Размышления у парадного подъезда Все новости
Классификация элитного жилья неизменно вызывает споры у экспертов рынка. По нескольким основным параметрам мнения специалистов совпадают, но по большей части они расходятся, порой значительно.
К сожалению, в жилом секторе общая классификация объектов до сих пор не прижилась в отличие от офисного сегмента, где та или иная буква латинского алфавита отражает определенный уровень бизнес-центра.
Споры не утихают еще и потому, что при рекламировании объекта продавцы и пиарщики частенько злоупотребляют превосходными степенями. В результате "элитные" квартиры предлагаются чуть ли не в каждом втором строящемся доме. Застройщики и другие операторы, пытаясь выделить объекты, действительно относящиеся к этой категории, изобретают новые определения: "король элиты", "эксклюзив", "люкс", "де люкс", "премиум", vip-home, "клубный дом" и пр.
Комичность ситуации в том, что в четкой классификации нуждаются все: и девелоперы, и риэлторы, и покупатели. Первые должны знать, что строят, вторые - что они продают, а потребитель - какой товар приобретает.
"НП" опросила около двух десятков строительных компаний, чтобы выяснить, кто из них позиционирует свой строящийся дом как элитный (см. таблицу).
Точки соприкосновения
Участники рынка почти единодушны лишь в одном: все они ставят на первые позиции такие критерии, как местоположение объекта и вид из окон. Традиционно это "золотой треугольник", локальные участки вокруг Таврического сада, объекты с видами на реки, каналы, "открыточные" места, исторические особняки, парки, а также дома на Каменном и Крестовском островах и др.
За последние несколько лет география элиты осталась почти неизменной, за некоторыми исключениями. Многие эксперты свыклись с тем, что дорогие апартаменты стали появляться в местах, где еще три-четыре года назад это было немыслимым. Это территория вдоль Приморского шоссе с видом на залив, отдельные наделы в Лахте, Стрельне, окрестностях Пушкина и Павловска и т.д.
Другой важный критерий, который называют все эксперты, - инфраструктура дома и его инженерная "начинка". Если лет пять назад покупатели не обращали внимания на отсутствие в здании фитнес-зала, бассейна, подземного паркинга, ресторана или кафе, то сейчас такие объекты попросту не проектируются. Более того, сегодня некоторые не признают элитным жилой комплекс, где нет автомойки, системы вентиляции и кондиционирования или широкополосного доступа в Интернет.
Вечные споры
Еще один немаловажный атрибут избранности - однородный социум. С объектами первичного рынка диспутов не возникает: покупатели новостроек, как правило, имеют сопоставимый в целом уровень доходов и круг интересов.
Значительно сложнее с "музейными" домами, где могут соседствовать респектабельный бизнесмен и нетрезвый простолюдин. Можно ли считать такую квартиру элитной? Вопрос далеко не праздный: именно такие объекты вызывают жаркие споры у участников рынка. Также они не находят общего языка и при определении минимального размера квартиры. Одни полагают, что и на 50 кв.м можно обустроить царские палаты, другие определяют нижний порог в 100 "квадратов".
Понятно, что любая, даже самая грамотная и всеобъемлющая классификация элитного жилья будет для кого-то неполной или неприемлемой, но рынок рано или поздно должен прийти к единым стандартам, ибо это выгодно всем сторонам.
Мнения экспертов
Полина Яковлева,
руководитель отдела элитной недвижимости компании Knight Frank St. Petersburg:
– Если на вторичном рынке определяющим при классификации объектов является конструктивный тип, то на первичном - местоположение и цена. На рынке нет единой классификации, и каждая компания имеет собственные представления. В результате можно часто слышать такие термины, как "премиум", "люкс", "де люкс", при этом логика их применения не всегда поддается анализу.
Согласно международной практике недвижимость принято подразделять на три крупные категории - А, В и С. Их аналоги в отечественной практике - элита, бизнес-класс и жилье массового спроса. Как правило, в рамках каждой категории аналитики различают по два-три подкласса.
Так, в классе А мы выделяем элиту А+ и элиту А. Категорию В делим на более высокий бизнес-класс и комфорт. В нее можно включить и комплексы таун-хаузов в черте города, являющихся, по сути, альтернативой просторных квартир в многоквартирных домах.
