Об этом шла речь на "круглом столе", на который "НП" собрала представителей застройщиков и агентств недвижимости. Девелоперы все активнее осваивают ближние пригороды. С другой стороны, реализуются и поселения на расстояниях, которые еще недавно были вовсе не востребованы рынком. Интерес к "промежуточным" землям в 50-60 км от города снижается. Для постоянного проживания - уже далеко, для временного - еще слишком людно.
Однако покупатели не хотят жить и вдали от сложившихся поселений: в разумной близости должны быть объекты с минимальной инфраструктурой. В то же время сервис в дачных поселках нередко оказывается невостребованным.
Начав с обсуждения вопросов удачной и неудачной локации, участники с удовольствием переключились на разговор о проблемах наполнения поселков социальными и торговыми объектами.
Питер в крайностях
"НП":
– Ближние окрестности Петербурга застраиваются (как коттеджными поселками, так и частными домами) все плотнее. Понятно, что жить недалеко от города желающих много. Земли здесь мало, а потенциальная емкость спроса - больше. Как это сказывается на картине застройки?
Андрей ПЕТРОВ:
– По нашей статистике, на той или иной стадии строительства под Петербургом сегодня чуть больше cта коттеджных поселков. Примерно 55% из них расположены до 50 км от города, еще 30% - на расстоянии в 50-80 км. Далее 80 км - около 15% проектов.
Из поселков, которые только готовятся выйти на рынок, приблизительно 77% находятся не далее 50 км от Питера, 17% - в 50-80 км, свыше 80 - лишь 6%. Предпочтения застройщиков понятны: они стремятся строить не далее чем в 60 км от города.
Дмитрий ЗЮЗИН:
– Мы заметили одну странность в поведении питерских покупателей в отличие от, скажем, московских. В столице спрос "плавный": на расстоянии до 40 км от города покупают дома те, кто рассчитывает жить в них постоянно. Дальше (до 70 км) - те, кто поначалу хочет жить там временно, но в перспективе думает перебраться в коттедж на ПМЖ. Еще дальше - чисто дачные поселения.
В Петербурге отсутствует "промежуточный" спрос. Горожане выбирают или дом для постоянного проживания, или уж чисто дачу. Зону ПМЖ на сегодня я бы очертил радиусом 30 км. Дачная - больше 70 км.
Отрезок 40-70 км идеален для человека, который покупает дом для временного проживания, но с возможностью постоянно обитать там при необходимости. Однако у нас таких клиентов пока мало. Пока мы должны четко делить поселки на две категории. Они очень разные по многим параметрам.
"НП":
– Год назад на таком же "круглом столе" специалисты рынка пришли к выводу, что в поселках, отстоящих от города на 20 км, все коттеджи приобретаются для постоянного проживания, а в 50 км, как бы застройщик ни определял назначение поселка, 80% покупателей рассматривают дома как временное жилье. За год что-то изменилось?
Светлана НЕВЕЛЕВА:
– В этом отношении никаких изменений пока не произошло. Оно и понятно: несмотря на то что на рынок вышло немало проектов, полностью завершенных поселков, в которых реально поселились люди, почти не прибавилось. Все - лишь в перспективах.
Говорить об изменениях будем, когда покупатели попробуют, что такое загородная жизнь. Вот тогда, возможно, их запросы и желания изменятся. Мы в начале рынка. А то, будет человек ездить в загородный дом на выходные или каждый день, еще зависит от состояния дорог: легко ли добраться в это место летом и насколько проще или сложнее это сделать зимой. Есть такой термин - "сезонная приятность дороги".
Павел НИКИФОРОВ:
– Расстояние, на котором строят дома для постоянного проживания, сегодня во многом зависит от транспортной доступности. По нашим наблюдениям, это от 25 до 40 км. Правильнее даже считать не в километрах, а во времени: 30-40 минут до города - это нормально.
Андрей Петров:
– Поддержу коллегу: 40 минут, или около 30 км.
"НП":
– Двадцать минут едем, еще столько же тратим на преодоление пробки на въезде в город?
Андрей ПЕТРОВ:
– Застрять в пробке можно и в городе. С этим ничего не поделаешь.
Людмила БАРАШКОВА:
– По моим наблюдениям, пробки сегодня волнуют покупателей в первую очередь. Также важна для граждан и социальная инфраструктура, потому что им еще страшно "отрываться" от города. Поэтому решение переехать в пригород принимают пока очень тяжело.
