Город купил у застройщиков еще 62 квартиры, потратив почти 200 млн рублей. Новое жилье предназначено для расселения граждан из аварийного фонда в центральных районах города.
Комиссия подвела итоги второго открытого конкурса за право заключения госконтракта на приобретение жилья для расселения аварийных квартир. Его организатором выступил КУГИ, юридическим сопровождением, подготовкой и согласованием документации, привлечением к участию в конкурсе строительных компаний, а также рекламным и информационным сопровождением конкурса занимался Фонд имущества.
Напомним, что первые конкурсы прошли в августе. Тогда Смольный приобрел 230 квартир в новостройках, расположенных в пешеходной доступности от станций метро.
Всего на эти нужды из городского бюджета в 2007 году было выделено 800 млн рублей, которые удалось полностью освоить. Большинство аварийных квартир - коммунальные, поэтому для их расселения требовались в основном малогабаритные одно- и двухкомнатные квартиры.
Экономные расчеты
На августовском конкурсе застройщики конкурировали по цене продажи квадратного метра жилья: чем ниже его стоимость - тем больше шансов стать победителем. Это определяло жесткие рамки подбора лотов. Однако объем требующегося жилья рассчитывается исходя из норматива 18 кв.м на одного члена семьи. В реальности застройщики предлагают квартиры большего размера, а нормы предоставления жилья в Петербурге допускают увеличение площади еще на девять метров.
Таким образом, невзирая на изначально небольшую стоимость квадратного метра цена контрактов существенно увеличивалась, что не укладывалось в экономику проекта. Поэтому город решил изменить условия проведения конкурса. Теперь победителем торгов признается участник, предложивший наименьшую цену контракта - общую сумму за все продаваемые квартиры. Второй конкурс проводился уже по такой схеме.
Несомненно, для застройщиков новые правила менее выгодны. К тому же рыночная стоимость жилья продолжает расти. Да и для расселяемых горожан требовались в основном малогабаритные квартиры, которых на рынке не так уж и много. Тем не менее нашлись компании, готовые работать с госконтрактами на подобных условиях.
Победителями второго конкурса признаны два застройщика. ООО "Маяк" продало 30 "единичек" и 15 двухкомнатных квартир в жилом комплексе "Приморский Маяк" на углу Богатырского проспекта и Туристской улицы (дом в 12-18 этажей, улучшенная 121-я серия Гатчинского ДСК).
Общая сумма сделки составила порядка 116,4 млн рублей. ЗАО "Фирма "Стройкомплекс" предложило наименьшую цену (около 81,8 млн рублей) за 17 "трешек" в кирпично-монолитном доме, возводимом северо-восточнее улицы Передовиков, 9. Эту высотку планируют довести до 16-24 этажей.
В зависимости от лота конечная цена контрактов уменьшилась от 11 до 18%, экономия средств в общей сложности составила 32 млн рублей.
По условиям конкурса квартиры должны быть сданы к 1 октября 2008 года, однако это произойдет раньше. "Маяк" уже сейчас оформляет разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Примечательно, что фирма продала Фонду имущества квартиры по цене ниже своего рыночного предложения. Согласно рекламным публикациям (см. "НП", №44/2007), "Маяк" выставляет жилье по 65 100 рублей за 1 кв.м. Фонд имущества приобрел их по 58 590 за "квадрат".
Город досконально проработал схему расчета с застройщиками: 80% средств победители получают сразу после заключения договора долевого участия и 20% - после предоставления акта приемки объекта. По первому конкурсу сейчас завершается перечисление 20%-го транша. Первую часть денег строители получили еще в начале осени. Это компании "Невский портал", "Городская ДомоСтроительная Компания" и "ИСК "Стройкомплект".
Трудности торга
Стоит отметить, что наименьшая цена - не единственное условие участия в конкурсе на госконтракт. Строители должны уложиться в заявленный график ввода домов в эксплуатацию, иначе им придется заплатить серьезные штрафы.
Кроме того, участники конкурса обязаны предоставить определенную сумму в качестве обеспечения контракта. Она может быть депонирована на счете КУГИ (до момента исполнения договора), обеспечена банковской гарантией или страховкой. При стоимости контракта свыше 50 млн рублей гарантийное обеспечение может достигать 80% этой суммы.
Купленные квартиры к моменту заселения должны быть с "муниципальной" отделкой (обои, полы, окна, двери), а также иметь подключенную электрическую или газовую плиту, сантехнику и пр. Все правоустанавливающие документы на приобретаемые объекты, естественно, должны быть в полном порядке.
"На рынке остается все меньше компаний, которые получили разрешение на строительство до вступления в силу федерального закона об участии в долевом строительстве. Сегодня только они имеют возможность продавать жилье без регистрации договора долевого участия в ФРС и не обязаны соблюдать другие требования этого закона, - рассказывает зам. директора Фонда имущества по правовым вопросам Надежда Варжина. - Те фирмы, которые получили пятна после вступления данного ФЗ, в подавляющем большинстве стараются работать в обход этого закона, тем самым лишаясь возможности участвовать в конкурсах на право заключения госконтрактов. Это очень осложняет поиск потенциальных участников".
Круг претендентов сужается также из-за того, что фирмы имеют сложные и многоступенчатые договоры по переуступке прав по тому или иному возводимому объекту, а в конкурсе могут участвовать только "прозрачные" игроки.
"Нам пришлось потратить много времени, чтобы разобраться в запутанной документации, проводить разъяснительную работу с застройщиками, - рассказывает г-жа Варжина. - Но результат, на наш взгляд, говорит сам за себя. Мы купили хорошее жилье у понятных компаний. Строителям выгодно работать с крупным покупателем, каким является город. Это живые деньги (причем платежи не растянуты во времени), это отсутствие рисков, связанных с неплатежеспособностью покупателя. Именно поэтому мы считаем, что схемы, страхующие интересы города, в данном случае более чем оправданны".
Освободившиеся аварийные здания и квартиры впоследствии продадут на аукционах. Таким образом город сможет вернуть потраченные на расселение средства. В первом квартале наступающего года планируется провести еще один конкурс по закупке квартир.
Юлия Михеева
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 50(484) | 24-12-2007 | c.31
