Новости. Жилой комплекс. Строительные фирмы в Петербурге.

Квадратные метры денег Все новости

Долевое строительство пока еще преобладает на первичном рынке жилья, однако роль проектов, реализованных преимущественно на кредитные средства, неуклонно растет. Увеличивается и доля ипотечных схем при продаже новостроек. Банкиры вклинились в первобытные отношения между дольщиком и застройщиком («Сегодня деньги – завтра квартира. Может быть»). Выиграют ли от этого конечные покупатели? Где место дольщика в формуле «деньги – товар – деньги»?

На Невском, в гостинице «Рэдиссон САС Роял», прошла конференция на тему «Как сделать жилье доступным: взаимодействие строителей и банкиров». В роли организаторов выступили «НП», Ассоциация «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» и Ассоциация Банков Северо-Запада.

Виктор Титов:

- Проходит время, когда строителям было настолько легко и просто собирать деньги с потенциальных владельцев будущих квартир, что в услугах банков они не нуждались. Изменения в законодательстве, да и сама логика развития рынка, приводят к необходимости взаимодействия между банками и девелоперами. За последние четыре года доля кредитов, предоставляемых банками промышленным предприятиям (в общем объеме кредитов) сократилась почти втрое: в 2003 году это было 40%, сейчас - 16-17%.

В строительстве ситуация обратная: в 2003-м - 4%, сейчас - около 8%. Причем на Северо-Западе эта цифра выше, чем в среднем по России (6,9%).

Еще одно важное изменение: выпуск облигационных займов или открытие серьезных кредитных линий заставил компании раскрыться, сделать более прозрачной свою структуру.

Существенно увеличился объем кредитования физических лиц на рынке готового жилья.

Главную роль здесь сыграли ипотечные займы. В 2005 году задолженность по ипотечным кредитам составляла в России 18 млрд рублей, в 2007-м - 500 млрд, по Петербургу - 1 млрд и 33 млрд соответственно.

Хотелось бы внести некоторый дискуссионный момент. Последнее время стали считать, что чуть ли не каждый гражданин может стать собственником жилья. Но и в Европе, и в Америке очень существенная часть населения, в том числе и представители среднего класса, являются арендаторами. Я думаю, что приходит время, когда и строители, и инвесторы обратят внимание на сооружение доходных домов.

Использование опыта послевоенной Германии в решении жилищной проблемы при помощи ссудно-сберегательных касс… Не верится, что новые финансовые инструменты, без опыта и традиций, вдруг позволят решить эту проблему. Мы предлагали не создавать ссудо-сберегательные кассы, а разрешить банкам открывать вклады конкретно на приобретение жилья и повысить государственную страховку по ним.

Темпы предоставления кредитов начали превышать темпы накоплений.

«НП»:

- Под какой процент я могу положить свои накопления в банк?

Виктор Титов:

- От 7до 10%.

«НП»:

- И когда я накоплю на жилье, если оно дорожает на 20-30% в год?

Виктор Титов:

- В любом случае хранить деньги в банке - более надежно, чем в кубышке либо под матрасом. У нас неплохая динамика по долгосрочным (свыше трех лет) вкладам. В 2004 году в общей структуре они составляли 2,3%, сейчас - 7,7%.

Владислав Назаров:

- В этом году мы ожидаем большой приток средств – безвозмездные субсидии по трем старым и двум новым государственным программам. Полагаем, что субсидии получат порядка 4000 семей очередников.

«НП»:

- Как это скажется на ценах?

Владислав Назаров:

- Новое государственное жилье будет поступать для расселения ветхих и аварийных домов. Предполагаются сделки мены, дополнительно платить ничего не придется. В целевых программах, ориентированных на работников бюджетной сферы и молодежь, участникам придется доплачивать, но – по себестоимости строительства. Это абсолютно закрытый рынок, и на внешний рынок эти факторы никак не повлияют.

Есть разные виды государственного содействия. Есть безвозмездные субсидии - деньги, расходование которых государство не контролирует: у кого и как купит жилье гражданин – не отслеживается. Есть предоставление жилья по договору продажи с рассрочкой платежа. Такая поддержка рассчитана на наиболее социально незащищенные слои населения.

