Хрущевки: под снос не занимать Все новости
Уже год ценники в "хрущевках" отстают от динамики стоимости остального жилья. Программа реновации территорий, предполагающая переселение обитателей этих домов в новые, пока не повлияла на ценовую ситуацию, но здорово добавила беспокойства жильцам.
"Хрущевки" все последние годы выступали своеобразным индикатором рынка: однокомнатный "хрущик" традиционно считался самым дешевым вариантом отдельного жилья (за исключением отдельных "штучных" вариантов в проблемных домах старого фонда).
На эту цену ориентировались жители коммуналок при расселениях, эмигранты из других регионов, принимающие решение переехать в Северную столицу, а также питерцы, пожелавшие вложить сбережения в недвижимость.
Ценники на это жилье раньше всех реагировали на активизацию спроса и сигнализировали о приближающемся ценовом скачке.
Еще полгода назад подобные объекты можно было продать, лишь уступив 8-10% от заявленной цены. Сегодня так сильно двигаться продавцам уже не требуется. "По нижним ценам предложения продажи идут уверенно", - делится наблюдениями генеральный директор агентства "Петербургская Недвижимость" Сергей Дроздов.
В аутсайдерах по динамике
Всего в городе на "хрущевки" приходится, по разным оценкам, от 7 до 9 млн кв.м жилья. К этой категории мы относим пятиэтажные дома 1959-1970-х годов постройки. Здания, возведенные после 1963 года, иногда еще называют "брежневками". Рассказывают, что это слово ввел в обиход предприимчивый агент по недвижимости: он хотел продать квартиру в панельной пятиэтажке клиентам, которых коробило от слова "хрущевка".
По качеству эти дома и в самом деле несколько лучше: потолще стены, раздельные санузлы… Еще два года назад власти города были настроены санировать эти здания, чтобы они служили еще 60-80 лет. Сегодня настроения изменились.
Застройка "хрущевками" велась методично, сейчас эти дома занимают в Петербурге около 100 кварталов. Жилой фонд насчитывает 190 000 квартир (примерно 12% от общего количества жилья в городе), в нем проживает примерно 600 000 человек.
Однокомнатная "хрущевка" в городской черте сегодня обойдется покупателю не дешевле 2,2 млн руб. Цены на "двушки" начинаются от 2,5 млн, на "трешки" - от 2,6 млн. Если дом кирпичный - на 7-8% дороже. Последний год "хрущевки" подрастали в цене, но медленнее, чем другое жилье (см. рис. 2).
По данным "НП", за год средний метр в панельной пятиэтажке прибавил $250, тогда как "квадрат" в "сталинке" подорожал на $500, а в старом фонде - на $580. Лишь "корабли" прибавили меньше - $180.
Сегодня за квадратный метр в панельной пятиэтажке просят в среднем по $2544. Ценность площади очень сильно зависит от размера квартиры: за метр однокомнатной придется заплатить $2867, "двушки" - $2481, "трешки" - еще на $90 меньше.
Самые дешевые "хрущевки" - в Красносельском, Фрунзенском, Невском и Кировском районах. Здешние варианты уступают в цене 7-10% аналогичным предложениям вдоль Московского проспекта и на Черной речке.
Банкиры осторожничают
На протяжении последних лет многие аналитики предрекают скорый провал спроса на дома первых массовых серий. Однако пока этого не произошло, и во время подъема рынка эти квартиры неизменно оказываются на пике спроса.
Для многих жителей "коммунальной столицы России" относительно недорогая квартирка в типовой пятиэтажке - единственная реальная возможность перебраться в отдельное жилье. Спрос на них образуют и переселенцы из регионов: во многих городах этот тип жилья воспринимается как норма. Еще одна категория покупателей - частные инвесторы, у которых хватает средств лишь на жилье такого класса.
Специалисты спорили: одни утверждали, что с развитием ипотеки спрос на "хрущевки" пойдет вниз, заемщики - люди с соответствующим доходом - предпочтут поднапрячься и приобрести жилье поприличнее. Другие возражали, что, напротив, при смягчении условий до кредитных средств "дотянутся" горожане победнее - они смогут рассчитывать лишь на самые компактные варианты.
