По мере "взросления" рынка конфликтов между агентствами и клиентами не становится меньше. Наоборот: с усложнением сделок они становятся все более запутанными.
Кто прав, кто виноват - непросто разобраться даже юристам. Особенно если в начале сделки не были заключены все "положенные" договоры и соблюдены формальности.
История первая: Сам себе посредник
Владимир Мешезников через агентство "Колвэй" покупал нежилое помещение на пл. Чернышевского, 10 за $54 600. Однако предварительный договор с продавцом, в котором были бы прописаны все условия сделки, оформлен не был - имелся лишь общий "поисковый" контракт с компанией.
Когда срок, указанный в договоре, подходил к концу, а сделка все не двигалась, клиент занервничал. "Я пришел в агентство заранее, чтобы узнать, где и как будем рассчитываться. Раньше это не оговаривалось, и сотрудники агентства предложили заключить договор купли-продажи в простой письменной форме, указав в нем стоимость ниже фактической - 1 млн руб. ($40 000).
Все расчеты хотели проводить "через тумбочку". Я же настаивал на расчетах через сейфовые хранилища любого банка по желанию продавца. Но компания лишь тянула время. Менеджер агентства Ярослав Кузьмин сообщил, что на это помещение у руководства "Колвэя" другие планы, т.е. продавать они его отказываются. Спустя полтора месяца я увидел этот объект в листингах, но уже на $15 000 дороже", - рассказывает Владимир Мешезников.
Интересы г-на Мешезникова (по договору с агентством) представлял сотрудник АН "Колвэй", агент Евгений Лавровский. Любопытно, что он же являлся и собственником продаваемого помещения. "У нас есть несколько клиентов-инвесторов, которые не хотят афишировать имя. Агентство приобретает недвижимость в их интересах, но собственниками временно становятся наши сотрудники", - объяснила ситуацию Оксана Афанасьева, руководитель Центрального отделения АН "Колвэй".
Однако получается противоречие: агент вынужден одновременно защищать позицию как покупателя, так и продавца. "Интересы фактического владельца представлял агент Лавровский (он же номинальный собственник), а интересы г-на Мешезникова - менеджер Ярослав Кузьмин, который курировал эту сделку", - комментирует Оксана Афанасьева. Однако почему нельзя было так и составить договор с компанией - неясно.
В агентстве по-своему объясняют срыв сделки. "Продавец хотел срочно реализовать это помещение, поэтому выставил цену ниже рыночной. Но Владимир Мешезников начал тянуть время: предлагал рассчитываться через банк, не устраивавший продавца, возникли противоречия в сумме, которая должна была фигурировать в бумагах, и так далее. Очевидно, он просто не мог найти деньги, но и отказываться от выигрышного варианта ему не хотелось. Наконец у продавца отпала необходимость продавать объект срочно. Когда истек срок договора, он поднял цену", - пояснила Оксана Афанасьева.
По словам г-на Мешезникова, агентство не выполнило условий договора, должно вернуть ему залог $1500 и выплатить неустойку в том же размере. Он обратился с жалобой в комиссию по этике при Ассоциации риэлторов Петербурга, а также в суд. По словам Оксаны Афанасьевой, компания "Колвэй" согласна вернуть г-ну Мешезникову залог, однако клиент этих денег пока не видел.
История вторая: Забытая комиссия
Супруги Ксения Христич и Сергей Мурзин обратились в редакцию с жалобой на агентство "Литл Таун": после сложной встречной покупки они недосчитались $15 000. По их словам, эти деньги присвоила риэлторская компания. Однако выяснилось, что их финансовые претензии надуманы, а компания сама сработала "в ноль". Разногласия же возникли из-за отсутствия договоров и четко прописанных процедур расчета со стороны агентства.
История типовая: Ксения Христич попросила помочь с продажей свою знакомую, Юлию Кириллову. Г-жа Христич хотела реализовать "двушку" за $95 000. Взамен она рассчитывала приобрести четырехкомнатную квартиру стоимостью $180 000, для чего взяла в банке кредит $100 000. Излишки - $15 000 - г-жа Христич должна была получить на руки после завершения всех расчетов.