На жилье по государственным расценкам могут рассчитывать работники бюджетной сферы; граждане, стоящие на очереди на улучшение жилищных условий, и те, кто не менее 5 лет проработал на предприятиях, которые полностью финансирует бюджет Петербурга (образования, здравоохранения, социального обслуживания).

«НП»:

- Увеличение ввода жилья до 500 000 кв.м, о котором говорили и Александр Вахмистров, и Валентина Матвиенко, касаются как раз бюджетников?

Владислав Назаров:

- Да.

Илья Андреев:

- Даже при постоянном удорожании недвижимости банки охотно рассматривают наших клиентов в качестве заемщиков. Сейчас у нас действуют программы с пятью банками. По нашей статистике, в 2007 году каждая шестая сделка шла с привлечением кредитных средств.

Причем клиенты используют две схемы: или покупают жилье непосредственно на заемные деньги, или заемщик берет ссуду, когда заканчивается период рассрочки. Средняя сумма кредита в прошлом году – 31 млн рублей. Нам необходим минимум 10%-й первый взнос.

Банки стали более гибкими. В частности, от наших клиентов не всегда требуют, чтобы выплаты по кредиту были обязательно менее 50% дохода, учитываются и прочие активы заемщика.

Главный минус: согласования в банке занимают довольно много времени, мы не всегда можем так долго держать для клиента квартиру. 90% наших ипотечных сделок проходят в Сбербанке и Газпромбанке.

Проект «Парадный квартал» начал продаваться в 2005 году. Начинали с 2000 у.е./кв.м, сегодня реализуем по 8500 у.е.(у.е.=31 руб.). На ранней стадии и вложения в строительство были невелики. Основные инвестиции потребовались, когда проект вошел в активную фазу и себестоимость резко выросла. Естественно, мы увеличили цену продаж, чтобы сохранить и повысить рентабельность.

Пока вложения в недвижимость доходнее, чем депозиты. Эта тенденция еще будет сохраняться какое-то время.

Виктор Титов:

- Многие ли приобретают у вас квартиры для вложения денег?

Илья Андреев:

- Сейчас не более 15-18%. Хотя мы не очень заинтересованы, чтобы в доме часто менялись собственники: это неудобно для жильцов.

«НП»:

- Пока очевидно, что выгоднее вкладываться в квадратные метры, а не во что-то другое.

Сергей Евдокимов:

- В Сбербанке нет отдельных подразделений, которые занимались бы исключительно кредитованием жилищных проектов. Финансирование жилищного строительства занимает порядка трети общего кредитного портфеля.

Объем задолженности на конец 2007 года по Северо-Западному региону (по всем строительным проектам включая жилье, гостиницы, торговые комплексы, бизнес-центры) - 34 млрд рублей. Более 10 млрд – задолженность [компаний?] по жилым проектам. Специально под жилищное строительство разработаны программа с целевым фондированием кредита и программа по объектам, на которые распространяется 214-й закон.

Мы не финансируем застройщиков, которые продают квартиры по предварительным договорам купли-продажи. Хотя и понимаем, что таких проектов большинство.

По схеме фондирования за 2007 год с нами работают девять компаний (проектов гораздо больше). Лимит открытых кредитных линий – порядка 7 млрд рублей. Проект должен быть полностью скомпонован: улажен комплекс имущественных вопросов по земле, получен пакет всей разрешительно-согласовательной документации; квартиры не продаются до окончания строительства и оформления собственности.

Объект строится за счет кредитных средств банка и денег застройщика в пропорции 80 на 20. Учитываются все затраты на проект: проценты банку, оплата инфраструктуры, расходы на проектирование, получение разрешений и согласований. Как правило, это не возобновляемая кредитная линия, срок – примерно 3 года, с необходимостью досрочного погашения, если в конце строительства объем продаж позволит закрыть этот заем.

Частным клиентам предоставляется право резервировать квартиры в процессе строительства. Сбербанк после подписания договора о резервировании открывает для таких граждан целевые накопительные счета под конкретную квартиру.

Порядок взноса средств определяет застройщик, в целом до конца строительства объекта покупатель обязан оплатить выбранную квартиру или ?? зарезервировать ресурс для ее оплаты после достройки объекта. Для физического лица - риска никакого, потому что в любое время гражданин может снять деньги со счета и отказаться от права резервирования, после чего объект опять выставляется в условную продажу.

