Ставки растут, прибыль падает Все новости
Аренда элитного жилья дорожает, но доходность этого сегмента рынка снижается. Однако на фоне растущего предложения желающих вложиться в элитные метры не становится меньше.
С начала века и до 2004 года ставки аренды дорогих квартир в городе практически не росли. Такими объектами в основном интересовались иностранцы - менеджеры зарубежных компаний, открывших представительства в Северной столице.
Исходя из привычных для компаний бюджетов, выделяемых на содержание филиалов, они готовы были тратить $2000-5000 в месяц на съем жилья для заезжего управленца. В этом ценовом диапазоне и предлагали лучшие в городе апартаменты.
Иностранный сегмент
В 2001 году для нашего рынка это были гигантские суммы: средняя цена «квадрата» составляла $360, а апартаментов с престижной локацией - $800-1000. При такой конъюнктуре грамотные вложения в покупку жилья, потенциально интересного для состоятельных съемщиков, могли окупиться за 4-6 лет. В типовом сегменте сдача жилья приносила всего 7-8% годовых: обычную «единичку» можно было купить за $12 000, а сдать - по $70-80 в месяц.
В 2004-м ситуация для владельцев элитных метров уже не была столь благоприятной. Объекты всех категорий подорожали почти в 2,5 раза (в среднем «квадрат» стал стоить $840) к январю этого года и втрое (до $1082) - к декабрю.
Осенью, после сезонного подорожания, типовые «единички» стали сдаваться от $250 в месяц, квартиры того же метража, но приличнее уходили по $350. Однако бюджет менеджеров компаний на аренду почти не изменился, элитные апартаменты снимали за те же $2000-5000. В результате и дорогая, и типовая недвижимость стала приносить рантье 11-14% годовых (если не учитывать потенциальную прибыль от удорожания самих квартир).
При этом структура спроса и предложения начала заметно меняться. Съемщиков стало больше, к зарубежным гостям добавились состоятельные москвичи. Но и предложение подросло.
«В 2002-2003 годах граждане активно приобретали дорогие квартиры для последующей сдачи в аренду. Эти варианты в большом количестве вышли на рынок в 2004-м: как раз тогда в центре стали активно сдаваться новостройки», - говорит директор департамента жилой аренды агентства «Бекар» Елена Исаенко.
Растущее предложение жилья в новых домах изменило требования к объектам. Все сложнее стало пристраивать квартиры с входом со двора, в нерасселенных подъездах, без консьержа в парадной и без парковки в разумной близости. Выросли и требования к отделке.
Самые дорогие апартаменты в эти годы снимали сотрудники консульств, за просторное представительское жилье из пяти-шести комнат они готовы были отдавать по $7000 в месяц. Московские бизнесмены на этом фоне выглядели скромно, они не могли позволить себе больше $3500-4000 в месяц на аренду жилья в Питере.
Очередь за «элиткой»
В 2005 году специалисты начали говорить о появлении вариантов с суперотделкой. В «Адвексе» как пример привели квартиру, над интерьером которой потрудился дизайнер. До сих пор такую роскошь хозяева позволяли лишь для себя. В это же время появились первые по-настоящему дорогие варианты на Крестовском и Каменном островах (до сих пор ареал обитания элитного съемщика ограничивался лишь «золотым треугольником»).
Новые варианты в тихих местах были востребованы россиянами, которые теперь уже спокойно расставались с суммой в $7000/месяц за качественные апартаменты. К концу года появились клиенты, готовые отдать и $10 000, - но в этот момент рынок не мог предложить им жилье соответствующего качества.
В 2006 году верхняя планка достигла $15 000 в месяц. В 2007-м появился вариант за $30 000 (квартира площадью 300 кв.м в новом доме в историческом центре с санузлом в каждой спальне и авторским дизайном).
За квартиры по $15000, утверждают в «Адвексе», выстраивались очереди. Цена $20 000 в месяц за объект на Крестовском острове уже не шокировала профессионалов.
Самые дорогие квартиры сегодня снимают преимущественно российские бизнесмены, бюджеты иностранных фирм столь серьезные расходы не предусматривают. А наш соотечественник, по наблюдениям риэлторов, на цену смотрит «философски». Главное, чтобы вариант ему понравился, в этом случае он платит, особо не торгуясь.
