Новостройки: перезагрузка Все новости
На рынок жилья начинают давить факторы, воздействие которых ранее было незаметным или отсутствовало вовсе. Маркетологам, составляющим прогнозы, приходится учитывать приток бюджетных денег, колебания фондовых индексов, развитие ипотеки, старт программ комплексного освоения территорий, правовые и экономические трудности с расселением коммуналок и аварийного жилья... Пока получается, что «новые деньги» приходят на рынок быстрее, чем новые квартиры. Если так - придется приспосабливаться даже не к иному уровню цен, а к темпам их роста.
Официальные данные по вводу жилья в 2007 году подтверждают обоснованность оптимистических прогнозов: прирост составил 11%, сдача новостроек происходила более равномерно (хотя без аврала в последнем квартале все равно не обошлось).
В Петербурге прибавилось более 38 000 новых квартир. Доля реконструкции исчезающе-мала и в ближайшие годы, судя по всему, вряд ли вырастет: сдано в эксплуатацию 15 домов, 55 515 кв.м (квартиры в реконструированных домах составляют 2,1% в объеме ввода за 2007-й и всего 0,4% - в предложении).
Зато в малоэтажке приключился форменный прорыв: 772 индивидуальных жилых дома, 176 604,3 кв.м - в два с половиной раза больше, чем год назад. Хотя «частный сектор» тоже составляет не слишком заметную долю нового петербургского жилья: 6,7% ввода, 1,6% предложения.
Надо полагать, ситуация изменится, когда аналитики будут подводить итоги 2008-го, - за счет введения в эксплуатацию большого массива частных жилых домов микрорайона «Новая Ижора» (инвестор - холдинг «Балтрос»).
Недолгие радости
В текущем году существенного прироста новых жилых площадей ожидать не приходится: по прогнозам маркетологов ЦРП «Петербургская Недвижимость», ввод за 2008-й составит 2,66 млн кв.м. Квартирография по сданным объектам неизвестна; если судить по распределению типов квартир в предложении, то доля «единичек» в панельных домах составляет 52,3%, в кирпичных и кирпично-монолитных (вместе с «риалами») - 51,2%.
По приблизительным оценкам аналитиков, доля однокомнатного жилья в квартирных листингах вторичного рынка - 20-23%, причем в последнее время этот показатель снижается.
В прошлом году на фоне относительной стабильности некоторые девелоперы уверенно говорили о наметившемся росте спроса на более просторное и комфортное жилье. ЛЭК сворачивает программу панельного строительства; специалисты «Петербургской Недвижимости» в своих отчетах начинают делить типовое жилье в новостройках на эконом-класс и «среднее».
В долгосрочной перспективе такие прогнозы, вероятно, оправданны. Однако эту «оптимистическую квартирографию» может существенно подправить очередной виток роста цен.
Первое полугодие получилось спокойным. Во втором квартале 2007-го было зафиксировано даже снижение ценового индекса на 0,18%. Рост начался в третьем квартале (плюс 5,5% по типовому жилью); продолжился в четвертом, когда цены в массовом сегменте выросли на 9,72%, не прекратился и в первые месяцы 2008-го.
Опрошенные нами участники рынка называют несколько причин. Среди очевидных: реализация отложенного спроса, возвращение частных инвесторов и перетекание средств с фондового рынка, развитие ипотеки (несмотря на ухудшающуюся конъюнктуру).
С новым спросом!
Прежние «волны роста» всегда сопровождались опережающим ростом спроса на низкобюджетные объекты - небольшие квартирки не лучшего качества.
В этом году может включиться новый фактор: спрос со стороны участников городских программ, направленных на улучшение жилищных условий. На субсидирование жилья для молодежи в этом году администрация потратит 901 млн рублей, в 2009-м - 1526,5 млн. Жилищные сертификаты для очередников: 953 млн рублей в текущем году, 1905 млн - в следующем.
Развитие долгосрочного жилищного кредитования, жилье для работников бюджетной сферы, программа расселения коммуналок - совокупные затраты на городские программы в 2008 году составят 5 млрд 241 млн рублей, в 2009-м - 11 млрд 405,5 млн.
Это еще без учета расходов на расселение аварийных домов и на покупку квартир для тех, кого отселяют из зоны реализации крупных инфраструктурных проектов (КАД, ЗСД и пр.). В 2007-м на торгах Фонда имущества для этих целей город купил 273 квартиры, затраты составили более 800 млн рублей…
Значительная часть этих денег, конечно, окажется на вторичном рынке. Однако общий результат будет тем же: рост цен на недорогое жилье небольшой площади. Значит, городские затраты на будущие периоды придется корректировать (иначе нужного количества квартир просто не получится купить - как это было с жильем для «отселенцев» с Кольцевой).