Интерес для застройщика - в процентной ставке: чем больше привлечено средств на целевые накопительные счета – тем ниже для него стоимость кредитных средств. Идеальная ситуация – когда сумма накопленных денег равняется текущей ссудной задолженности. Банк ежемесячно просматривает эти пропорции: если величины равны – ставка составляет примерно 6% годовых. Интерес банка тоже понятен: мы получаем беспроцентное покрытие под кредит, наша маржа – 5-6%.

Естественно, проект проходит полную строительную и правовую экспертизу, коммерческая составляющая тоже проверяется на основании рыночных исследований, нашего опыта, положения застройщика на рынке.

Минус такого варианта для клиента – отсутствие ипотечной схемы. Полагаю, в течение 2008 года мы этот недостаток устраним. Пока наш продукт охватывает консервативную платежеспособную часть покупателей, которые могут внести деньги за квартиру в течение 1-1,5 лет.

Застройщик избавлен от каких-либо конъюнктурных рисков: объект в любом случае будет достроен, финансирование под него есть. Мы отметили, что сроки строительства объектов, которые мы кредитуем, примерно на 20-25% короче, чем у остальных (по долевому участию и т.п.). Мы полностью контролируем расходную часть, строительство идет в рамках сметы.

«НП»:

- Мы тоже с удивлением следим за ситуацией, когда застройщик сдает объект с опережением графика – в данном случае я говорю про комплекс «Континенталь».

Сергей Евдокимов:

- Что касается других схем – в частности, финансирования проектов, которые подпадают под 214-й закон и несут бремя долевого участия... Мы считаем, что для нас схема кредитования таких проектов – наиболее прозрачная. Застройщик отвечает за целевое использование денег.

В других вариантах «долевки» застройщик, собирая средства граждан, может их распределять по своему усмотрению. Отсутствие контроля за доходной частью и непонимание, за счет чего будут возвращаться деньги, – это одна из причин, почему по всей России Сбербанк не кредитует подобные проекты.

Мы считаем, что со временем ситуация будет меняться в пользу 214-го.

За 2006-2007 годы в СЗФО общий объем строительства, в котором участвовал Северо-Западный Сбербанк, составил порядка 1,5 млн кв.м. Лидируют Петербург, Калиниградская область и Псков.

Мы стали активно работать с застройщиками по формированию земельных «банков», которые обеспечат строителей работой на ближайшие годы. Мы финансируем затраты застройщика на покупку земли – до 70% от ее стоимости. В этом году будем предоставлять услугу «бридж-финансирования» - доведение до стадии, когда можно выходить на строительную площадку: создание проектной документации, проведение работ нулевого цикла.

Прирост объемов, думаю, сохранится.

По частным клиентам: на конец 2007 года портфель частных кредитов составлял порядка 60 млрд, из них около 19 млрд рублей (32%) – займы, так или иначе связанные с покупкой недвижимости.

«НП»:

- Какие требования вы предъявляете строительным компаниям?

Сергей Евдокимов:

- Для нас как для кредитора наименьший риск представляют компании, специально созданные под конкретный проект. Без кредитной истории, но располагающие всем пакетом разрешительно-согласовательной документации.

Как правило, такие фирмы – результат структурирования работы с проектами в рамках строительных холдингов. Это тоже следствие 214-го закона. Нам легче следить, как наполняется баланс, как формируется отчетность, как ведется стройка. Когда объектов много – это тяжело и для нас, и для заемщика. Нас ведь интересует, что происходит на других объектах, нет ли там перепродаж и т.п.

Сейчас действует порядка 30 соглашений о сотрудничестве (с застройщиками по объектам, которые мы кредитуем), объем выданных займов – 3,5-4 млрд рублей.

Вячеслав Шемякин:

- За прошлый год (который мы считаем для себя не самым удачным) в СЗФО мы предоставили 9500 ипотечных кредитов на сумму свыше 12 млрд рублей. Из них в Петербурге – 2300 займов примерно на 6 млрд рублей. Существенный вклад внесли программы со строительными компаниями.

Там, где банк участвовал в финансировании строительства жилья – мы предлагали другие, более лояльные условия кредитования. Это касается и ставки (на процент ниже, чем по обычным ипотечным схемам), и обеспечения (до возникновения прав собственности мы принимали в залог право требования имущественных прав на возводимое жилье). В итоге программа получилась интересной, и она работает.

