«Корабли» (дома серии 1-ЛГ-600) упорно не сдают своих позиций, хотя риэлторы то и дело предрекают падение спроса на «жилье невысокого качества». Как только на рынке наметился подъем, наиболее компактные варианты опять начали дорожать опережающими темпами.
В рост «корабли» пошли еще в декабре — заметно раньше другого жилья.
«Единички» — наиболее востребованы, спрос на более просторные квартиры в домах этого типа куда скромнее. Квадратный метр в многокомнатных «кораблях» — традиционно самый дешевый в городе среди типового жилья (отдельно взятые «убитые» варианты старого фонда и дома с проблемной локацией — не в счет).
По февральской статистике «НП», трехкомнатные квартиры шли в среднем по 67 300 рублей за метр. Для сравнения: сопоставимый «хрущик» выходил почти по 72 000 рублей, на 72 600 тянула более поздняя «панель», в сталинских домах «трешки» обходились по 85 400.
Однокомнатные «корабли» ценились не в пример выше. Здесь за «квадрат» запрашивали по 89 150 рублей (на 32% дороже, чем в «трешке» на той же лестничной клетке). Более поздние панельные серии горожане и то ценили дешевле.
Эти соотношения наглядно иллюстрируют место, занимаемое «кораблями» в петербургской квартирографии. Компактные однокомнатные варианты (стандартная площадь — 30-32 кв.м) остаются суперпопулярными: это самое низкобюджетное жилье, и оно расходится влет, как только горожане осознают, что цены очередной раз начали подниматься.
Относительно востребованы и «двушки»: квадратный метр в них дороже, чем в «хрущах», хотя сами варианты более просторные — 44-46 кв.м. А вот трехкомнатные квартиры (60-66 кв.м) граждане приобретают весьма неохотно.
При таком бюджете покупки у горожан уже есть возможность маневра, и они, скорее, купят «двушку», но в более приличном доме или займут недостающую сумму и приобретут вариант получше. Не жалуют горожане и четырех-, пятикомнатные варианты в домах этого типа (такие тоже встречаются, хотя их относительно немного).
В период ценового роста многокомнатные «корабли», которые и на спокойном рынке пристроить непросто, отстают по динамике от других вариантов наиболее заметно.
Блок-Секционный Прорыв
Первые дома серии 1-ЛГ-600 появились в городе в конце 1960-х годов и тогда же получили свое поэтичное название. Они пришли на смену «хрущевкам» (более поздние модификации типовых пятиэтажек иногда принято называть «брежневками»).
И в то время это был настоящий прорыв: высокие дома, окрашенные в светлые тона, с лифтами. Созданные по новому принципу проектирования (блок-секционному), они позволяли формировать гармоничные (так тогда казалось) кварталы. По сравнению с однотипными полосками пятиэтажек Г-образные здания, очерчивающие границы квартала, да еще дополненные точечными строениями во дворах, выглядели весьма необычно.
Привлекательными казались и планировки квартир: более просторные по сравнению с теми же «хрущами», с оптимально используемым пространством. Даже кухни по 6,2-6,3 кв.м воспринимались с энтузиазмом (в более позднем варианте их площадь доросла до 10 «квадратов», однако таких предложений в общей массе немного).
Правда, уже тогда вызывало недоумение «поднятое» окно — с подоконником на уровне груди (чтобы хозяйки по максимуму использовали отведенные им метры). В пятикомнатных квартирах такое же «высокое» окно встречается и в шестиметровых спаленках. Это позволяет втиснуть туда двуспальную кровать, но не добавляет жильцам ощущения комфорта.
Одна из особенностей «кораблей» — ровный, будто стесанный фасад, с полным отсутствием балконов и каких-либо других выступов. Лоджии, правда, имеются, но они «отъедают» соответствующие метры у комнаты. Граждане, естественно, стараются застеклить лоджии, превратив их в жилую площадь. Не редкость — подъезды, где это сделали все жильцы.