Впрочем, считает генеральный директор АН «Невский простор» Александр Гиновкер, последнее время и иностранцы стали свободнее в тратах за постой. По оценкам специалистов «Адвекса», сегодня примерно половина съемщиков - россияне, и это мнение разделяют все опрошенные профессионалы.
Причем при наличии выбора местные арендодатели стараются не иметь дела с соотечественниками. Иностранные съемщики ведут себя куда более дисциплинированно, пунктуально следуют прописанным в договоре правилам, соблюдают тишину и порядок в доме.
В сегменте типовой аренды ситуация противоположная: здесь более «проблемными» жильцами считаются как раз иностранцы: армяне, молдаване, украинцы… А идеальный съемщик - питерская пара.
Вопреки расчету
Доходность в дорогом сегменте продолжает снижаться. Небезупречные объекты за последние годы подорожали незначительно, некоторые и вовсе перестали пользоваться спросом у взыскательных клиентов. Если хозяину удается выйти на рентабельность 6-8%, это нормально.
Показательный расчет приводят в агентстве «Динас». «Часто приходится консультировать потенциальных инвесторов, какой объект выгоднее купить для сдачи в аренду. Мы рекомендуем типовые квартиры. К примеру, подходящий для сдачи вариант в историческом центре площадью 120-150 кв.м сегодня вам обойдется примерно в 30 млн рублей.
Еще 2-3 млн потребует отделка. Сдать его при этом можно максимум за 120 000 рублей в месяц. Но за те же 30 млн вы можете приобрести восемь приличных «единичек», которые после отделки сдадите по 20 000 рублей, в сумме выйдет 160 000.
К тому же при покупке типовых квартир вы получите более ликвидную недвижимость, дающую большую свободу финансовых маневров», - говорит заместитель генерального директора АН «Динас» Александр Белкин.
Несмотря на такие доводы, многие питерские инвесторы предпочитают вкладываться в элитные объекты: отчасти срабатывают устаревшие представления о доходности в сегменте дорогих квартир. Инвесторам также приятно ощущать себя владельцем престижного варианта и иметь дело с элитным клиентом.
По данным профессионалов рынка, среди таких покупателей немало чиновников разного уровня. Их вообще не смущает относительно невысокая доходность арендного бизнеса: легализуя полученные разными способами средства, они пытаются получить стабильный «белый» доход.
«Я знаю на Петроградке полностью завершенные и распроданные дома, в которых сегодня живет лишь один из 20 покупателей. Кто-то копит на отделку, но большинство квартир приобретено с инвестиционными целями», - делится наблюдениями Александр Белкин.
«Сегодня нет надежных инструментов вложения средств. Пару лет назад частникам было выгодно вкладываться в коммерческие метры. Нынче рентабельность инвестиций в жилом и коммерческом сегментах почти сравнялась», - добавляет Александр Гиновкер.
«Один из наших клиентов приобрел сразу пять квартир в доме на Песочной набережной. От их сдачи он теперь получает более миллиона рублей в месяц, и таких «оптовых» покупателей немало», - рассказывает Марина Филиппова, менеджер отдела аренды «Адвекс».
В городе продолжает формироваться класс рантье. Параллельно возникают доходные дома, как правило в новостройках, где большинство квартир - съемные. Сдавать жилье в старых домах с нерасселенными парадными все сложнее. При этом лучшие варианты (по соотношению цена/качество) в большинстве случаев достаются иностранцам.
Риэлторские байки
В агентстве «Невский простор» рассказали про вариант в «золотом треугольнике» за 200 000 рублей в месяц. Хозяин его отделал «для себя», в квартире антикварная мебель, много украшений. Объект приглянулся шведу, но он поставил условие: мебель и все интерьерные изыски убрать, он готов купить в ИКЕА что-нибудь более привычное. Теперь хозяин ищет место для своего дорогого добра.
В «Адвексе» специалистам запомнилась хозяйка квартиры на Миллионной улице с окнами на Марсово поле. Пятикомнатные апартаменты предлагаются за 180 000 рублей в месяц. На них претендуют несколько клиентов, но хозяйка придирчиво выбирает «по национальному признаку».
В «Центральном агентстве недвижимости» вспомнили одного небедного бизнесмена, которому приглянулась арендованная им квартира на Тверской улице. Он тут же решил подарить ее своей даме на день рождения и на следующий день пришел с двумя чемоданами «налички». Попытки купить полюбившееся съемное жилье случаются нередко, утверждают риэлторы.
Дмитрий Сперанский
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 10(494) | 17-03-2008 | c.18