Истина оказалась, как обычно, посередине. По наблюдениям специалистов, доли "хрущевок" в сделках с кредитными деньгами и с собственными средствами различаются незначительно.
"Разве что последнее время банки стали еще более настороженно относиться к кредитованию "хрущевок". Одно из требований - адрес не должен входить в программу реновации", - говорит директор центра жилищного кредитования корпорации "Адвекс. Недвижимость" Ирина Забродина.
Впрочем, аналитики уверены, что банки просто перестраховываются: даже если дом снесут, проблем с залогом у кредитных организаций не будет - им станет квартира, которую жилец получит от города взамен прежней. Однако финансистам требуются гарантии и внятные механизмы, которые пока нигде не прописаны.
Отложенный подъем
Появление адресной программы реновации и списка из 44 кварталов пока существенно не сказалось на стоимости "хрущевок", но добавило замешательства их обитателям. Одни жильцы пытаются избавиться от проблемной недвижимости, другие, напротив, отказались от планов переезда: ждут, что предложит им город.
Кто-то даже заявляет о желании расприватизировать жилье (предполагая, что за съемные квартиры с большим количеством жильцов можно будет при переселении получить более просторные апартаменты).
Другие опасаются, что администрация вот-вот ограничит сделки с этим жильем, и торопят продажи. Специалисты подмечают: появление адресной программы изменило настроения и некоторой части жителей других проблемных домов ("кировок", зданий старого фонда): их обитатели опять стали надеяться на помощь государства, что иногда осложняет переговоры.
Хотя чиновники обещают максимально соблюсти интересы горожан, неясностей в программе еще много. В частности, не прописаны внятные нормы для альтернативных вариантов, не понятно, как будут решать вопросы с гражданами, не согласными на предложенный вариант.
По утверждению специалистов Комитета по строительству, список меняется чуть ли не ежедневно (последний раз "НП" публиковала его в №37). Обращает на себя внимание, что в перечень попало немало пригородных территорий (в Кронштадте, Колпино, Петродворце и Ломоносове), а также малопривлекательных участков в городской черте. Интересных для инвесторов мест (к примеру, вдоль Московского проспекта) относительно немного.
Для расселения заявленного количества кварталов потребуется построить 4-5 млн кв.м нового жилья. Это немало, даже если на решение задачи бросить ресурсы всех строительных компаний Петербурга. Эксперты не сомневаются, что переселение растянется лет на десять, а то и больше.
"Как только людей начнут переселять и станет ясно, что программа заработала, ценники на дома возрастут на 15-20%. Так было, к примеру, в Москве. Впрочем, на рост стоимости повлияет и скорость, с которой пойдет процесс. Покупателям не нужны туманные перспективы", - говорит заместитель директора АН "Бекар" Леонид Сандалов.
Структура предложения "Хрущевок" по районам, %
Ценовая динамика "Хрущевок", $/кв.м
По данным ИИЦ "Недвижимость Петербурга"
Мнения экспертов
Ирина ХОНДОЖКО,
заместитель руководителя отдела жилой недвижимости Центрального агентства недвижимости:
– Квартиры в "хрущевках" часто покупают жители других городов, приезжающие в Северную столицу. И, уверена, будут покупать, вне зависимости от заявлений властей об их сносе или реконструкции. Мы очень часто сталкиваемся с покупателями, которые приобретают такой тип жилья по ипотеке.
Леонид САНДАЛОВ,
заместитель директора АН "Бекар":
– Как только был опубликован список - тогда еще из 31 адреса - кварталов, подлежащих сносу, многие продавцы попытались поднять ценники. Некоторые - аж на 20%. Однако покупатели пока относятся с большой осторожностью к подобному сомнительному приобретению.
Сперва надо понять, что получат собственники: если менять будут "двушку" в "хрущевке" на "двушку" в новом доме - это один разговор, а если будут компенсировать рыночную стоимость - это никому не надо. Начнутся сплошные суды.
Сергей ДРОЗДОВ,
генеральный директор АН "Петербургская Недвижимость":
– Публикация адресной программы реновации взволновала обитателей "хрущевок". Хотя многие уверены, что это просто предвыборная шумиха… Никто не знает, что надо делать в этой ситуации. Одни бросились продавать. Другие, напротив, покупают.
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 45(479) | 19-11-2007 | c.12