Наконец, уровень С тоже делим на виды - "средний" (верхний эконом-класс) и "эконом" (нижний эконом-класс). К "среднему" относятся большинство кирпичных и кирпично-монолитных домов со стандартной технической оснащенностью, средними или ниже средних площадями квартир. Сюда же могут входить некоторые панельные дома с удачной локацией и площадями, которые выходят за рамки нижнего эконом-класса.
Основные критерии элиты: место - исторический центр Петербурга, Петроградский район (Каменный и Крестовский острова), Васильевский остров, набережные Дворцовая, Адмиралтейская, Английская, Кутузова, Робеспьера, Мытнинская, Петровская, Песочная; вид на воду, памятники архитектуры; архитектура здания; возможность свободной планировки и метраж квартиры; качество строительства, известная и надежная строительная компания, наличие паркинга, единая социальная среда и т.д.; цена (для первичного рынка).
Анастасия Лебедева,
директор по маркетингу, рекламе и PR корпорации "Адвекс. Недвижимость":
– Общей классификации элитных объектов нет. Зачастую, когда девелопер присваивает новому жилому комплексу наименование "элитный", речь идет об идеологической (упрощает продвижение) и экономической (определяет уровень цен) категориях, а не о качественной.
Риэлторы и консультанты обычно оперируют следующими понятиями: местоположение, уникальная (если это историческое здание) или эксклюзивная (если это новостройка) архитектура, встроенный или подземный паркинг (вот тут и задумаешься о квартире в доме по проекту великого архитектора XVIII в.), охраняемая и огороженная территория с системой безопасности, современные материалы и технологии, однородный социум.
В связи с этим хочется привести опыт Москвы, от которой мы традиционно отстаем в развитии рынка на три-четыре года. Там, в районе "Золотой мили" (Остоженка), застроенной домами клубного типа, квартиры без рекомендации купить невозможно. Жесткий face-control определяет, достойны ли вы того, чтобы приобрести жилье, которое стоит от 30 000 у.е. И если не достойны, никакие деньги не помогут…
Илья Андреев,
директор по маркетингу и продажам строительной корпорации "Возрождение Санкт-Петербурга":
– Существует обывательское мнение об элитной недвижимости, которое пропагандируется прессой, нещадно эксплуатируется и теряет свой первоначальный смысл. Так, начинают называть элитными объекты в Коломягах и в других окраинных районах Петербурга.
Мы абсолютно уверены, что разница между жильем элитным и любым другим принципиальна и критична. Тот перечень параметров, которым мы характеризуем недвижимость самого высокого класса, неизменен и может быть только дополнен вследствие развития технологий, появления новых строительных материалов, архитектурных идей и т.д.
Основные критерии элиты: избранные кварталы исторического центра; близость парковой зоны, памятника архитектуры или вид на воду; использование натуральных материалов при строительстве; возможность гибкой планировки; эффективная звукоизоляция; наличие систем извещения, автоматического пожаротушения, кондиционирования, вентиляции, связи и телевидения; встроенный паркинг (одно место для 1-2-комнатных квартир, два и больше - для многокомнатных), предусматриваются автомойки; использование инновационных технологий строительства; качественная отделка натуральными материалами мест общего пользования (холлов, лестничных площадок); продуманная логистика (разделены входы в парадные и подъезды, через которые вывозится мусор, строительные материалы и т.п., а также входы в жилую часть и в коммерческие помещения); система доступа на объект с видеонаблюдением, наличие консьержа; благоустройство территории с использованием авторских работ, скульптур, фонтанов и т.д.; профессиональная эксплуатирующая компания; дополнительные услуги (служба портье, заказ и бронирование билетов, цветов, услуги няни и проч.).
Леонид Рысев,
генеральный директор компании "Элитные квартиры":
– Основные критерии элитности - это место и качество строительства (использование современных материалов и технологий). Совмещение этих признаков очень желательно, но достичь этого сложно. Именно они определяют элитность объекта, а дальше мы набираем нюансы: парковки, бассейны, охрана, отделка холлов и интерьеров и т.д.
Элитной, в моем понимании, может быть квартира с хорошим видом в "золотом треугольнике" или у Таврического сада. Даже в доме с неоднородной социальной средой.
Я вижу, как некоторые иностранцы буквально трясутся при виде исторического наследия, даже если дома находятся не в лучшем состоянии.
