По свидетельству риэлторов, после весьма динамичных февраля и марта активность вторичного рынка жилья пошла на убыль. В последние годы периоды ценового роста были куда продолжительнее. Эксперты предполагают, что у покупателей кончились деньги.
Пока это еще не отразилось в статистике. За март, по данным «НП», цены поднялись почти на 8% в рублях. (В долларах — на 11,7%, однако рынок уже уверенно перешел на национальную валюту, и курсовые колебания «зеленого» на динамику влияют все меньше.) За первый квартал 2008 года рублевая стоимость жилья увеличилась на 18,5%. Сегодня средний «квадрат» питерского жилья оценивается в 86 556 рублей (подробнее см. статистику на стр. 16).
Исторический центр с ноября стал заметно отставать по динамике от окраин. За этот период ценники здесь выросли в среднем на 18-21%, тогда как на периферии — на 25-27% (а в Красногвардейском районе — даже на 29%).
Особенно заметно сдают позиции самые просторные варианты. Еще полгода назад «квадрат» в квартирах из семи и более комнат предлагали почти по цене метра в «единичках». Разница составляла лишь 3% в пользу однокомнатных квартир. Сегодня она выросла до 13%.
Риэлторы свидетельствуют, что пока еще продавцы продолжают торговаться во время просмотров. В среднем им удается поднять ценник на 100 000 рублей. Хотя это делать все сложнее. Напомним, при стабильном рынке цены реальных сделок на 2-3% уступают ценам предложения. В период ажиотажа список потенциальных покупателей доходит до нескольких десятков человек, во время торга ценник может подскочить на 5% и более.
«Еще в январе покупателям удавалось подвинуть продавцов на 50 000-70 000. Однако уже в феврале, напротив, продавец оказался в более выгодном положении», — вспоминает заместитель генерального директора агентства «АРИН» Татьяна Чуприна. В это же время, замечают специалисты, увеличилось количество срывающихся сделок: за время, пока продавец подбирал «встречку», объекты успевали подорожать, и надо было пересматривать суммы и условия. Особенно трудно приходилось заемщикам.
Сравнить данные регистраторов с впечатлениями риэлторов, к сожалению, не удалось: Управление ФРС по Петербургу и Ленобласти переходит на новую систему учета данных, и сведений о количестве поданных на регистрацию сделок пока не получить. Есть лишь январские цифры: этот месяц был куда активнее, чем обычно.
В ожидании напастей
Нынешний период ценового роста был весьма нехарактерным. «Единички», как и положено, начали дорожать быстрее многокомнатных квартир. Однако отрыв рос на удивление медленно: год назад метр в «трешке» ценился на 12% дешевле, чем в «единичке», сегодня разница увеличилась до 15%.
Последние месяцы доля однокомнатных квартир в предложении довольно стабильна: колеблется на уровне 21-22%. При быстром удорожании их доля сокращается до 16-19% и опять подрастает перед тем, как ажиотаж начинает спадать. Так что признаков дальнейшей эскалации ценового роста сегодня не наблюдается.
«Для меня вообще ценовой скачок начала года был довольно странным. Я не видел для него рыночных причин», — говорит директор Петроградского отделения агентства«Адвекс» Юрий Воробьев. Эксперты также замечают, что в последнее время необычно много сделок (на каком-либо из этапов) проходило с заемными средствами, по оценкам некоторых специалистов — до 90%.
Напомним, что во время ажиотажа 2006 года, как раз «ипотечники» были выброшены с рынка в первую очередь: хватало покупателей с «прямыми» деньгами. В последние месяцы, напротив, покупательскую активность определяли как раз заемщики. Некоторые эксперты связывают ее всплеск с предвыборной нервозностью (хотя здесь как раз неопределенности было меньше всего), а также с ожиданиями дефолта, деноминации, кризиса и прочих напастей.
Соответственно, полагают специалисты, у горожан возникло желание вложиться в недвижимость, используя все доступные финансовые ресурсы. Однако покупателей, которые готовы были «потянуть» ужесточившиеся требования банков, хватило ненадолго.
«Кредиторы, к примеру, отсекли клиентов без первоначального взноса, а это довольно обширная аудитория. С другой стороны, такая осторожность финансистов говорит еще и о том, что они не исключают возможности снижения цен на жилье», — комментирует Юрий Воробьев.
Ипотечный амортизатор
Обилие покупателей с ипотечными деньгами на рынке может существенно изменить привычные сценарии ценового подъема. До сих пор мы наблюдали, что ажиотаж подгоняет сам себя: рост цен на жилье увеличивает желание немедленно вложиться в дорожающие метры, варианты сметаются без разбора, дефицит провоцирует дальнейший рост ценников (напомним, что летом 2006 года на пике ажиотажа метры дорожали на 20% в месяц).
Теперь, возможно, ситуация будет обратной: рост начнет сдерживать сам себя. При быстром удорожании у покупателей с заемными деньгами слишком мало шансов успеть пройти все банковские формальности и вписаться в сделку, пока ценники не взлетели. Но когда большинство покупателей — «ипотечники», их уже не вытеснить с рынка: покупать будет некому.