Марина АГЕЕВА:
– Транспортная доступность очень важна для покупателей домов в поселках. Однако километрами ее не измерить. Кто-то из Зеленогорска без особых проблем добирается до Питера, а кто-то из Пушкина или Павловска долго едет по заторам.
Поэтому я бы не стала очерчивать 30-километровый круг… На севере и на юге (по проекту) КАД прилично удаляется от городских кварталов, но если ты живешь вблизи Кольцевой, тебе гарантировано хорошее сообщение.
Локация без права пользования
"НП":
– А люди, которые покупают коттедж в качестве дачи, хотят селиться поближе, чтобы ездить 60 км, а не 100?
Андрей ПЕТРОВ:
– Как раз нет. Граждане сегодня готовы ехать гораздо дальше. Покупателю дорогого загородного дома важнее уникальность ландшафта, природа, уединенность, берег озера. Чтобы не было толп отдыхающих и можно было приобрести большие участки (50-100 соток, даже 2 га). Безусловно, близкие к городу поселки не отвечают всем этим требованиям. Здесь место для дач классом пониже.
Светлана НЕВЕЛЕВА:
– Для клиента уже нет проблемы проехать 60 или 120 км, если он хочет жить на природе. Люди, обитающие в 50-60 км от Питера, понимают, что до их поселения в скором времени дойдут толпы отдыхающих. Вы пытались летом искупаться в заливе не слишком далеко от города? Я пробовала - припарковаться негде.
Залив, не спорю, красивый, только уютно себя не чувствуешь. Живущие в этих местах уже не могут пользоваться тем, что им "полагается" по локации. И не важно, сколько они за нее заплатили. Им приходится выискивать какие-то "заветные" места. Поэтому человек хочет хоть несколько лет пожить в уединении.
Андрей ПЕТРОВ:
– Возьмите наш поселок "Лэйксберри клаб". До города - 90 км. Зато участки от 50 соток до 1,5 га. На территории по возможности сохранен лесной ландшафт. Половина наделов выходит на Вуоксу: без берега озера или реки дорогим поселениям сегодня не обойтись. Причем водоем должен быть большим, чтобы и покататься, и искупаться, и рыбку половить. По нашим наблюдениям, состоятельные клиенты хотят иметь много земли и уехать подальше от города.
Светлана НЕВЕЛЕВА:
– Мы привыкли говорить: "Клиент выбирает это, выбирает то…" А на самом деле он покупает то, что есть на рынке. Например, я бы приобрела надел в приглянувшемся мне лесочке - да никто не продает. Те же ограничения и у девелопера. Он выбирает не просто точку на карте, а конкретный участок со своими параметрами и ограничениями.
"НП":
– Но и в 60 км от города строятся весьма дорогие поселки. Кто-то же покупает в них дома?
Светлана НЕВЕЛЕВА:
– По нашим наблюдениям, за 60 км едут ностальгически настроенные люди. Они хотят купить дачу там, где, к примеру, был их любимый пионерский лагерь. Или где они в детстве собирали грибы или ходили в походы. Это, как ни странно, довольно сильный мотив.
Таких клиентов даже не интересует, что к этому озеру сейчас не подойти, потому что там катаются на гидроциклах. Они привыкли, что "Зеленогорск - это здорово и там когда-то был ресторан, куда надо было записаться в 10 часов утра, чтобы днем пообедать".
Проблемные склоны
"НП":
– Есть ли какой-то обязательный набор параметров местоположения, без которого проект не будет пользоваться спросом?
Марина АГЕЕВА:
– Традиционно поселки строятся на берегах водоемов: либо озер, либо Финского залива. Для дач это обязательное условие. Так же, как и лес поблизости.
Светлана НЕВЕЛЕВА:
– Не обойтись без дороги, которая ведет к поселку (либо без уверенности, что она будет к моменту, когда поселок построят). Еще нужна вода. Чем больше водоем - тем привлекательнее. Без него объекты тоже купят, но это будет уже не столь успешный для девелопера проект. В 60 км от города вода-то есть, только мест на берегу уже нет.
Павел НИКИФОРОВ:
– Вода интересна всегда. Может, не обязательно в прямой видимости, не совсем рядом с поселком, но чтобы до нее можно было дойти пешком или доехать на велосипеде.
"НП":
– А другие природные красоты? К примеру, холмы? Насколько это поднимает интерес к поселку?
