Февраль. Достать рубли и плакать… Все новости
В феврале цены на рынке жилья росли на 1,5-2% в неделю. На прием к застройщикам – по записи. На заседании городского правительства, посвященном программе «Доступное жилье», прозвучал знакомый диагноз: «Ажиотажный спрос».
«Спрос просто ажиотажный, жилье скупается на обоих рынках»,- сообщил чиновникам президент Ассоциации риэлтеров, вице-президент корпорации Setl Group Вячеслав Семененко. С этим мнением согласился и вице-губернатор Александр Вахмистров; такую оценку ситуации с теми или иными оговорками подтверждают и другие участники рынка.
В очередь, покупатели, в очередь!
Компания ЛЭК приостановила продажи квартир на восьми объектах (из 26 строящихся): в жилом комплексе «Лондон Парк», в домах на ул. Ушинского, на Варшавской, Турку и так далее. По словам представителей фирмы, «в текущем месяце план реализации по объекту выполнен».
В отдел продаж «Городской домостроительной компании» и фирмы «Маяк» можно попасть только по предварительной записи. Очередь расписана примерно на неделю вперед.
Генеральный директор ООО «Строительная компания «С.Э.Р.» Павел Белоусов говорит: «За четыре месяца мы повысили цены на 28%, число клиентов не сократилось; предварительная запись покупателей ведется на 1,5 недели вперед».
«С нового года отдел продаж компании работает на пределе возможностей, квартиры уходят в рекордные сроки», - комментируют в ЗАО «НСК».
По мнению генерального директора компании «Адвекс. Недвижимость» Владимира Гаврильчука, застройщики реализовали довольно большой объем жилья в 2007 году, и сейчас «большинство не испытывает финансовых проблем - они могут себе позволить отложить реализацию части объектов в ожидании максимально благоприятной конъюнктуры».
По данным ЦРП «Петербургская Недвижимость», в городе строится 5,23 млн кв.м коммерческого жилья; примерно 55% площадей в новостройках уже проданы. «Это дефицитный рынок,- констатирует Вячеслав Семененко.- Нормальное соотношение – 50 на 50». «Предложение сужается, а спрос остается стабильно высоким»,- говорит Владимир Гаврильчук.
Вторичный рынок реагирует на изменение ситуации более гибко. Здесь «внеплановый» наплыв клиентов отмечается уже с января.
В агентстве «Итака» фиксируют «беспрецедентно высокий уровень активности покупателей». «Я не стал бы называть это ажиотажем,- осторожно говорит генеральный директор «Итаки» Сергей Галалу. - Спрос достиг определенного максимума и далее не растет».
Риэлтеры говорят, что вернулась практика «аукционов на лестничных клетках».
По данным эксперта Дмитрия Житкова, рост долларовых цен на типовое готовое жилье в феврале составил около 6%. (Напомним: в декабре 2007-го большинства специалистов сходились в прогнозе: прирост составит 25-30% за год.)
Время леммингов
Опрошенные участники рынка называют один и тот же перечень причин. «Фоновые» факторы: общий рост благосостояния граждан, сохраняющийся дефицит жилья, повышение статуса Петербурга и переезд части ведомств; недостаточность финансовых инструментов частного инвестирования; развитие ипотеки; устойчивый рост цен на нефть.
«Сиюминутные»: выбор преемника и предсказуемость курса (кстати, то обстоятельство, что кандидат – петербуржец, тоже сыграло свою роль); обвал на фондовых рынках; годовые выплаты в крупных компаниях; предстоящая смена команды (как заметил один из аналитиков, «есть группа людей, которым необходимо решить свои вопросы до апреля»).
Примерно с середины 2006-го на рынке копился отложенный спрос. Время от времени в СМИ появлялись апокалиптические публикации о неизбежном обвале цен… Понемногу отыгрывал назад столичный рынок… Но «игра на понижение» в очередной раз себя не оправдала.
Руководитель Группы компаний «Аверс» Михаил Зельдин говорит: «Факторы, работающие на повышение, накапливаются постепенно. Спусковым механизмом для нагнетания ажиотажа может послужить что угодно: слухи, публикация в СМИ, информация о приостановке продаж в одной-двух компаниях… Вторичный рынок сформирован интересами десятков тысяч мелких продавцов и покупателей, здесь начинают работать законы массовой психологии. А строители ориентируются именно на «вторичку».
Вячеслав Семененко замечает: «Рынок цикличен (от стабильности – к росту), но временной разрыв между периодами коррекции становится все короче».
Теперь главный вопрос – как долго продлится «это безобразие».
По мнению Владимира Гаврильчука, прирост составит 60-70% годовых. Вячеслав Семененко полагает, что о насыщении и сбалансированности рынка можно будет говорить по достижении показателя 1 кв.м в год на человека: «К сожалению, и 2008-й, и 2009-й будут дефицитными».
Сергей Галалу говорит: «Мы предполагали рост в пределах 35-40% за год и пока не видим оснований корректировать прогноз». Генеральный директор холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Вячеслав Заренков считает наиболее вероятным удорожание на 40-45%. Специалисты компании «Строймонтаж» уверены, что к лету ажиотаж спадет, и за год цены на жилье добавят не более 25%.
Практически все участники рынка сходятся в том, что сложившийся уровень цен не соответствует потребительским качествам жилья. (По крайней мере – на вторичном рынке.)