Не согласен, когда говорят, что элитное жилье не может быть меньше 200 кв.м, считаю, что и 50-метровая квартира может быть таковой. А элитный дом с точки зрения инфраструктурной "начинки" и качества исполнения - это "Новая звезда" на Песочной набережной.
Михаил Бимон,
директор департамента маркетинга и стратегического развития ООО "ЦРП "Петербургская Недвижимость":
– Элитное жилье разделяется на два подкласса: А (премиум) и В (элита).
Местоположение дома - в зонах со сложившимся "элитным" статусом. Несмотря на то что чаще всего географическое положение элитных новостроек ограничено наличием свободных пятен под застройку, можно выделить наиболее престижные зоны.
Основные критерии элиты: место - "золотой треугольник", вокруг Таврического сада и от ст.м. "Чернышевская" до наб. Робеспьера, некоторые части Петроградского района (Крестовский и Каменный острова), локальные участки Каменноостровского проспекта, центральные набережные с видами, часть Адмиралтейского района до Измайловского проспекта, историческая часть Васильевского острова, Приморский проспект - виды на Каменный, Елагин и Крестовский острова, а также Большую Невку и Финский залив, набережные рек и каналов с видом на достопримечательности; оригинальный архитектурный проект; достаточно просторные квартиры; возможность свободной перепланировки; встроенный паркинг - не менее одного (в среднем 1,5-2) места на квартиру; повышенная электрическая мощность на квартиру; качество стройматериалов и инженерных коммуникаций; обеспечение безопасности проживания; дополнительные услуги (внутренняя досуговая и сервисная инфраструктура, профессиональная служба эксплуатации); небольшое количество квартир в доме.
Дополнительно: брэнд застройщика; социальная однородность; постоянное видеонаблюдение за прилегающими территориями.
Кто в Петербурге строит элитные дома?
ЧТОБЫ ВЫЯСНИТЬ, какие из своих объектов застройщики считают элитными, "НП" разослала опросный лист примерно в 20 строительных компаний. Большинство откликнулись. Часть фирм заявила, что сейчас не строит элитных домов, небольшое число предпочло не выдавать коммерческих тайн. Редакция благодарит всех, кто откликнулся на просьбу. Ниже представляем результаты опроса.
|
Компания
|
Объект
|
| ЦДС |
"Золотой Век", Пушкин, Парковая, 44-57 |
| ООО "Еврострой" |
"Олимпийская деревня", Крестовский остров, ул. Вязовая, 10 |
| "ЛЭК строительная компания №1" |
"Премьер Палас", наб. Адмирала Лазарева; "Граф Орлов", Московский пр., 181 |
| "ЛенСпецСМУ" |
"Петроградский эталон", между Барочной ул. и Левашовским пр. |
| Застройщик ЗАО "ГРАД", эксклюзивный дилер ООО "Невский Альянс" |
"Резиденция на Крестовском", Крестовский остров, Морской пр., 22-24 |
| "Петербургская Недвижимость" |
Stella Maris, Крестовский остров, пр. Динамо, 4; Aston Graftio, ул. Графтио, 5; "Статский Советник", Загородный пр./ ул. Гороховая |
| ОАО "Петербург-реконструкция" |
"Фаворит", Крестовский, 34 |
| Инвестиционно-строительный холдинг "Петротрест" |
"Северный Палацио", В.О., 17-я линия; "Кристаллы Крестовского": корпус "Лазурит", Константиновский пр., 20, корпус "Малахит", Морской пр., 5-7-9 |
| RBI |
"Дом Ле Гранъ", Невский пр., 152; Каменноостровский пр., 40 |
| "Стройинвест" |
"Дом на набережной Мартынова", наб. Мартынова; "Дом на Морском проспекте", Морской пр.; "Дом на Кемской улице", Кемская улица |
| ЗАО "Строймонтаж" |
"Монблан", Б.Сампсоньевский пр./ Финляндский пр. |
| ИСГ "ТАЙМС" |
Ул. Эсперова, 1 (дом сдан); ул. Исполкомская, 4-6 (дом сдан); ул. Ленсовета, 3 (дом сдан) |
| Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга" |
"Дом у Моря", наб. Мартынова, 74; "Парадный Квартал" (в продаже первая очередь), ограничен Кирочной ул., ул.Радищева, Виленским пер и Парадной ул.; "Конунг", Выборг, Северный Вал, 3; Шпалерная, 60 (третья очередь) |
Халмурат Касимов
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 45(479) | 19-11-2007 | c.33
