Последний год российская ипотека развивалась неравномерно: резкий рывок в первом полугодии сменился спадом, обусловленным кризисом на мировых рынках. По оценкам экспертов, в следующем году проблемы с фондированием станут более явными и произойдет перераспределение долей рынка.
Удержаться на прежних позициях смогут банки со стабильным источником ресурсов.
Управляющий директор блока "Розничный бизнес" Банка Москвы Алла Цытович уверена, что в жестких условиях ипотечного рынка прежние условия кредитования сохранят только крупные банки, а остальные либо перестанут работать с ипотекой, либо повысят ставки - и тем самым снизят конкурентоспособность своих программ.
"Ставки в некоторых банках уже выросли, после Нового года, вероятно, они повысятся еще во многих банках, особенно в тех, которые заимствуют деньги у иностранных инвесторов", - предполагает г-н Кошелев, директор департамента ипотечного кредитования АН "Бекар".
Поскольку о снижении ставок в ближайшее время речи не идет, а клиентов чем-то привлекать надо, банкиры стараются применять наименее затратные методы. К примеру, Альфа-банк, Городской ипотечный банк, "ДельтаКредит", Балтийский банк и Банк Москвы отменили комиссии за рассмотрение кредита.
Такая активность объясняется рекомендациями Центробанка раскрывать эффективную процентную ставку, но может стать и успешным маркетинговым ходом. Заявленная экономия - 0,5-1% от суммы кредита. Популярны краткосрочные предновогодние акции. Отличился "ДельтаКредит": в банке предлагают до конца года оформить ипотеку под 8% в долларах.
Альтернативный источник дешевых ресурсов нашел Банк Москвы, запустивший ипотеку в бельгийских франках. Чтобы программа не стала убыточной, банку необходимо накопить внушительный портфель для секьюритизации. Объем займов во франках, выданных с мая по ноябрь, составил (в переводе по курсу ЦБ) 4 млрд рублей.
Оценив успех, Банк Москвы собирается запустить еще одну программу с рекордно низкими процентами - в японских иенах. Об иенах кредитор заявлял довольно давно и даже вывешивал условия на сайте, но в итоге акцент был сделан на франках, а внедрение иен кредитор отложил.
Сегодня франковые кредиты - самые дешевые в России (ставки начинаются от 7%). Заемщиков не останавливает даже то, что за слишком низкий процент приходится платить налог на прибыль. К тому же всем клиентам, кроме тех, кто получает во франках зарплату, придется потратиться на конвертацию.
Текущие сложности по большей части замаскированы - сложно выделить "проблемных" кредиторов. Банки не столько повышают средние ставки, сколько пересматривают подход к их формированию.
Год назад ключевую роль при определении процентной ставки играли срок кредита и размер первоначального взноса, сейчас банкиры стали уделять больше внимания положительной кредитной истории заемщика, официальному подтверждению дохода и штрафам за досрочное погашение.
Игроки рынка расходятся во мнениях, какая тенденция сегодня выражена ярче: скрытое ужесточение требований к заемщикам или формальный отказ от рискованных займов. Г-н Кошелев считает, что к андеррайтингу заемщиков банки подходят так же, как и прежде. Зато рискованные программы (с отменой страхования жизни, нулевым первоначальным взносом) сворачиваются.
Специалисты компании "Кредитный и Финансовый Консультант", напротив, основную проблему видят в неявных преградах для заемщиков и затягивании сроков оформления ссуд. Аналитики "Фосборн Хоум" фиксируют сужение возможностей ипотеки для клиентов с "серой" зарплатой.
Александра Никанорова
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 47(481) | 03-12-2007 | c.21