С каждым месяцем кредитование под поручительство физических лиц сокращается – в основном мы выходим на ипотеку. По строящимся объектам: там, где банк финансирует строительство – поручительство не нужно, где не финансирует – необходимо. У нас все новостройки считаются ипотекой.

Мы работаем только там, где сделка юридически прозрачная (это, конечно, сокращает наши объемы кредитования), и только по тем объектам, которые подпадают под 214-й закон. Кстати, в регионах компании активнее работают в рамках 214 ФЗ, предварительных договоров или вексельных схем практически нет.

Андрей Пименов:

- Функция банка - перераспределение денег между теми субъектами, которые имеют излишки средств, и теми, кто в них нуждается. Банк не выдает деньги всем подряд, он фильтрует. Есть люди, кому можно выдать кредит, есть те, кто его никогда не получит, и те, кто может купить жилье безо всяких займов.

Существуют два блока проблем. Первый - финансирование ипотеки, потому что продукт долгосрочный, мы выдаем денег много и на длительные сроки, и надо постоянно пополнять свои ресурсы для того, чтобы эта система работала. Есть такие банки, которые вышли на рынок, навыдавали кредитов и через год-полтора свернули эти программы, потому что деньги кончились.

Чтобы этого не произошло, необходимо отрабатывать схемы финансирования ипотечного кредитования.

Сейчас основными инструментами такого финансирования являются средства банка или материнской компании. Например, Сбербанк кредитует за счет собственных средств. Другая схема – когда банки продают пулы стандартных кредитов специально созданным ипотечным агентствам либо другим банкам, которые не занимаются ипотечным кредитами, но с удовольствием их покупают. Что дает секьюритизация банкам?

Главное – это повышение доходности на собственный капитал, поскольку целевые займы банков на внешнем рынке всегда дороже, чем средства, привлеченные через секьюритизацию. Соблюдение требований достаточности капитала, снижение стоимости привлекаемого ресурса и привлечение финансов на более длительный срок, поскольку целевые займы довольно краткосрочны.

Сделки секьюритизации требуют хорошего качества кредитного портфеля: жесткие требования к заемщикам, качественная проверка их платежеспособности, усиленный контроль за кредитной историей. Все это служит положительным фактором на внешнем рынке, но усложняет привлечение клиентов на внутреннем.

Немногие банки, в том числе ВТБ 24, предоставляют займы без первоначального взноса. Банки, которые привлекают средства на внешнем рынке через продажу пулов, такие кредиты не дают. У западного инвестора нет доверия к рынку недвижимости РФ. А есть большой риск переоценки недвижимости, потому что цены взлетели. По мнению некоторых западных специалистов, в течение ближайших пяти лет недвижимость в России подешевеет. Когда-то должна начаться стагнация, и цены станут падать.

Слабые стороны нашей ипотеки – неопределенность ценовой ситуации, высокая концентрация кредитов и объектов залога, которые служат обеспечением сделок секьюритизации. Западные инвесторы ценят недвижимость только в Москве и Питере. Играют роль небольшая история ипотечного кредитования в РФ, несовершенство правовой базы, двойное налогообложение сделок. На западном рынке для сервисных агентов предусмотрено льготное налогообложение, соответственно выпускать там ценные бумаги дешевле, чем в России.

Западные инвесторы сейчас не спешат покупать ценные бумаги, которые обеспечены залогом прав на еще не состоявшиеся объекты, для них имеет ценность только зарегистрированная недвижимость, а не залог прав на долевое участие. Существуют риски двойных продаж, банкротства застройщика, незавершенного строительства. Есть еще риск ликвидности. Они боятся, что недвижимость не стоит столько, за сколько сейчас продается.

Сегодняшняя тема – как сделать жилье доступным. Но дело банков – зарабатывать деньги, а не обеспечивать доступность жилья. Обеспечение доступности – в первую очередь дело государства. Если проблемы финансирования и ипотечного кредитования будут решаться с его участием - через проектное и целевое финансирование, приобретение ипотечных ценных бумаг государственными фондами или иными государственными структурами - это во многом помогло бы решить проблему.

