считалось вполне адекватной суммой).
«В конце года $50 000 за сотку воспринимались как разумный максимум, сегодня по такой цене участок здесь не сразу найдешь», - комментирует заместитель руководителя загородного департамента АН «Итака» Татьяна Кочергина.
Правда, эксперты оговариваются: это цены предложения. О реальных сделках по такой стоимости мало кто слышал. На одной из «профильных» конференций прозвучала информация о продаже берегового надела в Сестрорецке по 100 000 евро за сотку (то есть около $150 000), однако если такая сделка и была - это единичный случай.
Спекулянтов все больше
В соседнем Выборгском районе области, по наблюдениям специалистов, цены ушли вверх менее заметно, чем в других местах. Около 20% прибавили Молодежное, Приветинское, в Ильичево рост и вовсе почти незаметен (здесь сегодня $12 000 за сотку земли ИЖС считается вполне разумной ценой; если земля с недостатками - можно потребовать скидки).
Специалисты «Петербургской Недвижимости» связывают это не столько с экономическими факторами, сколько с бюрократическими.
«По оформлению документов это самый трудный район. Приходится сильно переплачивать, чтобы чиновники сделали все хотя бы в установленный законом срок. Особенно сложно стало в последнее время. Когда покупатель осознает, что бумаги на участок ему придется выправлять до следующей осени, - а такое не редкость, - он выбирает другое направление», - делится наблюдениями Николай Кузнецов.
Еще один показательный пример - Юкки. Еще полгода назад сотка здесь обходилась покупателю примерно на $5000 дороже, чем в Вартемягах, расположенных на 9 километров дальше от города.
Сейчас ценники подравнялись: разница на сравнимые наделы не превышает $1000-2000: земля вблизи Юкков почти не подорожала в отличие от остальных участков на этом направлении.
«Чувствуется перенаселенность. Чистым воздухом уже не подышать», - объясняет аномалию Николай Кузнецов. Примечательно, что еще три-четыре года назад расположенные на областных землях Юкки воспринимались как весьма «лесное» место вблизи городских кварталов. Впрочем, уже тогда специалисты предрекали, что в 20-километровой зоне от городской черты природа в обозримом будущем «превратится в окружающую среду».
Среди удаленных земель Приозерского района заметнее всего подорожали наделы у воды (до сих пор несколько отстававшие в росте от других «приводных территорий»). О том, что расстояния все меньше смущают покупателей, свидетельствуют специалисты всех опрошенных «НП» компаний.
В «Итаке» отметили, что питерцы охотнее стали приобретать участки в Псковской, Новгородской областях (в этом году в компании прошла не одна такая сделка). Есть и примеры покупок земли в Карелии. «Границ для спроса нет», - уверена Татьяна Кочергина.
Менее всего активизация спроса заметна к юго-западу от Петербурга. Эти территории ждут запуска КАД (подробнее см. обзор в «НП», №12/2008).
Продавцы не торопятся расставаться со своим добром, сделок мало, и определить, как изменились цены, довольно сложно.
Среди покупателей по-прежнему много частных инвесторов: людей, рассматривающих землю прежде всего как инструмент вложения средств и не имеющих намерений строиться. Причем, как отмечают в «Итаке», частники делают все более масштабные покупки, приобретая землю гектарами.
Особенно это касается недорогих территорий в относительно непопулярных местах. Такие инвесторы нередко даже не представляют, как будут использовать свое имущество. А застройщики свидетельствуют: к ним все чаще приходят владельцы подобных наделов с предложением реализовать совместный проект или выкупить их землю. Однако запросы собственников, как правило, неадекватны.
Специалисты «Петербургской Недвижимости» подмечают, что в целом покупатели земли стали более вдумчиво относиться к выбору. Сегодня редко встретишь эмоциональный подход: «Понравилось, беру». Клиенты стали учитывать потенциал ценового роста приобретения. Из-за этого процесс выбора удлинился: найдя подходящий участок, граждане еще пару недель обдумывают сделку.
В период ценового роста это нередко приводит к ее срыву: продавцы успевают передумать или поднять цену. «В этом году нам не удается завершить до 30% сделок. Это очень высокий показатель для загородного департамента. Обычно не закрывается лишь одна сделка из десяти», - говорит Александр Зубец.
Ценообразование на слух
На запросы землевладельцев, уверены риэлторы-практики, серьезно повлияли два обстоятельства: участившиеся разговоры об объединении города с областью (многие из продавцов считают это делом решенным), а также решение КС, позволяющее прописку в садоводствах в черте населенных пунктов.
