Застройщики и покупатели переводят дух: пик ажиотажа позади, ценовая гонка постепенно вписывается в более-менее привычные рамки. Апрельский прирост на 1% в неделю — тоже не здорово, но вдвое лучше, чем в феврале.
По данным маркетологов «Петербургской Недвижимости», за первый квартал 2008 года на рынке продано более 500 000 кв.м строящегося жилья. По их прогнозам, общий объем платеже-способного спроса на квартиры в строящихся домах в 2008 году превысит 2 млн кв.м (в 2006-м объем продаж составил 2,47 млн кв.м, в 2007-м — 1,9 млн кв.м).
Ввод нового жилья ожидается на уровне 2,75 млн кв.м, количество квартир в текущем предложении — примерно на уровне прежних лет.
На начало апреля, по сведениям экспертов группы компаний «Невский Альянс», общее предложение на рынке строящегося жилья составляло 1,5-2 млн кв.м, платежеспособный спрос оценивается примерно в 3 млн кв.м. «Рост цен на рынке строящегося жилья представляет собой коррекцию платежеспособности спроса на уровень реальной экспозиции», — считают специалисты «Невского Альянса».
По основным параметрам рынок выглядит вполне стабильным, единственный неизвестный фактор — цены.
Привычная оглядка на Москву помогает мало: в столице мартовский прирост (без учета элитных объектов) составил 8,6%, в сегменте панельных домов — и вовсе 17,7%. При этом предложение сокращается, а московские специалисты говорят о переходе ценовой гонки в «спокойную стадию»…
Похоже, что временной интервал между двумя столицами сокращается: раньше петербургский рынок реагировал на изменения конъюнктуры с отставанием от московского на три-четыре месяца, сейчас резкие колебания цен происходят практически одновременно, но в Москве «пики» все же заметно покруче.
Набор причин и поводов
Петербургские аналитики и топ-менеджеры продолжают спорить о причинах внезапного ажиотажа, опрокинувшего многие прогнозы. Расходятся даже в цифрах: по мнению президента холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Вячеслава Заренкова, цены за квартал выросли на 7-9%, по данным президента компании «Строймонтаж» Артура Кириленко и генерального директора NCC в Петербурге Юусо Хиетанена — на 15%. В некоторых обзорах удорожание с начала года оценивается в 20-22%...
Артур Кириленко считает активный рост цен на жилье главной тенденцией первого полугодия, летом предполагает более вероятным некоторое затишье на рынке, а осенью — новую волну спроса.
По данным аналитиков «Строймонтажа», на долю жилья комфорт-класса и элитных объектов приходится менее 30% рынка. Наиболее высоким остается спрос в сегменте типового жилья.
«Так как отложенный спрос преимущественно реализовался в последние месяцы, существенных ценовых потрясений по итогам 2008 года мы не ожидаем», — уверен г-н Кириленко. Удорожание жилья за 3 месяца, с декабря прошлого года по март 2008-го, в типовом сегменте составило, по сведениям «Петербургской Недвижимости», 22,8%, в классе «комфорт» — 17,9%, в категории «элита» —13,7%.
«Невский Альянс» отмечает, что в последнее время цены на квартиры в новостройках растут на 3-5% в месяц в зависимости от сегмента. Этот рост вызван двумя объективными причинами: удорожанием строительных материалов и дефицитом предложения на рынке строящейся недвижимости. Рост цен должен замедлиться к маю 2008 года с дальнейшим снижением темпов до уровня инфляции на летний период. Новый виток роста цен в «Невском Альянсе» ожидают с сентября-октября.
Специалисты «Петербургской Недвижимости» причины удорожания оценивают традиционно: сезонный фактор, отложенный спрос и ипотека.
Переоценка рисков
Заметно усиливается давление на рынок жилья «внешних» инвестиционных денег. Эксперты компании Knight Frank Russia and CIS отмечает резкое увеличение числа иностранных игроков, совершающих сделки с российской недвижимостью.
При этом активно интересоваться недвижимостью в Москве и в регионах стали даже самые консервативные фонды, не работавшие до недавнего времени в России. Специалисты Knight Frank уверены, что переоценка инвестиционных рисков связана с ситуацией на глобальных финансовых рынках.
В исследовании, проведенном сотрудниками Knight Frank, анализировались глобальные индексы цен на недвижимость в разных странах мира: как выяснилось, Россия занимает лидирующие позиции по уровню доходности и темпам роста цен и в коммерческой, и в жилой недвижимости.
Этот тезис подтверждается практически еженедельно.
В апреле представители девелоперского подразделения BNP Paribas компании BNP Paribas Immobilier заявили, что начинают работу на российском рынке недвижимости в 2009 году. Французы рассматривают около 90 девелоперских проектов. В Петербурге инвестор рассматривает возможность реализации двух проектов, один из них — в спальном районе. Приемлемая рентабельность — 12%.