«НП»:

- Вы сказали, что жилье переоценено. Может быть, у нас деньги переоценены по сравнению с тем же западным уровнем? Жилье стоит $4000 за метр, и это дорого, потому как оно далеко не европейское. А кредит стоит 13% - и это нормально?

Андрей Пименов:

- Ставка по кредитам берется не с потолка. Мы сначала покупаем деньги, потом их продаем. И уже в стоимость продаваемых денег закладывается стоимость покупки, плюс риски, плюс проценты, поскольку ставкой надо покрывать процент инфляции.

Татьяна Хоботова:

- Ипотечное кредитование активизировалось в 2004 году. В 2005-м банки и застройщики начали создавать механизмы для совместной работы. 2006-й внес свои коррективы: рост цен, ажиотаж, все немного приостановилось. Но и в 2006-м, и в 2007-м на рынок ипотеки вышло много банков, началась реальная конкуренция услуг.

Одной из таких конкурентных услуг стало ипотечное кредитование на первичном рынке.

Сбербанк сегодня представил свою схему. Другая схема – аккредитация объекта конкретного застройщика. В этом случае банки рассматривают финансовую документацию, учредительные документы, то есть проводится экспертиза. Процедура длится несколько месяцев. Однако и банки, и застройщики идут на это, поскольку продажи увеличиваются в разы.

Есть несколько банков, мы в том числе, которые аккредитуют не застройщика, а объект. На рынке много застройщиков, которые строят один-два дома. И заемщик может получить кредит и купить квартиру, но при этом он должен будет предоставить дополнительное обеспечение на стадии строительства этого объекта. Это удобно, потому что не требует долгосрочной аккредитации, но накладывает некие дополнительные требования на самого заемщика.

Еще одна схема - по 214-му закону. По ней мы работаем с тремя-четырьмя застройщиками. Просто супер! Потому что основные документы уже прошли проверку в ФРС. Разрешительные, учредительные документы согласованы и с регистратором, и с банком.

Выигрывают все: заемщик знает, что минимизирует свои риски, что объект проверен, что не будет двойных продаж. И банк не тратит время и не мучает застройщика. Мы в этом случае выдаем кредиты заемщику без дополнительного обеспечения, но требуем первоначальный взнос порядка 20%.

Многие крупные застройщики предпочитают продавать по предварительным договорам купли-продажи, мы работаем и с такими.

И вкратце о том, что касается либерализации для заемщиков, по вопросу пресловутого первоначального взноса. Мы единственный банк, который работает без него, но желающих взять такие кредиты очень мало –5-10%. Если взять соотношение «кредит-залог» в целом по нашему кредитному портфелю, то коэффициент составит порядка 30%, что считается очень хорошо.

Я считаю, что предоставление кредита без первоначального взноса позволяет людям с невысокими доходами приобрести квартиру.

Цены растут, распадается огромное количество сделок даже на вторичном рынке, то есть продавцы увеличивают цены за ночь на 300 000 - 400 000… Такая ситуация уже была в 2004-2005 годах. Но тогда покупатели приходили с «живыми» деньгами, а теперь кто может купить квартиру без ипотеки? Этот ажиотаж не подвержен никаким экономическим законам. Скорее, общий психоз.

«НП»:

- Складывается впечатление, что на растущем рынке банку выгодно кредитовать покупателей, а на стабильном – застройщиков… То есть на стабильном рынке банки вкладывают средства в количество метров, а на растущем - в количество денег. Отсюда и возникает ажиотажный спрос.

Татьяна Хоботова:

- Нет, строителей нам выгодно кредитовать всегда, а ипотека не настолько развита, чтобы создать такой ажиотаж, который мы наблюдаем. По ипотеке мало кто приобретает квартиры для инвестиционных целей…

Алексей Белоусов:

- Несколько слов о законе о саморегулировании в строительной деятельности. Государство отказывается от регулирования отрасли и отдает эту функцию общественным строительным организациям. Это ответственный шаг, и мы хорошо понимаем, насколько он важен для властей и жителей Петербурга.

Обязательным условием для СРО является наличие компенсационного фонда. Такой фонд определяет меру социальной ответственности перед дольщиками, и для Петербурга он должен быть достаточно большим, если придерживаться буквы закона - равным стоимости многоквартирного дома. Такой фонд должен уберечь нас от проблем с падающими кранами, обманутыми дольщиками, недобросовестными застройщиками и др.