О вознаграждении Кирилловой - в разумных пределах - договорились на словах. Та привлекла к процессу агентство "Литл Таун". Компания начала сделку, даже не заключив агентского договора и не прописав комиссионных. И не предложив клиенту внятной процедуры движения средств в процессе сделки. Покупатель объекта - Валентина Коновалова - агентский договор с "Литл Таун" подписала, однако в нем также не фигурировала какая-либо комиссия.
"Я не очень вникала в суть происходящего, потому что доверяла своему агенту. Я даже не знала, что у нее заключен агентский договор с покупателем. Когда пришло время мне покупать квартиру, деньги из ячейки забирало доверенное лицо контрагента. Но там оказалось лишь $80 000 вместо $95 000. После того как мы стали разбираться, "Литл Таун" вернул нам еще $10 000. Остальные не отдают", - рассказывает Ксения Христич.
Однако документы говорят обратное. В частности, выяснилось, что $3000 из потерянных $15 000 Ксения Христич взяла у агентства в долг (о чем имеется расписка). Эту подробность жалобщица вспомнила с трудом. Еще $2000 - это сумма, на которую поднялась цена встречной покупки для Ксении. Это соглашение, правда, агентство подписало с продавцом, не поставив в известность клиента.
"Мы пожертвовали собственными комиссионными, чтобы завершить сделку. И Ксения Христич знала о повышении цены", - прокомментировала Мария Бородина, заместитель генерального директора, учредитель агентства "Литл Таун".
Упомянутые г-жой Христич $10 000 она получила сразу после завершения сделки из банка на руки (после предъявления документов она "вспомнила" и эту подробность). Всего - после пересчетов курсов и вычета попутных расходов - агентство оказалось должно ей 1000 рублей. Сама же фирма осталась без комиссионных. Характерно, что в компании полная ясность в вопросе появилась лишь после обращения корреспондентов "НП".
"Я готова вручить ей эти деньги хоть сегодня. Вместо того чтобы прийти разобраться к нам или уж обратиться в суд, она жалуется в СМИ. Тем более что ее муж - актер, человек публичный. На телевидении вышли два сюжета, где он обвинял всех риэлторов гуртом и рассказывал, что вовсе остался без квартиры и денег. Правда, нашу компанию не упоминал - видимо, не хотел получить судебный иск за клевету", - сказала Мария Бородина.
Мнения экспертов
Михаил ФЕДОРОВ,
руководитель юридической фирмы "Метрополис":
– По моим наблюдениям, такой случай, как с агентством "Колвэй", - не редкость на рынке. Часто компании предлагают объекты дешевле, а потом берут залог и под любыми предлогами затягивают сделку, поднимая цену. Если договор оформлен правильно, то залог клиенту должны возвратить.
Во втором варианте - не что иное, как полное невежество участников сделки.
Отсутствие договоров, схем расчетов, сумм комиссионных - это, безусловно, вина агентства. А что касается знаменитых клиентов, то они довольно часто не желают платить за услуги. Типичное жлобство.
Ирина ГУДКИНА,
директор АН "Бекар":
– Как мне кажется, сделка прошла по старинке, в духе 1990-х годов. По такой технологии не работает уже ни одна из солидных фирм: без предварительного договора купли-продажи, где были бы прописаны порядок расчетов, штрафы за неисполнение обязательств и так далее. По правилам ведения сделки один и тот же агент не должен представлять интересы и продавца, и покупателя.
Это все равно что на судебном процессе адвокат был бы и обвинителем. В том, что цена повысилась, агентство - формально - не виновато: оно оказывает лишь консультационные услуги и не может запретить продавцу увеличивать стоимость объекта, равно как и принудить его к продаже.
Вторая история: судя по всему, компании "Литл Таун" достались специфические клиенты. Всегда очень трудно работать с известными людьми. Мне кажется, фирма просто чем-то обидела Ксению и ее мужа, поэтому произошел конфликт. А доверять столь сложную сделку знакомой - то же самое, как доверить операцию на сердце своему приятелю, который когда-то что-то подобное делал.
Анна Терентьева
Дмитрий Сперанский
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 41(475) | 22-10-2007 | c.24