По разным оценкам, перепланировку квартиры на этапе строительства делают лишь 15-20% всех дольщиков, которых не устраивает, как она выглядит. Остальные предпочитают дождаться завершения стройки, чтобы увидеть, что именно в квартире нужно переделать.
Несколько лет назад, когда спрос на новое жилье не успевал за предложением, застройщики пытались привлечь покупателей любыми способами. В том числе и включая в перечень клиентских опций возможность сделать перепланировку еще на этапе строительства. Теперь кризис перепроизводства миновал, и все чаще дольщикам предлагают воплощать их дизайнерские капризы после получения прав собственности на квартиру.
Лучше один раз увидеть
Возможность изменить планировку квартиры в строящемся доме зависит, прежде всего, от уровня комфортности объекта. Почти все элитные дома проектируются с расчетом на пожелания заказчика, поэтому термин "перепланировка" здесь не очень уместен.
"Так называемые открытые планировки позволяют людям воплотить свои замыслы, вкусы и фантазии в собственном жилье, в некоторой степени даже способствуют самореализации. Однако каждый проект согласовывается с архитекторами и проектировщиками, чтобы не изменились конструктивные особенности здания и перепланировка не повлекла никаких последствий для всего дома", - говорит Олег Пашин, заместитель гендиректора компании "Петербургская Недвижимость".
Редко встречаются перепланировки в сегменте типового жилья, где велика доля панельных объектов (их переделать почти невозможно). А вот покупатели жилья остальных категорий (комфорт, бизнес и т.д.) меняют облик своих квартир в 90% случаев.
"Довольных жильем крайне мало. Причем часто бывает, что в плане, предложенном застройщиком при заключении договора, покупателя все устраивает, к квартире в сданном госкомиссии доме тоже претензий нет. Но когда он начинает ее обживать, оказывается, что планировка не соответствует запросам жильца", - говорят в АН "Бекар".
Именно поэтому подавляющее большинство перепланировок в новостройках (по разным оценкам, - 80-85%) делается уже после сдачи дома и получения дольщиками прав собственности на жилье. Новоселов не останавливает даже то, что это путь намного более хлопотный и затратный: как и на "вторичке", придется нанимать лицензированную фирму для составления проекта, демонтажа стен и возведения новых, согласовывать изменения по полной программе (СЭС, пожарные и т.д.).
В некоторых случаях изменить планировку до получения прав собственности невозможно. В частности, тогда, когда дом возводится с соблюдением пресловутого 214-го ФЗ "О долевом участии в строительстве". Ведь этот документ требует, чтобы застройщик опубликовал данные о проекте дома и планировках будущих квартир еще до начала работ на объекте.
Если после этого в проекте появятся хоть малейшие изменения, госкомиссия не примет дом. Впрочем, доля застройщиков, которые работают по 214-му закону, настолько мала (ЗАО "ЮИТ "Лентек", ЗАО "ЦДС", ООО "ГДСК" и др.), что на общую ситуацию на рынке это никак не влияет.
Как это делается
Большинство строительных компаний декларирует возможность перепланировки на этапе строительства. Прежде всего - те, кто специализируется на кирпично-монолитном домостроении: около 20% квартир в таких домах предлагается со свободной планировкой. Дом с несущими колоннами можно построить без внутренних перегородок или обозначить их лишь условно. Схемы согласования несколько различаются у разных фирм.
Например, специалисты из ИСК "Балтийский берег" (компания возводит жилую и коммерческую недвижимость в Ленобласти, в частности в поселке Рощино) обрисовали этот порядок так: "Дольщик заполняет форму заявления на перепланировку с приложением проекта, где будут указаны все отступления от размеров квартиры согласованного ранее проекта.
Эти данные передаются в службу заказчика и в проектную организацию, которая рассматривает возможность перепланировки, вносит изменения в проект и оформляет авторский лист. После этого менеджер отдела продаж получает визу (одобрение) покупателя. С этого момента дольщик может быть уверен, что его квартира будет построена с учетом его пожеланий". Аналогичную схему применяют в "М-Индустрии", в "Северном городе" и др.
Другие компании (например, холдинг "ЛенСпецСМУ", ЗАО "Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга") имеют в своем составе специальные подразделения, отвечающие в том числе и за перепланировку квартир. Так, в "ЛенСпецСМУ" существует служба комплексной доработки, которая учитывает и согласовывает желания заказчика по изменению квартиры.
Поскольку этим ведает отдельная служба, то согласование происходит всего за 5-10 дней. Видимо, с этим связано то, что у данного застройщика, по оценке самого "ЛенСпецСМУ", почти все трехкомнатные квартиры подвергаются перепланировке. Одно- и двухкомнатные переделывают 10-15% жильцов.
Наибольшие шансы получить согласие имеют те дольщики, кто подал заявку еще на этапе фундамента. Или, по крайней мере, пока здание еще не доросло до того этажа, на котором расположена квартира заявителя. Менять планировку накануне приемки дома госкомиссией не станет никто.
Расценки на услуги по перепланировке очень сильно варьируются в зависимости от сложности проекта и степени готовности дома. Поэтому можно только условно обозначить нижнюю ценовую границу - от 500 у.е.
Все решает прораб
Далеко не все застройщики готовы выполнять все планировочные прихоти клиентов. Некоторые считают, что этот маркетинговый ход не настолько эффективен, чтобы создавать лишние сложности и себе, и, возможно, другим дольщикам.
"В домах, построенных Setl City (входит с нашей компанией в единый холдинг), а также в других жилых комплексах в сегменте типового жилья, где мы продаем недвижимость (порядка 40 застройщиков), перепланировки в квартирах производятся только после сдачи дома госкомиссии. Дело в том, что перепланировка - это внесение изменений в рабочую документацию, и при ее проведении необходимо заново согласовывать проект", - поясняет Олег Пашин.
По его словам, лучше "оптимизировать архитектурно-планировочные решения таким образом, чтобы покупателям было удобно и комфортно жить в квартире и не захотелось ничего переделывать". В ЗАО "Балтийский берег" тоже подтвердили, что "еще на стадии проектирования дома вносят изменения в планировки квартир с учетом предыдущих пожеланий покупателей. И, как правило, эти варианты удовлетворяют требованиям большинства клиентов. Поэтому предложений о перепланировке не много".
Такой же точки зрения придерживаются и в ряде других компаний (ЛЭК, "Строймонтаж" и т.д.). Действительно, кропотливая работа с клиентами иногда выходит боком самому застройщику. Так, в компании "ЛенСпецСМУ" рассказали, что из-за сложностей по согласованию перепланировки в одном из ее домов пришлось сдвинуть сроки его сдачи госкомиссии.
Нередко граждане, не получив поддержки застройщиков, "согласовывают" перепланировку прямо в вагончике прораба. Дольщик одной известной петербургской компании, попросивший не указывать ее название, поделился, что чуть ли не треть его соседей по дому "оформили" свою перепланировку именно так, оплатив услуги прораба по $300 за заявку.
Иногда такие истории доходят и до руководства строительной компании. Например, как рассказали в одной крупной фирме, некий находчивый жилец объединил в своей квартире комнату и лоджию, не узаконив перепланировку. А потом пришел к застройщику жаловаться: во время дождя у него в квартире протекает потолок в том месте, где была лоджия. Нарушитель во всем обвинял соседа сверху и требовал, чтобы тот застеклил свою лоджию.
Ольга Мягченко
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 44(478) | 12-11-2007 | c.7