Выходит, должен существовать некий предел удорожания «квадратов», а перепады ажиотажа и стагнации могут стать не столь выраженными.
Как свидетельствуют специалисты, сегодня вполне успешно удается собирать цепочки сделок из трех — пяти звеньев. Особо отважные агенты предпринимают попытки срастить и более длинные схемы. В компании «АРИН» приводят в пример цепочку из восьми звеньев (правда, в конце концов рассыпавшуюся), в «Адвексе» работают над проектом из 11 встречных продаж (впрочем, тоже не особо рассчитывая на успешное завершение).
Факт подобных попыток показателен: до сих пор при такой скорости ценового роста специалисты даже не пытались выстроить столь сложные схемы. Теперь же сами сделки стали дольше — отчасти из-за замедления процесса регистрации, отчасти из-за складывающейся привычки иметь дело с ипотечными деньгами. То есть ждать, пока контрагенты пройдут банковские согласования и одобрения.
В этой ситуации все большее значение приобретает способность участников сделки (а также консультирующих их специалистов) предугадать движения рынка, чтобы выставить запросы с необходимым запасом.
Мнения экспертов
Сергей ДРОЗДОВ,
генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость»:
– Сейчас на вторичном рынке наблюдается относительное затишье. Обращений в агентство стало заметно меньше, чем в феврале. Цены выросли, и у потенциальных покупателей не хватает денег на жилье. Еще один факт, который повлиял на снижение платежеспособного спроса, — ухудшение ипотечных условий.
Некоторые банки вынуждены были свернуть ипотечные программы, и многие потенциальные заемщики остались ни с чем. Думаю, в апреле темпы роста цен снизятся. Тем более что уже сейчас многие клиенты вынуждены переключать внимание на сделки с комнатами (доля таких продаж в компании дошла до 27%).
Граждане охотно разбирают 12-14-метровые объекты в старом фонде по цене около 1,4 млн. За 20-23-метровые варианты в многонаселенных квартирах охотно отдают 1,6 млн рублей. Что неудивительно: цены на однокомнатные квартиры в «панельках» советских лет достигли 3,2 млн рублей.
Татьяна ЧУПРИНА,
заместитель генерального директора агентства «АРИН»:
– Ипотечный кризис, о котором столько говорят, заметно не сказался на спросе. Напротив, ужесточение условий получения кредита заставляет клиентов не тянуть с покупкой. Мы замечаем, что последнее время увеличивается доля тех, кто покупает жилье за 10-12 млн рублей с привлечением ипотечных схем. Раньше такие суммы брали редко.
Чуть меньше месяца назад мы продали «единичку» в 137-й серии на Авиаконструкторов за 3,5 млн. Сегодня подобный вариант потянет на 3,9 млн. В новостройках цены на 10-15% выше, чем в домах, возведенных в конце 1980-х.
К примеру, однокомнатная квартира площадью 49,5 кв.м на пр. Науки (около метро «Академическая») в новом доме выставлена за 4,6 млн. Ее смотрят очень часто, уверена, что дольше месяца она в листинге не задержится.
Юрий СЕРГЕЕВ,
генеральный директор АН «Динас»:
– Количество открываемых сделок уменьшилось пока незначительно, а вот звонков стало заметно меньше. Приостановили активность и частные инвесторы. Торговля на понижение пока не идет, но и явных повышений нет. Центральные районы все больше сдают позиции: продажи по сравнению с прошлым годом идут плохо.
Покупатели не готовы платить за эти варианты по возросшим ценникам. Однокомнатная квартира 40 кв.м на Таврической улице простояла у нас в листинге месяца четыре без движения. Хозяин запрашивал за нее 5,5 млн. Но покупатель нашелся, лишь когда цены стали быстро расти. Ситуация, характерная для нетиповых квартир.
Андрей ПАВЛОВ,
директор по продажам АН «Аркада»:
– Предложение начало подрастать, и покупатели стали тщательнее выбирать объекты. Горожан, совершающих покупки с инвестиционными целями, на рынке сегодня куда меньше, чем было в 2006 году: такие клиенты сегодня уже не рассчитывают, что жилье серьезно подорожает.
Юрий ВОРОБЬЕВ,
директор Петроградского отделения агентства «Адвекс»:
– Пока у покупателей есть желание вложить деньги поскорее. Быстро растет интерес к строящемуся жилью. Все больше питерцев вкусили жизнь в новостройках: с ухоженными парадными, охраняемыми парковками и прочими прелестями цивилизации. Сегодня нередко встречаются желающие поменять, скажем, «двушку» в советской «панели» на «двушку» же, но в новом доме.
Ради таких переездов горожане готовы влезать в долги, даже не получая существенной прибавки в «квадратах».
Дмитрий Сперанский
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 14(498) | 14-04-2008 | c.15
