Рынок жилой аренды все сильнее расслаивается: ставки в центральных районах растут куда быстрее, чем на периферии. И поэтому вложения рантье в отделку жилья на окраинах сегодня уже не дают ощутимого экономического эффекта.
Сегодня снимать типовую квартиру в Петербурге вдвое накладнее, если сравнивать с началом 2005 года. Тогда можно было найти квартиры по 7000 рублей в месяц (на тот момент это соответствовало $250). Сегодня дешевле 14 000 рублей отыскать отдельное жилье в городской черте проблематично.
За указанную сумму арендатор может рассчитывать на однокомнатную квартирку в "хрущевке" или "корабле" без ремонта, со старой мебелью. Как свидетельствуют операторы, можно подобрать вариант и за 13 000, но это будет "убитое" жилье вдали от метро, скорее всего - на первом этаже и без необходимого набора бытовой техники (телевизора, стиральной машины). Таких объектов питерцы стараются избегать.
За те же три года верхняя планка для съемного жилья в городе поднялась втрое. В начале 2005-го года самые дорогие квартиры уходили по $10 000/месяц, в 2006-м появились варианты за $15 000. Теперь максимальный ценник составляет $30 000, а на жилье за $15 000 (при адекватном качестве) уже выстраиваются очереди.
Быстро дорожают и коттеджи. За объекты, которые год назад оценивались в $1500 в месяц, сегодня просят 1500-2000 евро. Наибольшая месячная ставка на загородное жилье дошла до $25 000.
Инвестиции против арендаторов
В сегменте аренды ставки поднимаются скачкообразно, из-за чего отслеживать их динамику сложно. За-трудняет наблюдения и сезонность спроса: основной подъем приходится на начало осени, после чего ценники могут отыграть назад, а могут остаться на прежнем уровне. Ориентироваться на публикуемые базы данных бессмысленно: не менее двух третей объектов, выставляемых в печатную и интернет-рекламу, играют роль "завлекалок" для клиентов.
Поэтому реальную картину удается получить, лишь сопоставляя актуальные ставки с ценниками, которые выставлялись год-два назад. Хотя арендные платежи увеличиваются несколько медленнее, чем продажная стоимость питерского жилья, однако их рост заметно опережает и официальный уровень инфляции, и динамику средних доходов граждан.
Это, в частности, привело к тому, что питерцы все чаще практикуют съем "в складчину": две семьи арендуют двух-, трехкомнатную квартиру. По цене это получается сопоставимо со съемом комнат, но гарантирует хорошее соседство и лучшее состояние квартиры (коммуналки всегда проигрывают по ухоженности отдельным квартирам).
Все сильнее сближаются арендные ставки на типовые квартиры в Москве и Петербурге. Сегодня в Первопрестольной можно снять отдельное жилье за $730-770/месяц (здесь все еще в обычае выставлять цены в американской валюте, в пересчете это 18 000-19 000 рублей). Это примерно на 30% дороже, чем в Северной столице. Два года назад разница была более существенной.
По мнению специалистов, столь быстрой динамике ставок наш город обязан растущему интересу внешних инвесторов. У нас активно открываются филиалы московских и зарубежных предприятий, что порождает спрос на временное жилье для приезжих менеджеров. Растут объемы строительства, а значит, все больше квартир требуется гастарбайтерам из южных республик, а также работникам из Украины и Белоруссии.
Неоправданный ремонт
Дефицит съемного жилья и быстрый рост ценников приводят к тому, что его качество все меньше отражается на цене. Четыре года назад квартиру с хорошим ремонтом и "начинкой" можно было сдать в среднем на 65% дороже, чем неухоженную. Два года назад разница составляла 40%, сегодня она сократилась до 30%. Кстати, сближение ценников на качественные и проблемные варианты на пике ценового роста наблюдается и в сегменте купли-продажи.
С учетом быстрого удорожания стройматериалов и стоимости ремонтных работ рентабельность вложений в отделку квартиры становится все более сомнительной. По словам специалистов, за "единичку" в новом доме на периферии можно выручить максимум 25 000 рублей в месяц (при отличном ремонте, хорошей мебели и полном наборе импортной бытовой техники).
Такой же объект с отделкой "от строителей" и с простенькой "начинкой" уходит за 20 000 рублей. С учетом того, что в первом случае ремонт придется проводить каждые два-три года, обновляя технику по мере ее морального устаревания, вложения "в качество" уже не окупаются.
В доме советской постройки после ремонта можно запросить за "единичку" до 20 000 рублей, да и то если дом находится в разумной близости от метро. Схожий вариант без каких-либо вложений уходит за 15 000-16 000 руб./месяц.
"Мы всегда предлагаем владельцам по возможности подновить ремонт, привезти мебель получше. Но те, прикинув расходы и хлопоты, обычно отказываются что-либо менять", - говорит менеджер отдела аренды АН "Центр" Татьяна Ермолаева. Такими же наблюдениями делятся и специалисты других компаний. Риэлторы свидетельствуют, что половина хозяев типовых квартир даже не берет на себя труд прибраться после предыдущего жильца: кому надо, снимет и так.
В последнее время несколько сократился приток предложения из новостроек. Два года назад листинги сдаваемого жилья пополнялись квартирами в новых домах заметно активнее: горожане, купившие недвижимость "впрок", пытались хотя бы частично "отбить" затраты. Теперь вложения в чистовую отделку стали куда существеннее, и многие горожане, купившие квартиры с инвестиционными целями, предпочитают отказаться от арендных доходов, чтобы не тратиться на ремонт.
По свидетельству риэлторов, спрос на такие варианты традиционно высок. Однако - характерная черта - осенью, когда дешевые квартиры вздорожали, ценник на объекты в новостройках подрос куда менее значительно. Платить по 40 000 рублей в месяц за "трешку" местным съемщикам (а именно они составляют основной спрос на качественные варианты на периферии) сложновато.