«Мы пытаемся объяснить клиентам, что несмотря на все уверения думских деятелей зарегистрироваться в садовом домике будет весьма непросто. Но они упорно принимают желаемое за действительное», - говорит Татьяна Кочергина.
«У многих в документах на садовый домик есть слова «жилое строение». Приходится подолгу разъяснять, что это еще не «жилой дом». К последнему в законе совсем другие требования - от мощностей электроснабжения до наличия почтового адреса. Уверена, что областная администрация будет всеми силами противиться регистрации. Потому что сразу встанет вопрос о школах, детсадах, прочей социальной инфраструктуре», - добавляет Людмила Юшина.
Дешевое предложение стремительно вымывается из листингов. На пустой участок в Бабино (90 км от Петербурга), выставленный за 150 000 рублей, в «Итаке» выстроилась очередь из покупателей.
Подобрать участок дешевле $10 000 ближе 80 километров от города уже непросто. Хотя еще в сентябре, свидетельствуют специалисты, на таком расстоянии встречались наделы по $1000-1500. За недорогой землей граждане готовы ехать за Приозерск.
По статистике агентства «Прогаль», в общей доле загородного предложения на участки приходится лишь 32% объектов - заметно меньше, чем в предыдущие месяцы. Раскупают! Хотя и не по тем ценам, которые заявлены в листингах.
Цена предложения участков в коттеджных поселках (данные на I квартал 2008 г.), $
|
Район
|
Средняя цена 1 сотки земли
|
Диапазон цены предложения 1 сотки земли
|
|
мин.
|
макс.
|
| Всеволожский |
17 291
|
3 279
|
52 150
|
| Выборгский |
11 216
|
3 214
|
27 400
|
| Гатчинский |
6 741
|
6 293
|
7 190
|
| Курортный |
29 762
|
23 810
|
35 714
|
| Ломоносовский |
9 457
|
9 457
|
9 457
|
| Пушкинский |
12 330
|
10 629
|
12 755
|
| Тосненский |
13 605
|
13 605
|
13 605
|
| Приозерский |
16 934
|
12 609
|
21 259
|
По данным АН «Итака»
Мнения экспертов
Николай КУЗНЕЦОВ,
руководитель загородного департамента агентства «Петербургская Недвижимость»:
– Уверен, уже к лету ценники отыграют назад: нас ждет кризис ликвидности. Не думаю, что цены будут серьезно пересмотрены, но неоправданный весенний рост придется хотя бы отчасти корректировать. Слишком много земли покупают инвесторы. И когда к лету некоторые из них захотят реализовать наделы, вряд ли хватит конечных потребителей. Разве что банки опять начнут давать ипотеку под разумные проценты и среди питерцев вдруг появится много желающих строиться.
Александр ЗУБЕЦ,
руководитель загородного направления АН «Экотон»:
– Показательный пример роста цен на участки - садоводческий массив «Ижора» в 30 километрах от Петербурга на южном направлении. В сентябре-октябре 2007 года у нас шли сделки с участками площадью 8-9 соток по 200 000 рублей. Сегодня здесь же идут продажи уже по 500 000 рублей.
Продавцы стали «заряжать» ценники после того, как прошла информация о возможности прописки в садоводствах. Это заметно увеличило интерес к близко расположенным дачным товариществам.
Людмила ЮШИНА,
руководитель направления загородной недвижимости агентства «Прогаль»:
– До сих пор не активизировались покупатели дальних дач: обычно в это время сделки по таким объектам идут весьма бойко. Очень сильно подросли ценники на дальние районы: Лужский, Кингисеппский. Дома здесь предлагают дороже, чем осенью, на 20%, а землю - на 50%.
Владельцы участков в Кингисеппском районе с удовольствием ссылаются на статьи в СМИ о строительстве порта в Усть-Луге, считая, что рядом непременно будет город-сад…
Возможно, именно из-за роста ценников активность покупателей и невелика.
Примеры последних сделок
Дача площадью 140 кв.м с баней на участке 10 соток в садоводстве в Первомайском (Выборгский район) продана за 3,2 млн руб.
1/4 дома c 5 сотками земли в Шувалово-Озерках проданы за 2 млн руб.
Двухэтажный дом площадью 250 кв.м на участке 17 соток ИЖС в Карташевской (Гатчинский район) продан за 4,15 млн руб.
Недостроенный дом 200 кв.м на участке 20 соток в Верево (Гатчинский район) продан за 5 млн руб.
По данным АН «Экотон»
Дмитрий Сперанский
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 16(500) | 28-04-2008 | c.28
