Операторы вторичного рынка видят все признаки начинающегося удорожания жилья, спорят лишь о темпах и высоте подъема. Продавцы пересматривают ценники, торговля на повышение во время просмотров опять стала актуальной.
За 2007 год средний метр жилья в городе подорожал на 21% - если считать в долларах. Если в рублях (а рынок за последние шесть месяцев уже прочно перешел на российскую валюту, за исключением элитных вариантов) - то на 14%. В любом случае динамика примерно на уровне инфляции.
Многие операторы ожидали стагнацию и откат после небывалого скачка цен в 2006 году (напомним, за тот год жилье в городе вздорожало в 2,2 раза). "Цены не упали, спрос был стабильным. По статистике нашей компании - на уровне 2006 года", - высказал общее мнение профессионалов генеральный директор агентства "Петербургская Недвижимость" Сергей Дроздов.
Операторы отметили, что вернулось уже подзабытое понятие сезонного летнего спада. В 2006 году на это время пришелся пик ажиотажа, в 2005-м летняя активность неплохо выглядела на фоне слабой весенней…
Как должен вести себя "нормальный" рынок, специалисты уже запамятовали: последние четыре года он пребывает в нестабильном состоянии. Оглядываться на показатели 2001-2003 годов уже неоправданно, ибо с того времени покупатели и продавцы сильно изменились: заметно развился "инвестиционный" спрос, на динамику начали существенно влиять "ипотечные" покупатели, возросло количество приезжих из регионов, наконец, начало сказываться на городских продажах и влияние загородного рынка…
Активно-спокойный год
Ценовая динамика по разным категориям жилья в 2007 году была удивительно ровной. Логично было ожидать, что за подъемом, когда опережающими темпами дорожают самые дешевые квартиры, последует долгий период коррекции и просторное и качественное жилье компенсирует возникший дисбаланс. Однако этот период закончился уже в феврале, и с марта ценники на "единички", "двушки" и "трешки" росли синхронно.
Также не было существенных различий в динамике "хрущей", "сталинок", советской "панели" и кирпичных новостроек.
Прошедший год удивил профессионалов активностью. Правда, точных данных от регистраторов нет: у Управления Росрегистрации то и дело возникали проблемы со статистикой в Адмиралтейском, Петроградском и нескольких пригородных районах.
Однако, если заполнить пропуски в данных с учетом средней активности, обычно демонстрируемой в районах, выходит, что за год в Петербурге (вместе с пригородными территориями) совершено 68 900 сделок купли-продажи - на эту цифру мы будем ориентироваться и далее. Это на 3500 больше, чем было в 2006-м, и почти на 10% превосходит средние ежегодные показатели последних шести лет.
Ситуация странная: специалисты привыкли, что чем активнее рынок, тем быстрее растут цены. Здесь все наоборот: 2007 год по количеству сделок превысил результаты 2006-го примерно на 5%, а по динамике отстал в девять раз: 14% подорожания против 125%.
Впрочем, обычно оживление спроса начинается за три-четыре месяца до подъема цен, а наиболее активным в прошлом году был как раз последний квартал (+20% к средним показателям). В 2006-м рекорды по количеству сделок фиксировались в первом квартале, а серьезное подорожание началось с апреля - и дальше его темп нарастал несколько месяцев кряду.
Сегодня профессионалы замечают все признаки повторения ситуации 2006-го. Спорят лишь о том, насколько мы приблизимся к рекордам той динамики. Генеральный директор АН "Бекар" Ирина Гудкина допускает мысль о двукратном поднятии цен за 12 месяцев, Сергей Дроздов в прогнозах осторожнее: "Для меня психологический предел роста - 25% за год. Не верится, что после двукратного скачка цен можно ждать повторения ситуации уже через год".
Откуда у покупателей деньги на дорожающее жилье - ни один аналитик сказать не берется.
