Каждый выбирает по себе Все новости
Кредиторы все реже предлагают заемщикам возможность гасить ссуды по убывающей и тем самым хоть как-то экономить на процентах. Так называемые аннуитетные (равномерные) платежи - теперь зачастую единственная возможность расплачиваться с банком.
На заре ипотеки оба вида расплаты имели практически равные позиции; со временем аннуитет почти вытеснил убывающие (дифференцированные) платежи. Для банков они стали невыгодными, а для большинства заемщиков - неподъемными.
Аннуитет с ним
Напомним, аннуитетные платежи - форма расчета, при которой заемщик ежемесячно выплачивает банку одну и ту же сумму. В общих чертах формула следующая: сумма "тела" кредита и процентов делится на количество платежных периодов (месяцев).
К примеру, по займу в 2 500 000 рублей на 15 лет под 11,7% годовых аннуитетный платеж составит примерно 29 000 рублей в месяц. За весь срок погашения клиент должен будет внести около 5 000 000 рублей. Если кредит дорогой и долгий (на 20-30 лет), итоговая сумма превысит номинал более чем в два раза (даже при ставке в 10-12% годовых).
Дифференцированные платежи рассчитывают иначе: "тело" кредита, деленное на количество платежей, плюс проценты с оставшегося долга, которые рассчитываются ежемесячно. В итоге с каждой выплатой общая сумма, которую заемщик обязан ежемесячно отдавать банку, становится меньше.
При таком погашении ранее приведенный пример выглядит следующим образом: в первый месяц заемщик заплатит примерно 38 000 рублей, а последний платеж составит 14 000 рублей. За 15 лет ему предстоит выплатить 4 675 700 рублей. Для заемщика дифференцированный платеж выгоднее. И чем дольше срок кредитования - тем больше разница.
Еще одно преимущество такого вида - распределенное по всем выплатам "тело" кредита. При аннуитете первые месяцы (и даже годы) платежи заемщика - это практически голые проценты, и лишь со временем соотношение "проценты/"тело" кредита" начинает плавно меняться в пользу второго. При дифференцированном погашении уже с первого месяца заемщик начинает отдавать непосредственно долг.
Система по убывающей выгодна для заемщиков, которые планируют в будущем рефинансировать кредит или выплатить его досрочно. Основная часть долга погашается быстрее, и заемщик не теряет на "пустых" процентных взносах, как в первые месяцы аннуитетных платежей. При личном дефолте плативший дифференцированно фактически должен банку меньше, чем отчислявший равные платежи.
По наблюдениям брокеров, дифференцированные платежи, как правило, выбирают те, кто неплохо разбирается в финансах. Им не составляет особого труда рассчитать суммы выплат на каждый год и оценить возможную выгоду.
"По нашим наблюдениям, лишь один из ста заемщиков знает о том, что погашать кредит можно по разным схемам, и понимает разницу между ними. Случаи, когда заемщик выбирает дифференцированный платеж, - вообще редкость. Обычно на это идут клиенты с хорошим заработком либо те, кто вот-вот ожидает поступление больших денег", - рассказывает Анна Иванова, начальник отдела по связям с общественностью петербургского филиала ипотечного брокера "Фосборн Хоум".
Расплата за бедность
Несмотря на описанную выгоду, сегодня подавляющее большинство заемщиков расплачиваются аннуитетом. Во-первых, так удобнее планировать. Во-вторых, первые выплаты не столь обременительны, как при дифференцированной схеме.
Когда бюджет заемщика подорван расходами по сделке, затратами на переезд, ремонт и т.п. - аннуитет становится единственным выходом. К слову, такую схему разработали специально для тех, кто тратит на выплаты существенную часть ежемесячного дохода или вообще обслуживает кредит на грани финансовых возможностей.
Самим банкам выгодно получить больше прибыли с "аннуитетных" процентов, удобно планировать равные поступления от клиента, такую ссуду легче перепродать. Даже если клиент обанкротится, у банка окажется и прибыль (хоть и не в полном объеме), и "тело" кредита.
Сегодня в Петербурге банки преимущественно работают лишь с аннуитетом. Возможность погашать ссуду по убывающей предоставляют Сбербанк, Оргрэсбанк, "Глобэкс", Газпромбанк, Сведбанк, и все они считают эту опцию своим бесспорным плюсом в глазах заемщика.
"С ипотекой в Петербурге мы работаем только год. Предлагаем нашим клиентам оба способа погашения кредита и объясняем разницу между ними. 90% заемщиков в итоге выбирают дифференцированную схему. Думаю, то, что мы предлагаем на выбор обе схемы оплаты, - наше немалое конкурентное преимущество", - рассказывает Андрей Двойников, заместитель управляющего Оргрэсбанка в Петербурге.
Сбербанк - единственный кредитор в городе, который предлагает заемщикам ежемесячно рассчитываться только уменьшающимися платежами. В банке настаивают, что именно этот вариант понятнее и удобнее для заемщика. Тем не менее специалисты Сбера уже разрабатывают аннуитетное предложение.
"Мы не стремимся загонять заемщика в угол высокими выплатами в первые месяцы. Поэтому и планируем альтернативу", - рассказывает Вячеслав Шемякин, директор управления кредитования частных клиентов Северо-Западного банка Сбербанка России.
Соотношение платеж/зар-плата в каждом банке свое. Самый "доверчивый" в этом отношении - тот же Сбербанк: первые полгода выплаты кредита банк позволяет заемщикам ежемесячно гасить до 100% от заработной платы. Максимум, который допускает Оргрэсбанк, - 60%, Сведбанк - 55%. Для сравнения: заемщику с аннуитетом банки обычно не позволяют отдавать в счет выплаты кредита более 50% от заработной платы (а в последнее время - и 40%).
Дань пиару
Подавляющее большинство кредиторов сегодня скептически относятся к дифференцированным платежам: они не выгодны банку, а значит, их не должно быть и в предложении. И заемщиков, которые потянут непомерные первоначальные взносы, все меньше.
Банкиры-скептики уверены, что немногие коммерческие банки дают клиенту возможность выплачивать долг по убывающей только из-за того, что стремятся как можно быстрее закрепиться на новом для себя рынке: имидж "гибких" кредиторов им сейчас важнее повышенных прибылей. Логично предположить, что со временем, часть из них откажется от этой невыгодной опции.
Галина Стащак
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 2(486) | 21-01-2008 | c.16
