Сегодня инвесторы вкладываются в покупку комнат с меньшим азартом, чем два-три года назад. И владельцы неиспользуемого коммунального жилья часто не спешат выводить его на рынок, просто придерживая про запас.
Специфичность комнатного сектора приводит к огромной разнице в стоимости площади: компактные варианты могут оцениваться в $6000 за "квадрат", хотя просторные комнаты проблематично продать и по $1500. Стоимость объектов ограничена верхней планкой: даже за самую большую комнату покупатель не заплатит больше, чем за самую тесную квартирку.
Есть несколько расхожих заблуждений относительно комнат. Во-первых, риэлторы нередко недооценивают количество сделок с ними: эти операции не на виду. Между тем в крупных агентствах каждая пятая операция проходит с комнатами (доля таких продаж в "Петербургской Недвижимости" - 22%, в "Экотоне" - 20%, в "Итаке" - 25% и более).
Второе заблуждение: считается, что комнаты обращаются на рынке куда активнее, чем квартиры. Граждане рассматривают эту недвижимость как временное пристанище и, поднакопив средств, переезжают в отдельное жилье. В городе немало комнат, которые меняют хозяев раз в два-три года: их покупают приезжие, чтобы как-то "зацепиться" на первое время, а потом улучшают жилищные условия.
Однако мнение о большей активности обладателей комнат не подтверждается статистикой. В городе, по официальным данным 118 310 коммунальных квартир. В среднем в питерской коммуналке (если судить по данным предложения) 4,2 комнаты - в сумме около 500 000.
Что составляет 23% от общегородского жилого фонда. Это соответствует статистике реальных сделок и несколько превышает актуальную долю предложения комнат (18% от общего листинга). То есть наряду с активно обращающимися на рынке комнатами есть и "мертвые" варианты, в которых хозяева живут десятки лет, не пытаясь ничего менять.
В базах данных, подтверждают риэлторы-практики, много коммуналок выставлено как объекты под расселение (то есть не комнаты по отдельности, а квартиры целиком). Однако, по осторожным подсчетам, в городе за год удается расселить не больше 1200-1500 вариантов. Предлагаемых же объектов - в разы больше (без учета тех, которые даже не выставляются в рекламу, хотя существуют в базах компаний).
Основное препятствие для расселения - неадекватные запросы жильцов. "Эти варианты не отражают реального желания совершить сделку, а лишь говорят об общем стремлении как-нибудь улучшить жилищные условия", - говорит заместитель директора АН "Бекар" Леонид Сандалов.
Коммуналки с историей
Около 40% предложения комнат приходится на малонаселенные варианты (двух-, трехкомнатные квартиры), четверть - на жилье из шести и более комнат. Примерно половина "коммунального" предложения находится в историческом центре (эта картина мало зависит от колебаний рынка). Меньше всего комнат предлагают в относительно новых Приморском, Красносельском районах и - как ни странно - в Московском.
При том что окрестности Московского проспекта застроены "сталинками" и "хрущевками", здесь традиционно много коммунальных квартир (по сравнению с более современными домами).
Специалисты объясняют это тем, что в этом весьма востребованном у покупателей районе в свое время расселили очень много жилья: в 1990-х годах спрос на эти территории был выше, чем на дворики исторического центра, удавалось расселять даже прилегающие к паркам "хрущевки". Тем более что жители окраин обычно не переоценивают свои комнаты и соглашаются на разумные условия.
Больше всего комнат предлагается в Центральном и Адмиралтейском районах - 20 и 16% от общего количества. Во вторых-третьих дворах даже в "золотом треугольнике" до сих пор не выкуплено 50-70% квартир.
Из периферийных районов по объему предложения, безусловно, лидирует Невский. Здесь выставлено вдвое больше комнат, чем, к примеру, во Фрунзенском, и втрое - чем в Приморском и Московском. Не сильно отстает по количеству коммунального предложения и Выборгский район (за счет домов старого фонда в окрестностях Финляндского вокзала).
Оптом - дешевле
Сегодня маленькую комнату в городской черте можно присмотреть за 800 000 руб. Правда, таких вариантов немного. За эту сумму покупателю предложат 9-10-метровую каморку в 5-7-комнатной квартире в проблемном доме вдали от метро (такие объекты, к примеру, встречаются на ул. Хасанской в Красногвардейском районе, в Обухово и т.п.).
Впрочем, можно наткнуться на комнатку примерно такой же стоимости и на Васильевском острове - если имеются дополнительные проблемы: соседи, состояние парадной и пр. Близость к историческим кварталам слабо влияет на цену комнат. Куда важнее - расстояние до метро, состояние ванной и кухни, приличные соседи.
Комната в 10-12 "квадратов" в городской черте оценивается в 1-1,1 млн рублей. Впрочем, есть примеры, когда 8-9-метровый вариант выставляют и за 1,2 млн.
В пересчете выходит по $6000 за метр жилой площади. "При сегодняшнем соотношении цен многие квартиры "по комнатам" стоят заметно дороже, чем целиком", - говорит исполнительный директор АН "Экотон" Екатерина Романенко.
Это одна из причин, тормозящая расселения: если в квартире небольшая площадь мест общего пользования (кухни, ванной, коридора) и маленькие комнатки, то жильцы могут рассчитывать примерно на такую же сумму, которую выручили бы, продав комнаты по отдельности. А это их категорически не устраивает.