Одна из наиболее характерных претензий жильцов к «кораблям» — в них холодно. 16-сантиметровые стены не спасают от мороза в наших широтах (при проектировании этих зданий использовался опыт стран с более теплым климатом).
В более поздних панельных сериях толщина стен выросла до 24, а потом и до 32 сантиметров. Впрочем, некоторые специалисты настаивают, что основная причина холода — не конструкционные особенности, а плохо заделанные швы между панелями и что эта болезнь успешно лечится специальными шпаклевками и строительными пенами.
Зато в ужасной шумоизоляции стен винить, кроме разработчиков серии, некого. В доме все внутренние стены капитальные, сделаны из прочнейших марок бетона: в них даже дырку просверлить — проблема. Зато шум эти конструкции разносят прекрасно.
В «кораблях» немало коммунальных квартир: за прошедшие годы жилье неоднократно меняло хозяев, какие-то семьи распадались, увеличивая «коммунальный фонд» города. Сегодня жильцам этих квартир расселение не светит, даже 30-процентная помощь от города по целевой программе не позволит приобрести две отдельные квартиры взамен «двушки».
Вездесущие плавсредства
«Корабли» можно встретить во всех окраинных районах Петербурга. Впрочем, такие дома есть и за его пределами: для пригородов специально разработали пятиэтажный вариант «корабля». При спокойном рынке на предложение квартир в этих домах приходится 8-9% от общегородского листинга. В периоды ажиотажа эта доля снижается до 4-5%.
Немало таких домов в Выборгском районе (на территории между Выборгским шоссе, улицей Руставели, Суздальским проспектом и Муринским ручьем). Во множестве они встречаются в Кировском и Красносельском районах (вблизи станции метро «Проспект Ветеранов» и вдоль Петергофского шоссе). Их можно увидеть в Приморском районе (у «Пионерской») и на Васильевском острове (возле метро «Приморская»).
К настоящему моменту цены на однокомнатный «кораблик» достигли 2,7-3 млн рублей ($110 000-125 000). Но это в Красносельском районе. У «Пионерской» или в Озерках найти вариант дешевле 3 млн уже непросто. Не редкость — запросы по 3,2 млн.
Цены на двухкомнатные квартиры начинаются от 3,5 млн рублей — но к таким квартирам придется ехать от метро по 10-15 минут, вблизи подземки могут запросить от 4 млн. Цены на трехкомнатные варианты доходят до 5 млн (то есть превышают $200 000). Впрочем, можно присмотреть объект и за 4,5 млн. Особый ценник — на Василеостровский район. Вариантов здесь немного, цены превышают среднегородские на 15-20%.
В домах близ станции «Приморская» весьма высоко ценятся первые этажи: сегодня все площади здесь уже выкуплены под коммерческие нужды, последние продажи два года назад шли по $6000-7000 за метр. В те времена такие деньги предлагали обладателям престижных апартаментов в лакомых местах исторического центра.
Есть подобные примеры и на окраинах. Когда в городе пошла мода на обустройство торговых точек в удачно расположенных «панельках» на периферии, жильцы первых этажей домов, расположенных близ подземки, вдруг стали обладателями весьма дорогой недвижимости.
Что характерно, в отличие от обитателей исторического центра владельцы «трюмных помещений» долго не капризничали: первые этажи в интересных местах коммерсанты полностью скупили за полтора-два года.
Ко вторым этажам инвесторы пока не подступаются: они неперспективны для использования под торговые нужды, хотя в них вполне можно расположить офисы торговых фирм.
«Корабли» — дома весьма прочные и еще не скоро исчерпают свой ресурс, поэтому вряд ли город захочет их снести. Спрос на компактное жилье в Питере еще много лет будет превышать предложение, и потому интерес к таким домам — хотя и ограниченный — гарантирован.
Дмитрий Сперанский
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 11(495) | 24-03-2008 | c.22
