Зимой активность на загородном рынке обычно снижается. Однако в конце 2007 года продажи "из-под снега" шли довольно активно: покупатели спешили вложиться в землю, понимая, что весной цены вырастут.
О том, что сезонность все меньше сказывается на рынке, операторы говорят не первый год. Однако на сей раз это проявилось наиболее ярко. За 2007-й ценники на землю выросли вдвое и больше (вести точную статистику на загородном рынке проблематично), и специалисты не сомневаются: в этом году стоимость еще поднимется.
Все заметнее активность частных инвесторов. Многие горожане, до сих пор делавшие бизнес на строящихся квартирах (покупая их на стадии фундамента и продавая после сдачи дома), сегодня "переквалифицировались" на сделки с землей: здесь доходность выше. Риэлторы наблюдают, что нередко участки покупают буквально на последние деньги, стремясь пристроить имеющуюся наличность и спасти ее от инфляции.
"Раньше загородные продажи зимой затухали. В 2007-м сделки шли почти так же, как и летом. В сезон немало сделок приходится на операции с дачами. Из-за этого кажется, что рынок заметно активнее. Но если посчитать по деньгам, прибавка получается незначительной", - говорит руководитель отдела загородной недвижимости агентства "Прогаль" Людмила Юшина.
"Зимой несколько сокращается спрос на дома и дачные участки. Садовые домики перестают продаваться еще с октября. Интерес к земле с холодами не снижается: люди пытаются купить сейчас. И цены - на удивление - продолжают расти. Не уменьшается зимой и спрос на коттеджи", - добавляет Светлана Пирогова, руководитель загородного департамента АН "Итака".
Еще одна характерная черта покупателей-инвесторов: им не очень важны конкретные параметры надела (площадь, где именно он расположен, как далеко ближайший магазин и проч.), для них главное - перспективы ценового роста.
Поэтому, в частности, все больше спрашивают участки на юге, особенно вдоль строящейся Кольцевой: инвесторы (да и специалисты) уверены, что эти земли пока серьезно недооценены.
На Гатчинском направлении в 10-20 км от городских кварталов (в Зайцево, Верево) пока можно найти приличные предложения по $3000 за сотку. На том же расстоянии на север (Вартемяги) или восток (Всеволожск, Мельничный Ручей) за такие же объекты придется отдать по $12 000 и более.
В 40-50 км от города на юге еще встречаются предложения по $1500-2000/сотка, а в 80 км (в Волосовском районе) можно заплатить за сотку по $500 и дешевле. На севере даже в Приозерске (148 км) за надел без явных недостатков редко попросят меньше $3000/сотка.
Покупатели и зимой не оставляют попыток вложиться в участки, не особо вдаваясь в параметры грунта и природные красоты. Руководитель загородного отдела АН "Петербургская Недвижимость" Николай Кузнецов отмечает: "Пять-шесть лет назад клиенты непременно хотели видеть землю. Сейчас это волнует их куда меньше. Разве что один из 20 спросит, что там, под снегом… Да и стоимость мелиорации, подсыпки относительно цены земли уже невелика. Граждане не боятся покупать "не глядя", боятся не успеть".
Специалисты по-разному оценивают ценовые перспективы, но полагают, что к осени 2008 года ценовая прибавка окажется не меньше 30% для южного направления и 20% - для северного. Причем отдельные места могут подорожать куда сильнее.
Просмотр в нагрузку
Зимой традиционно снижается спрос на удаленные земли: места за Приозерском, Выборгом в это время продаются крайне плохо. Не стал исключением и 2007-й: инвесторам пока эти места неинтересны.
"На таком расстоянии от города приобретают лишь дачи, потенциальные покупатели предпочитают совмещать просмотры с отдыхом. Ездят пособирать грибы, искупаться, а заодно и домик присмотреть. Зимой туда мало кого заманишь", - говорит Федор Дьячков, исполнительный директор агентства "Александр".
По свидетельству специалистов компании, поблизости к городу, к примеру в Токсово, что коттеджи, что дачи бодро продаются вне зависимости от сезона.
Руководитель проекта компании "Стинком" Светлана Невелева подмечает, что в удаленных коттеджных поселках два сезонных спада: с 20 декабря до начала февраля и с конца июля до середины сентября: "Раньше считалось, что дачу непременно надо смотреть летом, ведь это жилье для летнего отдыха. Сегодня ими пользуются и зимой. Однако покупка коттеджа в поселке, как правило, дело долгое. Чтобы пройтись по сугробам в январе и сразу купить - это большая редкость. Исключение - последние лоты: тогда уж долго не раздумывают".
До марта - без очереди
Зимой предложение сокращается, уверяют специалисты. Многие продавцы откладывают сделку до весны, рассчитывая, что к этому времени покупателей прибавится. "Есть смысл смотреть объекты зимой. Если подвернется удачный вариант - брать.
В марте на самые интересные предложения выстроится очередь. А вот с продажами я бы не торопился: не знаю участков, которые зимой продаются лучше", - полагает Федор Дьячков. Его поддерживает и руководитель отдела загородной недвижимости АН "Экотон" Александр Зубец: "Зимой ценник на дачи падает. Лучшее время для покупки - февраль".
А вот в "Петербургской Недвижимости" считают иначе: "Зимой легче ошибиться в цене: объектов мало, сравнивать не с чем, есть риск переплатить", - говорит Николай Кузнецов. Того же мнения придерживается и Светлана Невелева: "Зимой можно сделать немало ошибок. В это время землю под застройку приобретать крайне рискованно. Ее нужно смотреть ранней весной, когда сходит снег: видны все проблемные места…"
В "Петербургской Недвижимости" приводят показательный пример. Кирпичный дом, расположенный неподалеку от болотца, летом никто не хотел брать: комаров тучи. А зимой он ушел легко. Подо льдом сложно рассмотреть, насколько заболочен берег ближайшего водоема. Не определить и качество грунтовой дороги.
"Если снега много - под ним может скрываться заброшенный фундамент дома. Таких вариантов немало: в свое время для перевода земли в статус ИЖС требовалось, чтобы на участке был хотя бы фундамент: тогда считалось, что дом построен на 8%. А его разборка обойдется в несколько тысяч долларов", - говорит Светлана Пирогова.
Впрочем, зимой проявляется много параметров, которые были скрыты летом.
"В это время видны все окрестные свалки, отчетливее становится шум машин с ближайшей автострады. Еще один плюс зимнего просмотра: можно оценить, как дом держит тепло, расчищается ли дорога к населенному пункту, кто и как это все охраняет", - комментирует Александр Зубец.
Руководитель загородного департамента АН "Адвекс" Ольга Астахова уверена: "Надо продавать, когда пришло решение о продаже, а не ждать подходящего сезона. И покупать надо, когда появилось желание. Я не верю, что зимой цена снижается".
Дмитрий Сперанский
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 1(485) | 14-01-2008 | c.16