Элитные "встречки"
Одна из примет намечающегося подъема - в предложении быстро сокращается доля компактного жилья. Еще три месяца назад однокомнатные варианты занимали четверть общегородского листинга. В октябре их было 24%, в ноябре - 23%, к концу года остался лишь 21%. "Критическая" величина пока не достигнута (по нашим наблюдениям, в период ажиотажа доля этих квартир может сократиться до 18, а то и до 16% - так было в марте 2006 года).
Однако порог "спокойного роста" (в такие времена на однокомнатные варианты приходится 22-23% всего предложения квартир) - уже преодолен.
О повышенном спросе на компактные варианты говорят и специалисты рынка: ценники на "единички" и комнаты поднимаются быстрее остальных. Показательную статистику приводят в "Петербургской Недвижимости". По их данным, 40% сделок за 2007 год пришлось на "единички", "двушек" было куплено почти вдвое меньше - 22%, доля "трешек" составляет лишь 12%.
Еще один признак - растет доля предложения по центральным районам и сокращается на периферии. Сегодня 30% вариантов выставлены в историческом центре (мы относим сюда Адмиралтейский, Василеостровский, Петроградский и Центральный районы). Полгода назад на них приходилось 23% листинга.
"Заявок на расселение почти не приходит. Инвесторы не спешат начинать сложные сделки, видимо, ожидают проблем с подбором встречных вариантов", - делится наблюдениями Ирина Гудкина. В "Петербургской Недвижимости" отмечают, что в последнее время вообще стало мало сделок с домами старого фонда.
Не торопятся с продажами и владельцы элитных апартаментов: они не хотят остаться с наличкой на руках. "Продавцы даже очень дорогих квартир - от $1 млн - пытаются продавать варианты со "встречной" покупкой, чего никогда не было на подобных сделках. Или даже вовсе снимают с продажи объекты до лучших времен, если нет внятных перспектив дальнейшего вложения денег", - дополняет картину генеральный директор агентства "Элитные квартиры" Леонид Рысев.
По наблюдениям специалистов агентства "Адвекс", немало клиентов подумывает о приобретении недвижимости за границей - она для россиян становится все более доступной.
Претенденты в аутсайдеры
Если три месяца назад продавцы готовы были обсуждать скидки на 5-10%, то сегодня ситуация резко изменилась: владельцы квартир требуют доплат. Пока вариант доходит до печати, хозяева успевают пересмотреть запросы и при звонке сообщают покупателю о новой цене. Могут поднять цену дважды - второй раз уже на просмотре. Обычный "шаг" торговли 50 000 или 100 000 рублей.
Дешевле 2,5 млн (в пересчете - около $100 000) отдельного жилья уже не найти. За эти деньги сегодня получится приобрести однокомнатную "хрущевку" на выселках и скорее всего на первом этаже. За приличные "хрущики" где-нибудь в Купчино запрашивают по 2,7-3 млн - хотя в рекламах пока можно найти и меньшие цифры.
"Страшилок" середины 2006-го года (список потенциальных покупателей на четырех страницах и аукционы на показах) риэлторы пока не рассказывают, но многие профессионалы настоятельно рекомендуют клиентам не тянуть с выбором. Особенно это касается "ипотечников" - их шансы на растущем рынке невелики.
Впрочем, еще одна категория даже более уязвима в периоды ажиотажа - получатели жилищных субсидий.
"Государственные деньги на рынке пока не очень заметны, однако немало тех, кто претендует на помощь от государства, особенно по программе расселений коммуналок. А средства там заложены немалые. Многие горожане интересуются, как попасть в число участников программы. Однако чиновники традиционно долго рассматривают все документы, поэтому при ценовом росте у получателей субсидий немного шансов опередить других претендентов на приглянувшуюся квартиру", - говорит Ирина Забродина, генеральный директор Центра Жилищного Кредитования.
