В число квартир, которые город собирается расселить в рамках адресной программы по сносу аварийных зданий, попали объекты с ипотечным обременением. Неясно, как будут действовать кредиторы: рыночных прецедентов нет, как нет и внятного законодательства.
При оформлении ипотеки банки требуют от заемщика документ, подтверждающий, что будущий залог не числится в муниципальных списках "под снос". Банкиры не принимают в залог жилье в ветхих и аварийных зданиях, многие не кредитуют покупку квартир в "хрущевках".
Однако нельзя наверняка предсказать, что объект на вторичном рынке в будущем не попадет в ликвидационный список. Характерна история со сносом целого квартала на Тележной ул. (дома №21-23); к аварийным причислен недавно отремонтированный дом №23-б... Так что анализ аварийности объекта, который проводят банки, на поверку оказывается ненадежным.
Информацию о количестве "ипотечных" квартир, которые теоретически подпадают под программу, кредиторы не раскрывают. Возможно, у банкиров еще нет данных.
Помочь участникам рынка собирается рабочая группа по вопросам ипотеки и жилищного финансирования Ассоциации банков Северо-Запада совместно со специалистами Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленинградской области.
Расселение само по себе накладно, а для заемщиков и кредиторов может стать критичной ситуацией.
"Если заемщику выделили не новую квартиру, а материальную компенсацию, банк потребует из этих денег единовременно выплатить задолженность по кредиту, - рассказывает Вячеслав Михайлов, директор по ипотечному кредитованию петербургского филиала Альфа-банка. - Если компенсации окажется недостаточно для закрытия долга, на имущество заемщика может быть наложено взыскание".
Впрочем, возможен и более мягкий вариант: на полученную от города сумму "ипотечник" покупает новое жилье, переоформляет на него залог и продолжает выплачивать кредит в обычном режиме. Кредитор боится остаться без залога, так что заемщику придется сначала купить новую недвижимость, а уже потом снять обременение со старой. На практике это трудновыполнимо.
Некоторые кредиторы оптимистично смотрят на проблему замены залога. По мнению Елены Губарь, начальника отдела сопровождения ипотечных кредитов банка "КИТ-Финанс", схема понятна: "Если здание, в котором расположена приобретенная в ипотеку квартира, идет под снос, кредитное обременение будет наложено на предоставленную городом замену". Того же мнения придерживаются в "ДельтаКредите": условие смены залога прописывается в кредитном договоре.
Директор ипотечного агентства "Итака" Любовь Лашманова уверена, что все не так очевидно: "Продажа из-под залога с одновременной перерегистрацией не отработана. Замена залога - простая процедура, только если у заемщика есть вторая квартира. В противном случае банк на время лишается гарантии выплат: расселенная квартира уже продана, а новая еще не оформлена в собственность".
Директор департамента по кредитованию физических лиц банка "Александровский" Елена Кулык не исключает мошенничества со стороны некоторых заемщиков, которые могут воспользоваться ситуацией и перестать платить по кредиту.
Кредиторы видят два выхода: либо заемщик в срочном порядке погашает кредит, либо оформляет новую жилплощадь, пока старая еще не выведена из-под залога.
Г-н Михайлов предлагает банкирам договариваться непосредственно с инвестором о том, чтобы он временно придержал залог оформленным на банк, пока заемщик не будет обеспечен жильем. Если рыночная цена новой квартиры будет ниже прежней, кредиторы предъявят инвестору претензии.
Здесь интересы заемщиков-переселенцев и банкиров совпадают.
Александра Никанорова
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 44(478) | 12-11-2007 | c.16