Пентхаусов в классическом понимании в Петербурге нет. Но многие хотят назвать свое жилье именно так. А спрос рождает предложение.
Сегодня многие застройщики предлагают "на последних этажах высотных секций настоящие трехуровневые пентхаусы с выходом на эксплуатируемую кровлю", "квартиры и пентхаусы с великолепными видами" и проч. На первичном рынке можно насчитать несколько десятков подобных объектов.
Пестрота предложений
Пентхаусы, в частности, предлагают компании "Воин", "М-Индустрия", "Отделстрой", "Строймонтаж", строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга", Стройкорпорация "Элис", "Источник-Строй", Объединенная финансово-промышленная корпорация, "Петрополь" и др.
Несмотря на объединяющее их название все эти объекты настолько разные, что эксперты затрудняются найти для них общее определение. Например, пентхаусы в исполнении "Строймонтажа" (в "Монблане" на Б. Сампсониевском) - это семь апартаментов площадью примерно по 300 кв.м каждый со 100-метровыми террасами на 22-м этаже монолитно-кирпичного здания.
"Источник-Строй" предлагал в своей "Авроре" (Оренбургская ул., 2) три пентхауса на последних этажах этого комплекса. Два из них - на 17-м и 18-м этажах - уже проданы. Последний (трех-уровневые хоромы на 19-20-м этажах) ждет покупателя.
"М-Индустрия" называет пентхаусами трехуровневые квартиры на последних этажах разновысотного (9-25 этажей) комплекса на пересечении пр. Энгельса, Луначарского и ул. Есенина, где расположится "Поэма у трех озер". В комплекс войдут панельные, монолитно-кирпичные и кирпичные секции.
Пентхаусы от "Воина" - это видовые квартиры на самом верху 16-этажных кирпично-монолитных домов на пр. Ветеранов.
А Северо-Западная строительная корпорация предлагает пентхаусы на третьих-четвертых этажах четырехэтажных коттеджей "Никитинской усадьбы" (Коломяги).
Расценки на жилье в этом сегменте выглядят еще более разнообразно. "Воин" готов продать фешенебельные квартиры по цене от 63 000 рублей за 1 кв.м.
"Источник-Строй" оценивает самые элитные "квадраты" в "Авроре" в 5500-6000 у.е. В первой очереди "Парадного квартала" корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга" выставляет два пентхауса по $9419 и $11 088 за "квадрат".
"Строймонтаж" не согласен уступить пентхаусы в "Монблане" даже по $20 000 за 1 кв.м. А Объединенная финансово-промышленная корпорация уже в который раз поднимает ценник за 300-метровые апартаменты на Тверской: вскоре цена метра здесь может превысить 33 000 евро (каждый "квадрат" подорожает примерно на 10 000 евро из-за того, что компания заказала для пентхауса дизайн-проект интерьера).
Пентхаус по-питерски
Ни один из перечисленных объектов не подходит под классическое определение пентхауса ("особняк на крыше небоскреба"). "Классический пентхаус - это квартира на последнем этаже здания, которая не имеет общих внешних стен с другими квартирами дома. Также обязательны панорамное остекление и большая открытая терраса с великолепными видами на город, воду или парковую зону (не менее чем на три стороны света).
Пентхаус должен иметь собственный лифт или отдельный вход, отдельные системы инженерного обеспечения. Возможно наличие бассейна, зимнего сада, камина, системы "умный дом" и т.д.
Высота потолков - не менее 3,5 м. Пентхаус должен находиться в элитном доме", - комментирует Леонид Сандалов, заместитель гендиректора АН "Бекар". По мнению экспертов, большинство выставленных на продажу пентхаусов в лучшем случае можно отнести к жилью класса "комфорт". Хотя бы потому, что высота потолков в них, как правило, не дотягивает даже до 3 м.
Петербургские эксперты условно делят все "особо эксклюзивные" объекты на две категории: расположенные в историческом центре (включая Крестовский остров) и в прилегающих (и не очень прилегающих) к центру районах. Из-за ограничений по высотности пентхаусы в исторической части Петербурга не могут особо воспарить над миром и похвастаться роскошными панорамами.
Чем ближе к окраинам, тем выше пентхаусы. Житель такой квартиры может наслаждаться видами, но ему придется пожертвовать некоторой долей удобств: класс самого дома в лучшем случае будет "повышенный комфорт". Обычно в доме соседствуют несколько пентхаусов, что тоже не входит в классическое понятие этого типа жилья. И лишь несколько пентхаусов в Петербурге имеют отдельный вход.
"Иногда бывает трудно провести четкую границу между пентхаусом и элитной квартирой на последнем этаже. Но есть главный критерий: пентхаус - это уникальное жилье, которому нет аналогов", - считает г-н Сандалов. Это, пожалуй, единственное, что роднит питерские объекты с их зарубежными тезками.
"В современной практике риэлторы применяют термин "пентхаус" к верхнему этажу любого здания независимо от расположения по отношению к фасаду. Поскольку он представляет собой замкнутое жизненное пространство, то не очень существенно, на крыше какого здания он расположен. Но так как пентхаусы устраивают поблизости от делового центра, они, как правило, находятся в домах повышенного класса комфортности как жилого, так и коммерческого назначения", - уточняет Николай Тихонов, заместитель гендиректора группы компаний "Невский Альянс".