Количество зарегистрированных сделок купли-продажи в 2003-2007 годах
По данным Управления Росрегистрации по СПб и ЛО
Мнения экспертов
Леонид Рысев,
генеральный директор АН "Элитные квартиры":
– Я думаю, на продавцов повлияли слухи о деноминации. Хотя сама деноминация не угрожает средствам, но граждане "на всякий случай" опасаются оставаться с наличными в кармане. За прошлый год сильно упал курс доллара, впрочем, и рубль серьезно сдал - куда сильнее, чем нас уверяет официальная статистика. На этом фоне евро выглядит переоцененным. Люди перестали доверять деньгам. Среди покупателей все больше инвесторов, и они сегодня мечутся: и держать деньги страшно, и вложить особо некуда.
Сергей Дроздов,
генеральный директор агентства "Петербургская Недвижимость":
– Я считаю, что 2007-й был лучшим в нашей работе: спокойный по динамике и активный по сделкам. Цены начали расти в конце года. В декабре сделки открывались по стоимости в среднем на 5% выше, чем в октябре. Сильнее всего прибавили самые дешевые варианты - "хрущевки". Также подскочили в цене и качественные новостройки: это жилье берут "ипотечники". Однако стало заметнее, что у горожан возникает все больше проблем с получением кредитов: осложнения начались еще в середине 2007 года, а к настоящему моменту это проявляется все более явно.
Ирина Гудкина,
генеральный директор АН "Бекар":
– 2007 год начинался застоем, 2008-й - подъемом. Начало очень похоже на ситуацию 2006-го и 2004 года. Все сложнее собирать цепочки: сделки, открытые в ноябре, только сейчас закрываются - конечное звено ищут по два месяца.
Ирина Забродина,
генеральный директор Центра Жилищного Кредитования:
– В начале 2007 года у нас доля ипотечных сделок составляла 20-25%, в конце - 30-40%. Средняя сумма кредита $60 000-80 000. Подавляющее большинство заемщиков - переезжающие, которым нужны доплаты. Квартиры на заемные средства "с нуля" нередко покупают приезжие - работники нефтегазовых отраслей. Банки с удовольствием выдают им ссуды, если те хотят купить жилье для детей. Однако если собираются переехать в Питер сами - начинаются сложности: кредиторов беспокоит, смогут ли заемщики оплачивать кредит, сменив место работы?
Структура предложения по районам города, %
|
Районы
|
Дек. 05
|
Март 06
|
Июнь 06
|
Сент. 06
|
Дек. 06
|
Март 07
|
Июнь 07
|
Сент. 07
|
Дек. 07
|
| Центральные |
31
|
36
|
42
|
27
|
23
|
24
|
23
|
26
|
30
|
| Популярные (северные + Московский) |
29
|
28
|
28
|
34
|
37
|
38
|
40
|
37
|
36
|
| Непопулярные (южные, восточные) |
40
|
36
|
30
|
39
|
40
|
38
|
37
|
37
|
34
|
Структура предложения по типу квартир, %
|
Число комнат
|
Дек. 05
|
Март 06
|
Июнь 06
|
Сент. 06
|
Дек. 06
|
Март 07
|
Июнь 07
|
Сент. 07
|
Дек. 07
|
| 1 |
18
|
16
|
19
|
28
|
27
|
26
|
26
|
25
|
21
|
| 2 |
27
|
26
|
24
|
29
|
32
|
32
|
31
|
31
|
30
|
| 3 |
36
|
35
|
31
|
28
|
27
|
28
|
29
|
29
|
33
|
| 4 |
12
|
13
|
15
|
10
|
9
|
9
|
8
|
9
|
9
|
| 5 |
4
|
5
|
5
|
3
|
3
|
3
|
3
|
3
|
3
|
| 6 |
2
|
3
|
3
|
1
|
1
|
1
|
1
|
1
|
2
|
| 7 и более |
1
|
2
|
3
|
1
|
1
|
1
|
2
|
2
|
2
|
По данным ИИЦ "Недвижимость Петербурга"
Дмитрий Сперанский
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 3(487) | 28-01-2008 | c.21