Марина АГЕЕВА:
– Большинство наших поселков построено на равнинной территории. А вот "Золотые пески" возводятся на рельефном ландшафте с большим перепадом высот. Это красиво, но здесь и свои сложности. Клиенты хотят жить там, откуда не видна вся территория поселка и откуда открывается красивый вид на природу.
Другая проблема - финансовая: на холмистом участке гораздо дороже строиться. Дополнительные расходы несем и мы, когда готовим землю к продаже. Все дома на рельефной территории созданы по индивидуальным проектам.
Типовых тут просто не может быть: надо учесть угол наклона, встраиваемость дома. Каждый коттедж рассчитывается отдельно, чтобы потом он не поплыл и не разъехался. Так что эконом-класса тут не получится.
Светлана НЕВЕЛЕВА:
– У меня был опыт реализации проекта на территориях со смешанным рельефом: плоскость, склон и плато. Стоимость некоторых строительных работ на склонах в разы выше обычной. Несмотря на разницу в цене в одном из поселков "рельефные" объекты были куплены первыми.
Хотя у клиентов была возможность приобрести на очень красивом равнинном месте дома большей площади. С покупателями коттеджей на склонах, как правило, труднее работать: даже если они приобретают готовый вариант, им всегда хочется стеночку отодвинуть, бассейн соорудить.
Это не всегда возможно. А вот в другом проекте, которым я занималась, "рельефные" участки разошлись последними. Так что тут не угадаешь.
"НП":
– А что делать, если природных красот нет? Может ли застройщик, к примеру, создать искусственный ландшафт? Насколько это оправданно?
Светлана НЕВЕЛЕВА:
– Существует европейский и американский опыт возведения коттеджных городков на искусственных неровностях. Сначала тяжелая техника неделю ходит по участку, создавая холмы и впадины. Затем высевается трава, строятся домики на холмах и в низине. Только это делается лишь там, где грунтовые воды далеки от поверхности. А вот осушать грунт - совершенно нерационально, это мина замедленного действия: неизвестно, чем это обернется через несколько лет.
Марина АГЕЕВА:
– При строительстве одного нашего поселка на равнинной местности в его центре образовалась гора земли, причем довольно высокая, которую мы хотели как-то использовать: к примеру, сделать на ней общую рекреационную зону. Но когда мы взобрались на эту гору, то поняли, что с нее весь поселок - как на ладони. Поняли, что нашим жителям такое нарушение их уединенности не понравится. В итоге сравняли эту гору.
Дачники-отшельники
"НП":
– Итак, если у нас есть вода, природные красоты, уединение - и не важно, как далеко приходится за этим ехать, - достаточно ли этого, чтобы проект был удачным?
Марина АГЕЕВА:
– Толпы отдыхающих - это серьезный минус, но полная оторванность покупателей отпугивает. Немаловажно, чтобы поблизости имелись какие-нибудь населенные пункты. Мы заметили, что в городках вблизи от существующих поселений продажи идут активнее.
Светлана НЕВЕЛЕВА:
– Клиенту важно знать, что эти места всегда были заселены. Здесь жили люди - значит, здесь все хорошо. А если тут почему-то никто никогда не жил, это настораживает. Отделы продаж сталкиваются с этим ежедневно.
Марина АГЕЕВА:
– Для одного нашего объекта мы заключили договор с медицинской компанией, которая будет присылать в этот поселок свою "скорую". Потому что городские и даже областные врачи не принимают такие вызовы. Об этих моментах многие стараются не думать, но они очень важны. Пусть за десять минут "скорая" не доберется, но врачи хотя бы будут знать, как проехать в поселок. У нас есть опыт продаж проекта "Подгорное", который находится вдалеке от населенных пунктов. Он продавался заметно дольше, чем другие.
"НП":
– А это не зависит от того, есть ли в поселке собственная инфраструктура? Сегодня застройщики обещают организовать в поселении кто детский сад, а кто даже школу.
Павел НИКИФОРОВ:
– Представьте компактный поселок класса "люкс". Достаточно ли ему собственного маленького магазинчика и своего фельдшера? Разве можно таким образом обеспечить проживающим привычный для них уровень медобслуживания или обеспечить их необходимым набором продуктов? Ответ, думаю, очевиден. Понятно, что для эконом-класса, для больших поселков такая инфраструктура просто необходима: школа, детский сад.