Мнения
Сергей Курявский,
начальник отдела продаж «Невской строительной компании»:
- Бум продаж квартир в нашем жилом комплексе «Династия» начался в ноябре 2007 года. Цены на выросли на 15 %. Несмотря на это, мы отмечаем значительный рост объема продаж, по сравнению с 2006 годом в 2 раза.
Илья Логинов,
директор по маркетингу ЗАО «Строймонтаж»:
- Рост цен на жилье, который начался еще в конце 2007 года, связан с последствиями финансового кризиса на рынках Европы и разговорами о возможном повышении ипотечных ставок, а также с нестабильностью на финансовом рынке России. Начал реализовываться отложенный спрос, который формировался в течение 2007 года.
Люди стали быстрее принимать решение о покупке квартир. На рынке появились дополнительные финансовые средства: многие инвесторы уходят с рынка акций и вкладывают деньги в недвижимость. К лету ажиотаж на рынке жилой недвижимости спадет. Планируем, что по итогам всего текущего года цены вырастут на 25%.
Марина Дмитриева,
начальник отдела маркетинга и рекламы ООО "Петротрест-Недвижимость":
- На значительный рост цен повлиял отложенный спрос, увеличение благосостояния потребителей и финансовых возможностей, связанных с развитием ипотечных программ. Из-за отложенного спроса, увеличение цен продлится не менее 3-4 месяцев.
Сейчас же наблюдается ажиотажный спрос. Он зачастую опережает предложение. Высокие темпы продаж не всегда соответствуют финансовым планам организаций. Таким образом, возникает необходимость приостанавливать количество продаж, чтобы не выходить за рамки финансового планирования.
Павел Белоусов,
генеральный директор ООО «Строительная компания «С.Э.Р.»:
- На росте цен сказывается удорожание строительных материалов, энергоресурсов, земельной составляющей и т.д. Значительное же увеличение спроса началось четыре месяца назад. Причин опять же несколько. Развивается ипотека, да и застройщиков, которые предлагают жилье в сформировавшихся кварталах все меньше.
За четыре месяца мы повысили цены на 28%, при этом сокращения числа клиентов нет. Ведем и предварительную запись покупателей – сейчас на 1,5 недели вперед. Приостанавливать продажи не планируем – продаем столько сколько необходимо. К концу 2008 года рост средних цен составит порядка 40%.
Вячеслав Заренков,
председатель совета директоров холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ»:
- Неожиданного повышения цен на рынке не произошло. Мы и ранее прогнозировали рост цен по итогам 2008 года около 40%. Причины в увеличении себестоимости, развитии ипотеки и т.д. Эти предположения оправдываются. Даже значительный отток средств с фондовых рынков, на рынок недвижимости ситуацию особо не изменит. В этом случае по итогам года удорожание может составить 45%.
Наталья Агрэ,
начальник отдела маркетинга строительной компании «Импульс» :
- Ситуация, сложившаяся на рынке первичной недвижимости напоминает 2006 год, когда цены за 6 месяцев выросли на 50%. Однако, столь существенного роста цен не предвидится. У нас сегодня цены далеко не самые высокие, средняя стоимость метра в домах класса комфорт находится в пределах от 52 000/кв.м. до 70 000/кв.м., все зависит от срока сдачи объекта, однако мы прогнозируем рост цены до конца 2008 года на 30%.
Почему приостанавливают продажи? Считаю, что это ненормально, финансирование объекта должно быть постоянным - вследствие постоянного удорожания строительных материалов. Это может быть связано с двумя моментами. Во-первых, если продано слишком много квартир, то есть произошло неграмотное распределение объемов продаж и оставляется запас для возможности достройки объекта в дальнейшем.
Во-вторых, у компании есть дополнительный источник финансирования, помимо строительства жилья, и поэтому, в отсутствии необходимости финансов, компании придерживают наиболее ликвидные квартиры, чтобы продать их по более высокой цене.
Хроника прироста (цены предложения, вторичный рынок)
|
Дата
|
Индекс, руб./кв.м
|
Темпы роста (к предшеств. периоду), %
|
| 25.02.2008 |
89 505,0
|
1,83
|
| 18.02.2008 |
87 899,4
|
1,33
|
| 11.02.2008 |
86 743,3
|
2,03
|
| 04.02.2008 |
85 018,2
|
1,45
|
| 28.01.2008 |
83 801,5
|
1,41
|
| 21.01.2008 |
82 636,9
|
1,16
|
| 14.01.2008 |
81 688,2
|
0,97
|
| 24.12.2007 |
80 902,9
|
0,85
|
| 17.12.2007 |
80 217,8
|
0,93
|
| 10.12.2007 |
79 480,9
|
0,83
|
| 03.12.2007 |
78 830,3
|
0
|
По данным портала www.bn.ru
При подготовке материала использованы данные компаний Setl-Group, «Аверс-Аналитика», «Адвекс. Недвижимость», «Бекар», ГДСК, Группа ЛСМ, «Импульс», «Итака», «Эталон-ЛенСпецСМУ», ЛЭК, «Невская Строительная компания», «Петротрест-Недвижимость», «Строймонтаж», «С.Э.Р.».
Дмитрий Синочкин
Андрей Некрасов
Евгения Иванова
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 8(492) | 03-03-2008 | c.6