"Самые популярные варианты в городе - комнаты 18-20 кв.м за 1,3-1,4 млн руб. Такие апартаменты готовы рассматривать семьи переселенцев из других регионов. Второй по востребованности метраж - 10-12 "квадратов". Он устраивает студентов и одиноких иммигрантов", - говорит генеральный директор АН "Петербургская Недвижимость" Сергей Дроздов.
"Неизменно высоким спросом пользуются и самые дешевые варианты - комнаты в бывших общежитиях, хотя условия здесь далеки от комфортных и сам дом нередко находится в аварийном состоянии. Недавно мы продавали комнату 7 метров за 870 000 рублей. Так нам поступило 140 звонков от потенциальных покупателей", - добавляет директор отделения АН "Александр" Виталий Староверов.
Это цены в городе. В ближайших пригородах: Кронштадте, Ломоносове - можно подыскать вариант и за 600 000 руб., в поселках Лен-области встречаются предложения до 100 000 рублей (их приобретают, скорее, для того, чтобы зарегистрироваться в регионе).
Инвесторы передумали
У обладателей больших комнат свои сложности. В домах старого фонда можно найти объекты по 40-50 кв.м. Владельцы пытаются продавать их за 2-2,5 млн руб. (то есть по $2000 за метр), однако найти покупателя на подобное жилье крайне проблематично: за такие деньги можно приобрести однокомнатную "хрущевку" на окраине (31-32 кв.м).
Однако продавать такие апартаменты по $1300-1400 за метр владельцы не видят смысла: им придется немало доплатить, чтобы хватило хотя бы на 30 "отдельных" метров. На расселение их уговорить несложно: при оценке "по квадратам" сумма получается немаленькой, однако объяснить, почему сосед из 10-метровой комнаты получит сопоставимую жилплощадь, обладателю просторного жилья непросто.
Еще два-три года назад граждане (а также фирмы) нередко скупали перспективные комнаты "впрок" - с расчетом когда-нибудь поучаствовать в расселении. Сегодня подобная активность заметно сократилась.
"Тогда все считали, что цены еще вырастут в разы и когда-нибудь все исторические кварталы расселят. Сегодня у инвесторов нет такой уверенности: по стоимости "квадрата" мы вплотную подобрались к ценникам европейских столиц, выкупаются квартиры вяло, замораживать капитал на пять-десять лет без внятных перспектив - неинтересно. Инвесторы ищут другие способы вложений", - говорит директор Петроградского отделения АН "Адвекс" Юрий Воробьев. В агентстве вспоминают, как несколько лет назад один из покупателей в расчете со временем расселить квартиру заплатил за две перспективные комнаты $250 000 - на тот момент это соответствовало стоимости семи однокомнатных квартир.
Впрочем, варианты "на перспективу" встречаются в листингах и сейчас. В компании "Легион-Недвижимость" предлагают 36-метровую комнату в 10-комнатной квартире на Мойке за 5,2 млн руб. (примерно $210 000). Три комнаты в четырехкомнатной квартире на Большой Конюшенной компания "Итака" продает за 9,2 млн ($375 000). Три комнаты в шестикомнатой квартире на Таврической стоят в базе за 8 млн руб. ($325 000).
Однако, несмотря на то что инвесторы заметно охладели к подобным вариантам, специалисты отмечают, что все больше комнат в городе пустует либо сдается. "Такие варианты есть почти в каждой коммунальной квартире.
К примеру, если это жилье досталось в наследство, а владелец не видит смысла пока его продавать: кардинально улучшить жилищные условия не получится, а что еще делать с вырученными средствами, он не знает. С такими хозяевами очень сложно торговаться при расселении: над ними "не каплет", - говорит Юрий Воробьев. Схожие наблюдения приводят и другие специалисты. Это, кстати, подтверждает тезис об относительной "неактивности" комнатного рынка.
Тенденция к увеличению свободных комнат показательна: в Петербурге сформировался "навес" потенциального предложения. Однако чтобы эти варианты вышли на рынок, в стране должны появиться удобные и надежные инструменты для инвестирования средств.
Стоимость квадратного метра комнаты в зависимости от ее площади, $
По данным ИИЦ "Недвижимость Петербурга"
Мнения экспертов
Виталий СТАРОВЕРОВ,
директор Юго-Западного отделения компании "Александр":
– Баланс спроса и предложения на комнаты стабилен, однако такие варианты продаются небыстро: оформление сделки заметно сложнее.
По нашим данным, примерно 40% продавцов комнат, взяв затем ипотечный кредит, приобретают квартиру. А вот среди покупателей комнат "ипотечников" немного: в большинстве случаев такое жилье приобретают иногородние, которым непросто получить одобрение от банка.
Сергей ДРОЗДОВ,
генеральный директор АН "Петербургская Недвижимость":
– В прошлом году у нас доля сделок с комнатами составляла 25% от всех продаж, в этом - на 3% меньше.
С развитием ипотеки у многих потенциальных покупателей появилась альтернатива: приобрети отдельное жилье в долг. Это уменьшает спрос на коммунальную площадь.
Юрий ВОРОБЬЕВ,
директор Петроградского отделения АН "Адвекс":
– Комнаты покупают приезжие. Денег на квартиры у них не хватает, а ехать в область, даже во Всеволожск, они категорически не хотят. Им принципиально важно закрепиться в городе, вот и приобретают жилье по средствам.
Екатерина РОМАНЕНКО,
исполнительный директор АН "Экотон":
– Если горожанин хочет вложить около миллиона рублей в недвижимость, он вряд ли станет приобретать комнату, скорее, выберет землю, гараж или дачу.
Дмитрий Сперанский
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 49(483) | 17-12-2007 | c.12
