Итоги этого бурного ипотечного года и, главное, перспективы развития жилищного кредитования все активнее обсуждают на разных площадках банкиры, брокеры и строители. Игроки рынка призывают петербуржцев как можно быстрее брать кредиты.
Почти одновременно в начале ноября прошли два представительных "круглых стола", посвященных проблемам и перспективам ипотеки в Петербурге. На Ярмарке недвижимости аудиторию собрал журнал "Недвижимость в кредит" (ИИЦ "Недвижимость Петербурга"), чуть позже поговорить о грядущем в сфере жилищного кредитования пригласила Ассоциация банков Северо-Запада.
Пейзаж после кризиса
После заграничного ипотечного кризиса банки повысили ставки и ужесточили оценку заемщиков, особенно в отношении "чистоты" дохода.
"До недавнего времени только 40% наших клиентов могли подтвердить свои доходы справкой 2НДФЛ. Теперь этот процент вырастет, но лишь из-за того, что отпадут клиенты с низкой платеже-способностью. Естественно, это приведет к снижению общего числа заемщиков в будущем году", - говорит Оксана Кушнерчук, директор департамента розничных продаж "Фосборн Хоум".
Многие банки уже отменили программы с нулевым взносом. Даже если такое предложение до сих пор рекламируется, на практике его не активируют.
Банковские ужесточения коснулись и застройщиков - число аккредитованных строек в 2008 году, скорее всего, сократится. Обостряется и проблема ликвидности кредитов, выданных на строящееся жилье (пока дом не сдан и залог не в собственности заемщика - банк не может продать такой кредит).
Предъявляя жесткие требования к заемщикам и строителям, кредиторы не спешат повышать качество услуг: стали чаще затягивать сроки рассмотрения заявок, вовремя не выдают деньги по одобренным кредитам.
Фокус на лидеров
Специалисты уверены, что теперь ситуация на ипотечном рынке будет во многом зависеть от того, как себя поведут крупные кредиторы (АИЖК, Сбербанк, ВТБ 24).
"Если они не повысят проценты по кредитам (привлекая собственные ресурсы и несколько поступаясь своей прибылью, но сохранив привлекательность программ) - проиграют менее состоятельные банки, во многом зависящие от иностранного фондирования. Если повысят проценты по кредитам - хуже станет еще и заемщикам", - говорит Марианна Белькова, руководитель управления ипотечного кредитования Балтийской ипотечной корпорации.
Массового повышения ставок пока не наблюдается, но это не значит, что условия по кредитам статичны. Некоторые крупные банки сейчас завалены заявками - в таких условиях они могут негласно повысить расценки, особенно если работают по процентной "вилке".
Прогнозы относительно процентов разные. Оксана Кушнерчук считает, что к концу 2007 года они еще повысятся, но в 2008-м можно надеяться на их снижение.
Президент Ассоциации банков Северо-Запада Владимир Джикович уверен, что повышенные проценты грозят лишь избранным заемщикам: "Ставки будут расти, скорее всего, только по программам с минимальным первоначальным взносом. Для клиента, имеющего 30 и более процентов собственных средств, существенных изменений не произойдет. За надежных заемщиков развернется борьба: возможно, для них банки даже несколько смягчат условия".
Городские чиновники, пожалуй, самые большие оптимисты в этом вопросе. "Сегодня на рынке ипотеки огромный инструментарий, поэтому даже при росте цен и ставок у петербуржцев будет возможность купить жилье. Для этого только надо лучше систематизировать и доносить до горожан предложения банков", - считает Эдуард Батанов, первый заместитель председателя Комитета финансов.
Вообще в Смольном уверены, что ситуация на рынке ипотеки не столь драматична, как кажется. "То, что мы переживаем, - не кризис, а просто явление, которое заморозило деятельность в нескольких секторах", - продолжает г-н Батанов.
В Комитете финансов уверены, что принятый на три года городской бюджет положительно повлияет на рынок недвижимости Петербурга. Для расселения коммуналок в будущем году будет выделено 1,5 млрд рублей, в 2009-м - 5 млрд.
На молодежную жилищную программу чиновники отвели 1,13 млрд и 1,5 млрд рублей соответственно. В будущем году граждане льготных категорий получат сертификаты общим объемом 1 млрд рублей.
Брать или ждать
И все же игроки ипотечного рынка готовятся к худшему. По пессимистичным прогнозам, значительная часть небольших российских банков к концу этого года - началу следующего откажется работать с ипотекой. Останутся лишь крупные: Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк, "дочки" иностранных финансовых структур.
"Произойдет санация банковской системы, с рынка уйдут слабые игроки. Уже сейчас мы советуем заемщикам обращаться только в крупные или специализированные ипотечные банки", - говорит Вячеслав Михайлов, директор по ипотечному кредитованию Альфа-банка. Впрочем, недавний выход на арену новых кредиторов (ICICI, Swedbank) вселяет надежду - рынок пытается развиваться.
Ответ на сакраментальный вопрос любого, кто хочет взять кредит, "брать сейчас или ждать смягчения условий", уже не вызывает дискуссий среди операторов. Однозначно брать и как можно быстрее - советуют они. Выбор валюты тоже обсуждается все реже.
"Всем, кто не собирается досрочно гасить кредит, получает зарплату в рублях и покупает жилье для личного проживания, а не для заработка, - однозначно советуем рубли. Кроме того, по рублевым кредитам понятна схема рефинансирования, по долларовым пока такой ясности нет", - говорит Владимир Медведев, ипотечный брокер финансовой компании "Филин".
Более подробный материал с "круглого стола" "Ипотека: пейзаж после кризиса" читайте в ближайшем приложении "НП" "Недвижимость в кредит".
Галина Стащак
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 46(480) | 26-11-2007 | c.15