По словам представителей Жилищного комитета, в этом году администрация (с участием инвесторов, конечно) рассчитывает расселить 9000-9500 коммуналок. При любом раскладе это означает дополнительный (которого раньше не было) спрос минимум на такое же количество «единичек» и «двушек»…
Причем вполне вероятно, что эти средства (по различным причинам бюрократического свойства) будут поступать неравномерно, в основном - во второй половине года.
Разрешите предложить
Ситуацию хотя бы отчасти может компенсировать увеличение строительства жилья по городскому заказу. В 2007-м ввод муниципального жилья составил 188 700 кв.м, в 2008-м власти обещают рост до 588 580 кв.м, в 2009-м - 800 000 и далее по нарастающей.
Небольшой дополнительный приток жилья в рыночном обороте могут обеспечить снятые (до 2010 года) ограничения на приватизацию.
Рассчитывать на масштабное увеличение количества квартир в коммерческом предложении (это могло бы сдержать цены) в ближайшее время, к сожалению, не приходится. Действительно, заявленные в печати и на пресс-конференциях проекты-«милионники» в совокупности дадут внушительную сумму: более 33 млн кв.м жилья.
Только не сразу. И даже не завтра.
Мы провели экспресс-опрос. Начались продажи в «Юбилейном» квартале («ЛенСпецСМУ», Каменка). Бронируются домики в «Новой Ижоре» (холдинг «Балтрос»). В мае-июне начнется реализация квартир в «Балтийской жемчужине».
В октябре приступит к продажам компания «Отделстрой», возводящая комплекс в Кудрово, в ноябре - Setl Group (там же). «Главстрой» начнет продавать жилье в «Северной Долине» на пр. Энгельса не раньше чем через год; квартиры в малоэтажной «Славянке» можно будет приобретать не ранее 2010 года, дома на намывных территориях В.О. появятся лет через 5-10.
Причем даже те застройщики, которые выйдут на рынок раньше других, не планируют отдавать в продажу большие площади. Первые очереди комплексной застройки, скорее всего, будут относительно скромными: 20 000-30 000 кв.м. В том числе - и потому, что девелоперы ни в коем случае не хотят «уронить» цены.
Мнения экспертов
Артур Кириленко,
президент ЗАО «Строймонтаж»:
– В 2007 году цены на первичном рынке следовали за спросом: в первом полугодии их рост практически не ощущался, во втором начал превышать темпы инфляции.
Спрос активизировался в IV квартале, когда к сезонным факторам добавились, с одной стороны, прояснение политической ситуации, а с другой - начало реализации отложенного спроса. Если не случится никаких потрясений, нас ожидает спокойный февраль, затем, с весны, мы прогнозируем более динамичный рост цен - на 2,5-3% в месяц.
Во втором полугодии постепенно начнет реализовываться отложенный спрос со стороны покупателей, которые предпочитают отложить покупку, надеясь на снижение цен.
Павел Белоусов,
генеральный директор ООО «Строительная компания «С.Э.Р.»:
– Рост цен на жилье в конце 2007 года - это, конечно, тенденция. Сезонные факторы в последние годы уже не работают. Удорожание обусловлено совсем другими вещами. Например, серьезными затратами на приобретение земель для застройки. Дорожают и стройматериалы.
В увеличении спроса немалую роль играет развитие ипотечных схем. При этом незначительное увеличение процентных ставок погоды не делает. Что касается городских программ, то участие в них обусловлено политикой каждой конкретной компании. Небольшие квартиры и так ходовой товар, заявленные городом объемы расселения могут дополнительно повысить спрос, а значит - и текущие цены на такое жилье.
Надежда Дмитриева,
маркетолог-аналитик компании ЛЭК:
– Росту цен в конце прошлого года способствовал ряд внешних и внутренних факторов. Часть потенциальных покупателей стремилась решить свои жилищные проблемы до конца года, так как для многих предстоящие выборы президента ассоциируются с неопределенностью в экономике. Доступность ипотеки также способствовала увеличению спроса.
Практически каждая строительная компания предлагает своим клиентам возможность приобрести квартиру в кредит. Слухи о повышении ставок по ипотечным займам (отчасти уже оправдавшиеся) также подстегнули покупателей.