Поселковые школы
Людмила БАРАШКОВА:
– У нас много клиентов, которые сразу спрашивают про детский сад и школу. Даже подбирая жилье в городе, петербуржцы живо интересуются этими вопросами. А "загородники" и подавно.
Марина АГЕЕВА:
– Школа - пожалуй, самый больной вопрос. Даже если абстрагироваться от особых требований к постройке и оборудованию зданий, эта затея сама по себе малопривлекательна. Получится в итоге некая деревенская школа с двумя-тремя учениками в каждом классе.
Клиенты, которые покупают участки в таких поселках, достаточно состоятельны, чтобы отправить детей в авторитетные образовательные заведения. Школа "чтобы было" - никому не нужна. Правда, есть интересный опыт Москвы, когда несколько соседних поселений от одного застройщика имеют свою школу и детсад, развлекательный комплекс и прочие жизненные блага.
Светлана НЕВЕЛЕВА:
– Школа - государственное учреждение, которое выдает соответствующий аттестат. А значит, потребуется согласовать вопрос в РОНО. А как там посмотрят на появление в районе еще одной школы… В Финляндии практически вся живут в индивидуальных домах. Там, как и почти везде в Европе, государство обеспечивает автобусную развозку школьников.
Мне кажется, еще пару лет, и эта проблема будет решена. Поселки будут укрупняться, поблизости от существующих появятся новые… В больших поселениях уже сейчас запланирована и инженерная, и социальная инфраструктура. Если поселок находится в непосредственной близости от ранее возведенных - для него это благо.
Застройщик может предложить клиентам оборудовать даже полноценный супермаркет - причем за адекватные деньги. Не ларек с пивом и килькой, а магазин с хорошим ассортиментом свежих товаров. Именно благодаря этому граждане могут жить там круглый год, даже если поселок позиционируется как дачный. Все это возможно в масштабных проектах - за ними будущее.
Дмитрий ЗЮЗИН:
– Супермаркет - слишком помпезно для коттеджного поселка. Люди, которые будут покупать эти дома, не обленились настолько, чтобы не сесть в машину и не доехать до ближайшей "Ленты", "Икеи", "Метрики". А что касается школы, разве может застройщик гарантировать качество образования в ней? Не думаю, что здравомыслящий человек захочет проводить со своим ребенком подобные эксперименты.
Марина АГЕЕВА:
– А из присутствующих у кого-нибудь есть действующий поселок с инфраструктурой? (Пауза.) У нас в "Борисово" работают магазин и кафе. И, как показал опыт, они не востребованы. Если люди приезжают на дачу - им ничего не надо, кроме бани, природы, шашлыка, посиделок у своего камина с друзьями. В кафе они могут и в городе сходить. Да кафе немало и вдоль трассы. В магазине покупают совсем немного продуктов, лишь скоропортящиеся. На одной нашей базе отдыха - аналогичная ситуация.
Андрей ПЕТРОВ:
– Мы не должны забывать, и сколько стоит вся эта инфраструктура. Жильцам, купившим дом за $200 000, вряд ли понравится ежемесячно приплачивать за обслуживание объектов инфраструктуры по $500. Думаю, что магазин должен быть где-то за периметром поселка, иначе он очень повысит стоимость эксплуатации домов.
Чем дешевле проект, тем актуальнее становится вопрос школ. Жители поселков типа "Янино" смогут возить детей в школы Красногвардейского или Невского районов. Ну а для "элиты" это вообще не должно быть проблемой: у владельцев таких домов достаточно средств, чтобы наемный шофер возил их детей в ту школу, которую они выберут.
Участники "круглого стола"
Андрей ПЕТРОВ,
директор центра коттеджных поселков АН "Петербургская Недвижимость"
Павел НИКИФОРОВ,
директор по продвижению компании АРИН
Марина АГЕЕВА,
руководитель отдела маркетинга компании "ПулЭкспресс Групп"
Светлана НЕВЕЛЕВА,
советник руководителя группы компаний "Стинком"
Людмила БАРАШКОВА,
аналитик по коттеджным поселкам АН "Бекар"
Дмитрий ЗЮЗИН,
генеральный директор группы компаний "Терра"
Инна Бортновская,
исполнительный директор компании "Щегловка-трейдинг"
Дмитрий СПЕРАНСКИЙ,
редактор отдела "НП"
Галина СТАЩАК,
корреспондент "НП"
Дмитрий Сперанский
Галина Стащак
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 46(480) | 26-11-2007 | c.24