Мы пошли по другому пути: взяли минимальную цифру, прописанную в законе (100 000 рублей), и считаем, что ставка, по которой компании делают взносы, должна быть прямо пропорциональной объему строительства, обороту средств. Это наша принципиальная позиция – разные взносы для разных организаций.

В Петербурге заявлено 17 саморегулируемых организаций. Из них в строительстве – шесть. В большинстве других субъектов РФ – одна-две.

«НП»:

- Какие меры будут приниматься к тем, кто некачественно, долго строит?

Алексей Белоусов:

- Согласно уставу саморегулируемой организации на первом этапе мы можем предупредить, следующий этап – штраф, который определяет СРО, причем штраф должен быть большим. И самая серьезная мера воздействия – исключение из СРО без права работать на строительном рынке.

Предполагается, что Союз строителей России будет вести единый реестр саморегулируемых организаций. СРО сможет контролировать распределение строительных подрядов, и думаю, что это логично.

Павел Штепан:

- В прошлом году на конгрессе по недвижимости известный аналитик Геннадий Стерник заявил, что к концу 2007 года стоимость квадратного метра составит $3800-4000 в эконом-классе по Петербургу и от $7000 – в Москве. Как видите – идем с опережением графика.

Не все так рационально, как представляется. Рынок проходит очередной этап. В основном потому, что в 2004-2005 годах в качестве основного финансового инструмента была выбрана ипотека. Хорошо это или плохо – это воздействие на рынок.

Строительные сберегательные кассы использовались с XVIII века, сейчас они существуют в Германии, Австрии, Франции. В Германии в послевоенные годы 22% финансов в строительство пришло через стройсберкассы, которые вначале работали как потребительские кооперативы, а после принятия закона стали специализированными банками. Хороший пример на постсоветском пространстве показывает Словакия, там 43% инвестиций в строительный рынок поступили через системы ССК.

В стройсберкассах заложены две идеи. Базовая идея в том, что люди в большинстве своем жизнь планируют и покупка жилья – вопрос плановый. Никто из нас, идя по улице, не решает: вот пойду и куплю. Мы приобретаем жилье для себя, когда карьера идет вверх, для детей, которые вырастут и будут создавать собственные семьи, для престарелых родителей, чтобы они спокойно доживали свой век. И второе. Есть две схемы инвестирования в жилье.

Это либо привлечение кредита, либо накопление. Их воздействие на экономику различно. Одно дело - мы ввозим деньги из-за бугра и другое - аккумулируем их из части доходов наших граждан. Ипотека – это инструмент рынка бизнес-класса.

При 10-15-летнем ипотечном кредите с первичным взносом 30% квартира становится дороже примерно в два раза, но человек покупает ее сегодня и уже завтра может в ней жить. Стройсберкассы – это медленно, но дешево. Накопи 50% стоимости своего будущего жилья под 2-3% годовых, возьми сумму, равную накопленной, с превышением кредитной ставки не более 3%.

Еще важна государственная поддержка накопителей. На сумму до 70 000 рублей в год государство готово начислять свои 20%, максимум – 14 000 рублей. Петербург и Москва – это не вся Россия, в других регионах 14 000 рублей - это тоже деньги.

Согласно закону об ССК целевые кредиты будут выдаваться не только на строительство, но и на реконструкцию, на формирование первого ипотечного взноса.

Все накопительные схемы вносят свой вклад в стабилизацию на рынке. Если сейчас всплеск, то понятно, что рынок стремится к стабилизации. СКК не решит проблему стабилизации цены, но все мы понимаем, что это не может продолжаться вечно. Я говорю не о рынке, а об инструменте. Поэтому я убежден, что когда закон об ССК был выкинут из жилищного пакета, это внесло определенный вклад в ту ценовую ситуацию, которую мы сегодня имеем.

Замечу, что по германскому закону о СКК банк не имеет права устанавливать точную дату предоставления целевого кредита. Период ожидания закладывается и в законопроекте, который находится на утверждении в Госдуме – это общемировая практика. Банк контролирует целевое использование и предназначение кредита, и права банка распоряжаться средствами, которые поступают от стройсбережений, ограничены.