"В Петербурге пентхаусами называют объекты на верхних этажах с хорошим видом из окон или даже просто большие квартиры. Этот продукт можно назвать пентхаусом только в кавычках. Здравомыслящие состоятельные люди не станут это покупать. Вход, лифт, водоснабжение, электросети и т.д. у них общие со всем остальным домом. А продают такие варианты обычно на треть дороже, чем остальное жилье. Получается, что покупатель платит только за вид из окон. Но если бы еще вид был соответствующий, элитный. А то ведь дома с так называемыми пентхаусами часто располагаются в спальных районах - на что там смотреть?" - комментирует Игорь Данковцев, директор по маркетингу ООО "Стройкорпорация "Элис".
Пожалуй, ближе всех к "классике" подошел холдинг "ЛенСпецСМУ". Например, в комплексах "Морской фасад" и "Морской каскад" на Васильевском острове застройщик предлагал несколько домов на крышах - с прилегающей территорией и всеми прелестями жилья, стоящего на земле. То есть летом там нужен садовник, а зимой дворник, который сгребал бы снег. Площадь такого жилья - 200-300 кв.м, продавалось оно по цене от $1500 за "квадрат" (речь идет о 2002-2003 годах).
Фикусы в кадках
"Себестоимость пентхауса сильно варьируется в зависимости от тех качественных характеристик, которые будут в него заложены. Если это просто большая квартира наверху здания, то ее себестоимость почти такая же, как у остальных квартир жилого комплекса. Затраты же на создание настоящего пентхауса в несколько раз выше", - считает вице-президент ЗАО "Строймонтаж" Сергей Цветков.
"Нужно применять специальные материалы. Если предусмотрена терраса, необходимо ее остекление. Плюс бассейн, индивидуальные инженерные сети, создание лифтовой группы для одной квартиры, отдельного входа и т.д. При этом нормативов, где было бы описано, как строить такие объекты, у нас нет. Чтобы возвести пентхаус, нужно будет придумать, как расположить, к примеру, кухню. Ведь в любом случае хотя бы часть ее окажется над жилыми комнатами квартиры этажом ниже. А это запрещено СНиПами. Значит, между пентхаусом и остальным домом придется делать чердачный этаж", - пояснили в "Элисе".
Сады и скверы на крышах, фонтаны, пруды и бассейны вряд ли могут стать обязательным атрибутом пентхаусов. Плескаться в бассейне на свежем воздухе у нас можно лишь несколько дней в году, поэтому сооружение открытых водоемов на крыше - сомнительная затея. Чтобы круглый год любоваться зеленым газоном, придется предусмотреть подогрев кровли (это обойдется в $80-220/кв.м). Иначе останется лишь выставлять на крышу фикусы в кадках.
"С точки зрения архитектуры коттедж на крыше будет выглядеть несколько странно, что особенно важно для исторической части города", - считает г-н Цветков. "В центре можно было бы построить пентхаус, но купят ли его? Он будет стоить не меньше $4-5 млн. За эти деньги человек лучше приобретет загородный дом. Там у него будет отдельная территория и гараж. А вы попытайтесь найти место в паркинге в центре города", - добавляет Игорь Данковцев.
Торговля видами
Спрос на жилье в пентхаусах - вопрос неоднозначный. В "Элис" и "Лен-СпецСМУ" считают, что пентхаусы - не самый ходовой товар. А вот в "Строймонтаже" утверждают, что покупатели проявляют такой активный интерес к пентхаусам в "Монблане", что застройщик даже решил временно снять их с продаж и подождать, когда они еще подорожают. И реализовать их "по цене беспрецедентной не только для Питера, но и для столицы. Уже сейчас есть масса очень выгодных предложений, достигающих $20 000 за 1 кв.м".
"Продажная цена пентхауса зависит от его характеристик. Есть места, которые уникальны только за счет вида, - тот же комплекс "Монблан", дающий такую перспективу на центр города, которую нельзя получить ни с какой другой точки в городе - разве что с вертолета. Точно такой же пентхаус, с теми же террасами и лифтами, но расположенный в спальном районе, будет гораздо дешевле", - поясняет г-н Цветков.
Риэлторы склоняются к выводу, что интерес к пентхаусам у клиентов значительно меньше, чем хотелось бы застройщикам. Именно поэтому такие апартаменты украшают продажные листинги по несколько лет. "Сегодня далеко не все компании включают в свои комплексы подобное жилье. Пентхаусы продаются самыми последними", - утверждает Сергей Дроздов, гендиректор АН "Петербургская Недвижимость".
Среди застройщиков нет единодушия в оценках перспектив этого сегмента рынка. "Думаю, в ближайшие пять лет предложение здесь вряд ли будет сильно расти. Сейчас этот товар продается хуже всего", - говорит г-н Данковцев.
"На наш взгляд, перспективы у сегмента хорошие, потому что предложение элитного жилья вблизи центра города постоянно сокращается. Но здесь возведение пентхаусов становится проблемным. Единственная возможность - размещать их внутри кварталов", - считает Николай Тихонов.
Скорее всего, в ближайшие годы в этом сегменте будут предлагаться в основном просто видовые квартиры на верхних этажах. А продажи пентхаусов, приближенных к классическому варианту, будут единичными.
Ольга Мягченко
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 42(476) | 29-10-2007 | c.22