Одним из внутренних факторов, подтолкнувшим рост цен в конце года, стали массированные рекламные акции строительных фирм. Все это и привело к резкому повышению спроса на недвижимость. А на это практически все строители реагируют повышением цены.
Игорь Соколов,
генеральный директор ООО «Петротрест-Недвижимость»:
– На ощутимый подъем цен повлияли отложенный спрос и падение показателей фондового рынка. Как следствие - вложения в недвижимость как в наиболее доходный сектор экономики.
По городским программам мы неоднократно и плодотворно сотрудничали с Жилищным комитетом и с Фондом имущества и готовы к дальнейшей работе. На цены квартирного рынка в 2008 году эти программы существенно не повлияют. Зная типовые требования к бюджетному жилью, мы учитываем их еще при проектировании домов эконом-класса.
Андрей Тетыш,
председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН):
– События последних двух месяцев - падение фондового рынка как во всем мире, так и в России - вызвали у инвесторов особый интерес к недвижимости.
По нашему прогнозу, в течение ближайших трех лет рынок переживет две стадии трансформации, которые закончатся практически двухкратным ростом цен как на жилую, так и на коммерческую недвижимость.
Стадия «рынок на плато»: от трех месяцев до одного года. Фондовый рынок развитых стран падает, иностранные инвесткомпании выводят с него деньги. Общее настроение - умеренный пессимизм.
На рынке недвижимости России общемировой кризис отражается не настолько сильно, цены на нефть и другие природные ресурсы остаются в допустимых пределах. Цены, скорее, будут сохраняться на сегодняшнем техническом уровне. Возможен небольшой рост из-за покупки объектов частными инвесторами, но за счет увеличения объемов строительства рынок спокойно «съест» этот приток денег. Стадия вторая - «рынок на стене».
Экономика Европы и США переходит из стадии падения в стадию рецессии. Начинается поиск новых инструментов для инвестирования.
В старой экономике риски увеличились до уровня, характерного для экономик развивающихся стран, при несравненно меньшей прибыли. Большинство крупных инвесткомпаний и банков, сменивших после кризисов 2007 года высший менеджмент и стратегию, обращают внимание на страны БРИК.
Очередность вложений: «голубые фишки», готовая недвижимость, девелоперские проекты. При этом основным инструментом становятся инвестиции в недвижимость. В период от года до трех лет можно ожидать бума на покупку как готовых объектов, так и проектов на разных стадиях строительства.
И если сейчас инвесторы, вкладывая средства в российские проекты, готовы рассчитывать на доходность 12-15% годовых, то при повышенном интересе и выходе на наш рынок фондов с деньгами принципиально другого уровня приемлемая для инвесторов доходность может сократиться до 5-6% годовых. А это означает рост цен в 2-2,5 раза.
Приток денег в российские проекты положительно скажется на благосостоянии большинства граждан. Значит, и объем средств, которые они будут готовы вложить в покупку жилья, также вырастет.
Мария Локтионова,
начальник коммерческого отдела ОАО «СК «ИПС»:
– Снижение спроса в 2007 году было обусловлено слишком резким скачком цен. Затем последовали обещания, что цены начнут снижаться. На самом деле этого не произошло. Из-за боязни, что цены могут подскочить еще больше, в конце прошлого и в начале 2008 года спрос пошел вверх.
Предпочтения смещаются в сторону более комфортного жилья. В последние годы покупатели больше стали интересоваться монолитными домами, особенно если они сдаются с отделкой. (Монолитный дом с навесными фасадами более теплый и доставляет меньше проблем в последующем ремонте.)
Многие застройщики участвуют в программах расселения коммуналок и аварийных домах. Я не думаю, что это может спровоцировать дефицит малогабаритных квартир: застройщики рассчитывают свои силы, участвуя в таких тендерах.
Михаил Бимон,
директор департамента маркетинга и стратегического развития ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость»:
– Естественно, что после ажиотажа наступает спад. Наименьшее количество продаж было в первой половине 2007 года; начиная с сентября спрос начал расти и в октябре-декабре уже был сопоставим с показателями 2006-го. Первая половина февраля добавила к цене еще 2-4%. Причины - инфляция, реализация отложенного спроса, рост потребности купить жилье как можно скорее (пока еще больше не выросли цены, не увеличились ставки по кредитам, не обесценились накопления и т.д.).
Удорожание недвижимости (в рублях) в 2008 году может превысить 35-40% в зависимости от уровня инфляции; особенно важными будут показатели темпов инфляции весной и в начале лета.