Расслоение по локации
В центральных районах картина принципиально иная. Спрос на жилье здесь особый. Тон задают состоятельные гости Северной столицы, которым незнакомы Купчино или Гражданка, а расстояние до офиса они отсчитывают от Невского проспекта. Показательную статистику приводят в "Петербургской Недвижимости".
Средняя месячная ставка на "единичку" в окраинных районах составляет 17 000-18 000 рублей (чуть дороже из-за более свежего жилого фонда - в Приморском), а в Центральном, Адмиралтейском и Петроградском - 27 000-28 000. "За "трешку" на Петроградской стороне - при соответствующем качестве - арендаторы готовы платить и 100 000 руб. в месяц. Найти такие варианты удается с большим трудом", - делится наблюдениями Людмила Новикова, менеджер отдела аренды АН "Петербургская Недвижимость".
В центре качество отделки влияет на ставку куда существеннее: взыскательная публика не станет снимать "убитые" варианты. Причем требования жильцов к "начинке" постоянно растут.
В результате некоторые варианты вынужденно переходят в более низкие ценовые категории. Сегодня все сложнее сдать приличную квартиру без консьержа в парадной (несколько лет назад съемщиков вполне удовлетворял домофон), а оборудовать пост возможно далеко не в каждом подъезде. Еще одно непременное требование - автостоянка в разумной близости - также непросто выполнить в исторических кварталах.
Три-четыре года на окраинах начали предлагать весьма дорогие варианты - сопоставимые по ценам с жильем в центральных районах. Это было объяснимо: в центре в тот момент сданных новостроек почти не было, а жилые комплексы на окраинах могли предложить съемщику куда больший комфорт. Однако особого спроса на такие варианты не наблюдалось, а теперь в исторических кварталах появилось немало нового жилья.
Сложившаяся ценовая ситуация продолжает усугублять расслоение по качеству между центром и окраинами: на периферии вложения в приличный ремонт все менее оправданны, съемное жилье здесь будет ветшать, в центре, напротив, с каждым годом качество "номерного фонда" лишь улучшается.
Минимальные арендные ставки по районам, руб./мес.
|
Район
|
Комната
|
1-к. кв.
|
2-к. кв.
|
3-к. кв.
|
| Центральный |
11 000
|
22 000
|
35 000
|
40 000
|
| П.С. и В.О. |
10 000
|
20 000
|
28 000
|
32 000
|
| Московский |
9000
|
17 000
|
22 000
|
25 000
|
| Приморский |
9000
|
15 000
|
18 000
|
22 000
|
| Выборгский |
8500
|
15 000
|
18 000
|
22 000
|
| Калининский |
8500
|
15 000
|
18 000
|
22 000
|
| Красногвардейский |
8000
|
14 500
|
17 000
|
20 000
|
| Невский |
8500
|
15 000
|
18 000
|
22 000
|
| Красносельский |
7500
|
14 500
|
17 000
|
20 000
|
| Кировский |
7500
|
14 500
|
17 000
|
20 000
|
| Фрунзенский |
8000
|
15 000
|
18 000
|
22 000
|
| Адмиралтейский |
10 000
|
19 000
|
25 000
|
30 000
|
По данным Центрального агентства недвижимости
Мнения экспертов
Елена ИСАЕНКО,
директор департамента жилой аренды АН "Бекар":
– Сейчас, в январе, желающих снять квартиру относительно немного. Граждане потратились за праздники и вынужденно отложили решение жилищной проблемы. Однако уже к концу месяца, уверена, арендаторов опять прибавится. Сегодня минимальная цена плохонькой квартирки - 12 000 рублей в месяц. Снимают такое жилье, как правило, гастарбайтеры из Средней Азии в складчину.
Елена ПОДКОРЫТОВА,
руководитель отдела аренды Центрального агентства недвижимости:
– Цены продолжали расти в сентябре и даже октябре, но теперь приостановились. Но назад не пошли. Я думаю, некоторую роль сыграла инфляция. Следующее повышение ставок произойдет, скорее всего, не ранее весны. По нашим наблюдениям, за последние годы на рынке появилось немало жилья с хорошим ремонтом и мебелью, с новой бытовой техникой. Основной выброс таких вариантов на рынок случился примерно два года назад.
Людмила НОВИКОВА,
менеджер отдела аренды АН "Петербургская Недвижимость":
– Сегодня дешевле 15 000 рублей в месяц вариантов не подобрать. Не редкость - аукционы во время просмотра. Все заметнее на рынке "профессиональные арендодатели": у них по несколько квартир, они делают типовой, но неплохой ремонт, обставляют квартиры мебелью из IKEA и сдают. Ценников не завышают, внимательно следят за рыночной конъюнктурой и понимают, что простой обернется недополученной прибылью.
Татьяна ЕРМОЛАЕВА,
менеджер отдела аренды АН "Центр":
– Цены могут несколько понизиться в апреле, когда на рынке появляются "дачники": горожане, переселяющиеся на сезон за город и сдающие на это время квартиры. Эти варианты не подходят для съемщиков, которым нужно жилье более чем на полгода, они стоят поменьше на 2000-3000 рублей. А вот для гастарбайтеров из южных республик ценник хозяева сразу поднимают на 1000-2000. Многие и вовсе отказываются иметь с ними дело.
Клиентам угодить все сложнее: те, кто рассчитывает не на самое дешевое жилье, становятся все более придирчивыми. Начали обращать внимание на мебель. Даже если она новая, но выглядит неуютно - выражают недовольство.
Дмитрий Сперанский
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 2(486) | 21-01-2008 | c.23