Особо хотел бы подчеркнуть, что система ССК идеально стыкуется с уже существующими программами: это и материнский капитал, и субсидии, и сертификаты. Что еще важно, по оценкам специалистов, такие системы наименее подвержены рискам колебания рынка, особенно по сравнению с тем, что мы сейчас можем наблюдать на рынке ипотечных кредитов.

Александр Лелин:

- Сейчас действительно наблюдается рост цен: с конца декабря по конец февраля среднее удорожание составило около 20% с весьма широким разбросом в зависимости от местоположения домов, сроков окончания строительства, типов планировки, количества комнат и т.д. При этом есть объекты, по которым цены остались на прежнем уровне (по сравнению с ноябрем-декабрем 2007-го), а по ряду объектов прирост составил до 30%.

Эту ситуацию мы не прогнозировали. Осенью 2007 года мы исходили из предположения о том, что цены на жилье в Петербурге в 2008 году будут расти стабильно, без скачков, темпами - не ниже инфляции. В пользу этого говорят, прежде всего, плановые объемы строительства и ввода жилья на 2008-й.

Относительно причин очередного ажиотажа на рынке жилья можно высказать несколько предположений. К объективным причинам следует отнести стабильность экономической ситуации в стране, увеличение платежеспособного спроса вкупе с провалом на фондовом рынке и отсутствием достойных инвестиционных альтернатив.

Кроме того, считаю, что на рынке в течение 2007 года существовал отложенный спрос, который сформировался из-за постоянных заявлений чиновников о предстоящем снижении цен на недвижимость.

К сожалению, есть еще и «национальные особенности» … Видимо, роль субъективных причин по-прежнему весьма велика. Определенное влияние могли оказать слухи о возможных финансовых кризисах (дефолтах, деноминациях), предвыборные ожидания, прогнозы роста процентных ставок, в том числе по ипотечным кредитам…

Елена Шевелева:

- Петербургский филиал банка «Сосьете Женераль Восток» (BSGV) реализует программу кредитования на приобретение квартир совместно с компанией «ЮИТ Санкт - Петербург». Ее оригинальность заключается в том, что ставка на этапе строительства не отличается от ставки после государственной регистрации и ипотеки.

Кроме того, филиал аккредитовал все объекты, которые строит или будет строить «ЮИТ Санкт - Петербург» в рамках федерального закона 214-ФЗ. Обеспечением по кредиту служит залог прав требования, который, с учетом последних изменений в «Законе об ипотеке» подлежит государственной регистрации и может считаться полноценным обеспечением.

Павел Созинов:

- Попробуем по крупицам выловить позитив.. Емкость ипотечного рынка 2007 году - 500 млрд рублей. Половину этих кредитов выдали государственные банки и система АИЖК. Эта система сохранится вне зависимости от того, насколько коммерческие банки будут в силах привлечь дорогой или не слишком дорогой ресурс.

По Петербургу: десять лидеров выдают 70% ипотечных кредитов. Вне зависимости от всех проблем эти банки и останутся.

Второй момент – рост ипотеки на рынке строительства. В год сдается 500 домов, строит их 100 застройщиков. Около 50% жилья также строит десятка лидеров. Они и являются сегодня партнерами банков.

На вторичном рынке ежегодный оборот составляет $10-15 млрд. По оценкам банков, примерно 15% сделок вторичного рынка происходит с использованием ипотечного кредита. Работать с залогом сложно, никто из продавцов не хочет с этим связываться. Цена на «единички»-«двушки» довольно высока, и прямых сделок не найти.

Одобрение от банка получено, идет поиск, выходят сроки, и сделка не срастается. На рынки выходят все новые банки с новыми программами, зачастую получается, что сегодня работаешь, а завтра та или иная программа или не выведена, или свернута, или возникли какие-то другие проблемы.

И не всегда мы можем получить четкий ответ от банка: что происходит? Ситуация растягивается от месяца и до двух. Случаи, когда все делается быстро, в неделю, это, скорее, исключение из правил. Рынок мандражирует, цены растут, появились очереди в банках, клиенты записываются заранее.

Если в такой сложной ситуации будут выдержаны параметры объемов прошлого года, мы будем уже счастливы. По этому году не приходится ожидать прироста. Давайте попробуем сохранить сложившуюся инфраструктуру, укрепить связи, продолжить работу с Ассоциацией банков по обучению.