По-прежнему востребованы недорогие малогабаритные квартиры, находят покупателей и элитные объекты. Мы полагаем, что объемы панельного домостроения будут возрастать. В этом году начнется выход на рынок первых «миллионников».
Однако все такие проекты будут поступать в продажу очередями, и кардинального «перелома» рынка пока ждать не стоит. Существенное влияние проектов комплексного освоения начнется в 2009-м, когда на рынке будут присутствовать сразу несколько таких кварталов.
Екатерина Немченко,
коммерческий директор ООО «Городская ДомоСтроительная Компания»:
– Современный рынок недвижимости имеет довольно ярко выраженный циклический характер, периоды снижения спроса длятся 12-15 месяцев. Во время «затишья» граждане привыкают к новому уровню цен, ищут источники финансов для покупки.
В такие периоды цены растут планово в зависимости от стадии строительства и остатков квартир на каждом объекте. Начало активного роста спроса, ведущее к скачкообразному удорожанию, может быть вызвано такими факторами, как неясная политическая и экономическая ситуация, различные слухи.
Затишье, начавшееся в августе 2006-го, не привело к сильному падению продаж в основном за счет развития ипотечных схем. Сколько продлится начавшийся в сентябре 2007-го виток повышенного спроса, сказать трудно: действует много неэкономических факторов, практически отсутствует достоверная информация о доходах и накоплениях населения.
Наша компания участвует в конкурсах по закупке квартир, организуемых городскими властями; специально корректировать квартирографию проектов под эти цели мы не планируем. Влияние государственных закупок на первичный рынок недвижимости может сказаться только при увеличении объема.
Вячеслав Заренков,
председатель совета директоров холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ»:
– Ничего особенного в наступившем году не произойдет. До марта цены будут оставаться на сегодняшнем уровне.
В апреле-мае произойдет небольшой и постепенный рост - где-то на 5%. К лету снова установится затишье, но уже с сентября цены опять начнут расти. До конца года они увеличатся на 35-40%. Мы проанализировали добрую сотню факторов, влияющих на рынок. Самая очевидная причина - динамика цен на газ и другие энергоносители. С ними связаны стоимость металла и других стройматериалов. Растут и остальные составляющие себестоимости.
А последствия искусственного торможения цен весной и традиционного снижения активности летом к осени непременно прорвутся на поверхность.
Сглаживаться это будет ростом доходов населения, увеличением зарплат и, что очень важно для рынка, реальным развитием ипотеки. Психологически важный рубеж на рынке ипотечного кредитования преодолен, готовность воспользоваться этим инструментом заметно выросла.
В 2008 году долю продаж с использованием ипотечных займов уже можно прогнозировать на уровне 25-30%.
Сергей Галалу,
генеральный директор АН «Итака»:
– Рынок жилья ожил уже в третьем квартале прошлого года, в четвертом активность еще возросла. В январе рынок после праздников и выходных проснулся моментально. С первого дня работы количество заключенных сделок выше обычного уровня и выше, чем перед Новым годом.
Повторение ситуации ажиотажного спроса и резкого роста цен вряд ли возможно: цены очень высоки по отношению к доходам. Но мы чувствуем приток денег. Возможно - в том числе и от покупателей, связанных с фондовым рынком.
Впрочем, активность покупателей была высокой и до того, как акции начали падать. Возможно, некоторые специалисты почувствовали проблемы заранее. Удорожание ипотеки пока не ведет к ограничению спроса. Условия кредитования с осени прошлого года стали более жесткими, однако размер первого взноса и даже ставки - некритичны для заемщиков.
При этом перегрев рынка невыгоден ни потребителям, ни риэлторам. И застройщики это тоже понимают. Хотя они и приложили руку к ситуации 2005-2006 годов.
Городские программы вряд ли приведут к острому дефициту недорогого жилья. Есть застройщики, которые учитывают растущую потребность в «бюджетных» квартирах. Хотя рост цен уже заметен в сегменте небольших и недорогих квартир. Возможно, расселение коммуналок дополнительно подтолкнет этот процесс.
См. таблицы
Динамика предложения в 2007 г. (квартиры, которые находятся в продаже), кв.м
Распределение новостроек по конструктивным типам домов, %
По данным ЦРП «Петербургская Недвижимость»
Структура предложения в кирпичных и кирпично-монолитных домах, %
По данным ЦРП «Петербургская Недвижимость»
Структура предложения в панельных домах, %
По данным ЦРП «Петербургская Недвижимость»
Дмитрий Синочкин
Андрей Некрасов
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 6(490) | 18-02-2008 | c.15