Специально для работы в Восточной Европе американская группа Prudential Financial создает инвестиционный фонд объемом более 1 млрд евро. Более 300 млн евро будут потрачены на покупку объектов в России. Первые объекты будут приобретены в Москве и Петербурге, акцент компания сделает на торговле и жилье, в дальнейшем предусматривается масштабное наращивание объема инвестиций.
Номенклатурный индикатор
Неизвестными параметрами остаются: активность власти в приобретении квартир для расселения коммуналок и аварийного жилья; влияние на рынок участков под застройку мер по «замораживанию» сделок с федеральной землей; меры по снижению таможенных пошлин и активизации экспорта цемента; темпы увеличения реальных доходов населения; ситуация с ипотечным кредитованием и сужение клиентской базы; инициативы федеральной власти по резкому увеличению объемов массовой малоэтажной застройки (на заседании Госсовета по национальному проекту Дмитрий Медведев говорил о миллионе индивидуальных домов в год).
При построении прогнозов необходимо иметь в виду известный отечественный парадокс: при сокращении предложения цены на жилье, как и положено, растут, но вот при увеличении количества жилья в свободной продаже — не снижаются.
Нам известна всего одна категория граждан, рост официальных доходов которых хотя бы приблизительно соответствует динамике перемен на рынке жилья, — это федеральные чиновники в регионах. Их доходы за 2007 год увеличились на 35%. Практически на такую же величину выросли цены в элитном сегменте.
По афористичной оценке Вячеслава Заренкова, «цены на жилье формируют четыре монополиста: энергетики, Газпром, нефтяники и власть».
См. таблицы
Изменение средних цен в различных сегментах рынка, %
По данным корпорации «Петербургская Недвижимость»
Мнения экспертов
Юусо ХИЕТАНЕН,
генеральный директор NCC в Петербурге:
– Еще в 2006-м многие аналитики предсказывали рост цен на недвижимость в 2008-2009 годах. Рынок еще раз доказал, что есть такое понятие, как цикличность. После полутора лет стабильности наступил очередной период роста. По данным «Бюллетеня недвижимости», цены на первичном рынке растут на 1-1,17% в неделю, по собственным наблюдениям компании NCC, удорожание с начала года составило 15%. Главной причиной скачка цен мы по-прежнему считаем огромный потенциальный спрос на недвижимость, а также увеличение реального платежеспособного спроса.
За полтора года многие смогли накопить денег минимум на первый взнос по ипотеке. При существующих темпах инфляции держать накопления на счетах в банке невыгодно. И стремясь сохранить сбережения, люди вкладывают средства в жилье. За последние 5 лет оно подорожало в пять раз и еще ни разу не обмануло ожиданий вкладчиков.
Мы прогнозируем рост цен на уровне 40-50% в год, его еще могут скорректировать растущая инфляция, непрекращающийся приток нефтяных денег. Однако нельзя забывать, что платежеспособный спрос имеет свой лимит. Поэтому летом 2008-го мы ожидаем снижения рыночной активности, вызванного как сезонностью, так и тем, что ресурсы покупателей недвижимости могут быть исчерпаны.
Александр ПОГОДИН,
генеральный директор компании «Пионер»:
– Существенное увеличение цен на новостройки не было неожиданностью для тех, кто хоть немного следит за рынком. Он развивается неравномерно, для него характерна инерционность. И если на протяжении длительного времени спрос и цены были стабильны — значит, скоро начнется рост. Именно это и случилось в сентябре 2007 года. Сказались падение курса доллара, отложенный спрос, увеличение цен на стройматериалы и т.п.
Я думаю, что пик роста цен был в январе-феврале. Сейчас ажиотаж завершается, и к сентябрю мы получим стабильный рост цен на уровне 15% годовых. Предпосылок к остановке роста цен и тем более к их снижению нет. Соответствующих предложений звучало множество. Например, массовое строительство малоэтажного жилья и т.п. Но ни одного вразумительного я не слышал.
Все это хорошо, но к остановке цен не приведет. Несмотря на довольно большой объем строительства, он все еще недостаточен, чтобы насытить рынок.
Мария ЛОКТИОНОВА,
начальник коммерческого отдела компании «ИПС»:
– Основная причина роста стоимости жилья в новостройках — все же в увеличивающемся спросе. Предложение от него существенно отстает. Зимой на рынок выводилось слишком мало новых объектов. Сейчас на рынок выходят проекты, земли под которые застройщики приобретали на торгах.
Здесь земельная составляющая в себестоимости уже совсем другая. Кроме того, эти проекты подпадают под действие 214-го закона, а это означает необходимость регистрации договоров и т.п. Требуется более серьезное (следовательно — затратное) юридическое сопровождение проекта.
Цены на строительные материалы растут не намного медленнее, чем на квартиры. Рынок этот монополизирован, и крупные игроки могут диктовать условия.
Дмитрий Синочкин
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 15(499) | 21-04-2008 | c.18