«НП»:

- Давайте разберемся, что происходит на самом деле. Банки не являются благотворительными организациями. Строители – тоже. И те и другие работают от прибыли, и те и другие в ценообразовании отталкиваются от платежеспособного спроса. Насколько я помню, разговоры годичной давности на Ипотечном форуме, никто особенно и не скрывал, что 214-й закон и торможение закона об ССК пролоббировано банковскими структурами, ничего личного – это бизнес. Альтернативную схему государство поддержит аж на 14 000 рублей в год…

Теперь посмотрим на факторы, которые сегодня нам очень внятно объяснили. Городские программы, за исключением ориентированных на бюджетную застройку, добавляют денег в систему, способствуют повышению цен. Развитие ипотеки с удешевлением доступности кредитов тоже работает сегодня на повышение цен.

Финансовый кризис и ужесточение условий, высокие ставки снижают ценовую нагрузку на рынок. Как и схема фондирования, предложенная Сбербанком.

Система саморегулирования пока ни на что не влияет, единственное, что могу заметить: чем быстрее растут цены, тем меньше внимания к качеству строительства.

Хорошо и звонко заявленные крупные проекты выходят на рынок с 2009 года, и все застройщики находятся в ситуации, когда они уже заплатили деньги за землю, еще заплатят за инженерию, еще заплатят за «социалку»... То есть снижения цен и здесь ждать не приходится.

Получается, что дальнейшее развитие рынка зависит от моментов, которые мы никак не можем ни регулировать, ни даже внятно обозначить. Это структура потребления граждан, уровень реальных доходов и возможностей семьи, которая вынуждена выплачивать «ипотечную» тысячу-полторы ежемесячно.

Как она живет, что покупает, экономит ли на отпуске – этого мы не знаем, этого не знают банки, этого не представляют себе строители. Может быть, скоро наступит психологический порог спроса. Остается надеяться, что не будет серьезных катаклизмов.

Участники конференции

Виктор ТИТОВ,
вице-президент Ассоциации банков Северо-Запада

Алексей БЕЛОУСОВ,
генеральный директор Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада»

Владислав НАЗАРОВ,
генеральный директор Санкт-Петербургского ипотечного агентства

Сергей ЕВДОКИМОВ,
директор управления инвестиционного кредитования и проектного финансирования Северо-Западного банка Сбербанка РФ

Вячеслав ШЕМЯКИН,
директор управления кредитования частных клиентов Северо-Западного банка Сбербанка РФ

Татьяна ХОБОТОВА,
начальник отдела ипотечного кредитования ВТБ 24

Андрей ПИМЕНОВ,
директор петербургского офиса Городского ипотечного банка

Илья АНДРЕЕВ,
директор по маркетингу и продажам ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга»

Александр ЛЕЛИН,
генеральный директор компании «Ленстройтрест»

Павел СОЗИНОВ,
полномочный представитель президента РГР в СЗФО

Павел ШТЕПАН,
председатель Комиссии по ипотеке и программам долгосрочного финансирования РГР

Дмитрий СИНОЧКИН,
модератор конференции, шеф-редактор «НП»

Дмитрий Синочкин

Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга"  |  № 13(497)  |  07-04-2008  |  c.22

Сегодня в Петербурге строится большое количество жилых комплексов с просторными и комфортными квартирами. Наш портал предлагает Вам информацию о строительстве жилых комплексов в Петербурге, ценах на квартиры и условиях их приобретения в данных жилых комплексах, а также информацию о строительных компаниях.

Данный раздел предназначен для того, чтобы Вы могли быть в курсе изменений, относящихся к строительству жилых комплексов, чтобы Вы могли находить для себя все больше и больше новой информации о строительных фирмах и строительных организациях города.

Известно, что жилой комплекс – это целостное архитектурно-пространственное образование. На нашем портале Вы всегда сможете найти новости и информацию о последних проектах, законченных и начатых в новом году, о строительных фирмах, которые планируют возведение новых жилых комплексов.

Сейчас в базе: 244 дома 215 застройщиков
"Недвижимость и строительство Петербурга"   "Коммерческая недвижимость Петербурга"  
© 2005-2010 NSP.ru
О проекте Условия использования Наши сайты
Рекламодателям Политика конфиденциальности Наши издания
Контакты