С тех пор, как закончилась ценовая гонка, на вторичном рынке квартир мало что меняется: ценники почти стабильны, количество сделок - на среднем уровне, листинги заполнены малогабаритными вариантами (дефицитными в период кризиса). Стоимость жилья лишь слегка корректируется: объекты в историческом центре, недооцененные на пике удорожания, постепенно добирают свое.
С октября 2006 года, когда цены остановились после быстрого взлета, квадратный метр жилья в городе подорожал в среднем на 12% - в долларах. Однако сам "зеленый" за это время заметно потерял в весе. В рублях прибавка составила лишь 6%, в евро - 2,3%. Если учесть инфляцию - выйдет, что квартиры и вовсе подешевели. При этом сделок заключается (опять же в среднем) примерно столько же, сколько все последние годы.
По наблюдениям участников рынка, последние три недели активность покупателей выросла, больше стало просмотров, увеличилось и число открытых сделок. "Количество обращений в компанию выросло примерно на 30% по сравнению с летом. Я объясняю это сезонным оживлением. Предполагаю, что оно продлится до Нового года. Однако пока о повышении ценников речи не идет. Покупатели по-прежнему требуют скидок на 5-10% при просмотрах", - говорит заместитель директора АН "Бекар" Леонид Сандалов.
"Изменения спроса вполне укладываются в сценарий стандартных сезонных колебаний. Последние несколько лет, правда, рынок трясло: то стагнация, то ажиотаж, поэтому специалисты уже начали забывать о том, что такое сезонность. Вот, к примеру, в сентябре 2006 года продажи вопреки ожиданиям остановились, лето же было сверхактивным", - комментирует генеральный директор АН "Авентин-Н" Антон Баранов.
Спокойный застой
Год назад мы проанализировали увеличение стоимости жилья с 2001 г. (см. "НП", №41/2006) и выдвинули предположение: резкое удорожание слишком сильно отклонило от "нормы" ценовой маятник, и теперь цены должны замереть как минимум на год (схожие прогнозы тогда же опубликовал и главный аналитик РГР Геннадий Стерник).
В данный момент (см. рис. 1) цены все еще превышают "норму", но всего на 10% (против 46% в октябре 2006-го).
Кривые сближаются постепенно, и если рынок войдет в норму плавно, то и дальнейший рост может происходить без ажиотажа и последующих откатов - как это было в 2001-2003 годах.
Весьма спокойные результаты фиксировали на протяжении 2007-го регистраторы (см. рис. 2). За первый квартал к ним попало около 13 500 договоров купли-продажи (для сравнения: в среднем за 2001-2006-й в первые три месяца календарного года фиксировалось 12 800 сделок), за второй - 16 650 (в среднем - 17 350).
Хотя в начале лета агентства недвижимости били тревогу из-за серьезного снижения количества открываемых продаж, в среднем за третий квартал зарегистрировано почти 15 350 сделок против 14 400 в среднем за прошлые годы. (Последние месяцы из-за технических сложностей в ГУ ФРС нет сведений по Петроградскому и нескольким пригородным районам, в приводимых цифрах сделана необходимая поправка.)
Однако, по мнению некоторых специалистов, данные о регистрации свидетельствуют не о нормальном состоянии рынка, а о продолжающемся застое, правда, не столь выраженном, как в конце 2004-го - начале 2005-го.
"Похоже, люди становятся более мобильными и готовы чаще менять жилье. Поэтому год от года число сделок должно увеличиваться. Это подтверждает и растущее число продаж строящихся квартир. То, что за девять месяцев этого года в городе заключили меньше сделок, чем за тот же период 2003-го, это явный недобор", - говорит директор Петроградского отделения агентства "Адвекс" Юрий Воробьев.
Аналитики сходятся во мнении, что остановка рынка в 2007 году была бы более выраженной, если бы не "ипотечные" покупатели, которых становится все больше. На пике подорожания они оказались фактически выброшенными с рынка, зато потом, когда наличность у потенциальных покупателей кончилась, заметно "сгладили" провал спроса.
Стабильные доли
Весьма стабильной последний год остается и структура предлагаемых квартир. В сентябре 2006-го "единички" составляли 28% выставленных вариантов, за год их доля практически не изменилась (26%). Это еще один признак того, что скорое подорожание нам не грозит: до сих пор перед подъемом цен доля однокомнатных квартир в городском листинге сокращалась до 16-18%. При нормальном ценовом подъеме она колебалась от 22 до 23%.
Также довольно стабильна доля вариантов в историческом центре. Сегодня этот показатель составляет 26%, год назад - 27%. При этом ценники в центре в среднем растут быстрее, чем на периферии: с октября 2006-го жилье в исторической части города подорожало в среднем на 18%, на периферии - на 6% (в долларах).
Опережающий рост стоимости при стабильной доле предложения специалисты объясняют просто: это коррекция предшествующих перекосов. Правда, последние месяцы окраинные районы опять начали дорожать быстрее центральных, но эти микродвижения уже с трудом улавливает статистика.
Государство играет на повышение
Настроения покупателей и продавцов остаются противоречивыми - что также характерно для стагнации.
"Продавцов подчас трудно убедить даже зафиксировать цену продажи. Они стремятся периодически поднимать ее, даже если объект не находит покупателя. Характерный пример: один из наших клиентов решил на пару месяцев просто снять объект с продажи - до лучших времен", - говорит Антон Баранов.
Покупатели же не торопятся с приобретениями. По наблюдениям специалистов, они все большее значение придают удобству проживания. "Подбирают варианты поблизости от парковки, магазина, автобусной обстановки. Готовы подождать месяц, но купить квартиру, которая подходит. Пусть она будет стоить на 20 000-30 000 рублей больше, главное - чтобы было удобно. Тем более если покупатель берет кредит, для него разница в сумме ежемесячных выплат будет незначительной", - говорит генеральный директор АН "Октава" Николай Викнянщук.
Все заметнее становится влияние на рынок "государственных" денег. В "Бекаре" отмечают появление очередников с субсидиями. Поток незначительный, но он заметно больше, чем в прошлые годы. В "Октаве" отметили: после сентябрьского увеличения зарплат бюджетников клиентов стало больше. "Раньше многие из них не могли рассчитывать на ипотечный кредит хотя бы потому, что были не в состоянии обслуживать его. Теперь круг потенциальных заемщиков существенно расширился", - говорит г-н Викнянщук.
Однако резкого увеличения числа заемщиков аналитики все же не ждут. "Мы всем рекомендуем брать ссуды сейчас, потому что требования банков скоро ужесточатся. С другой стороны, финансисты сейчас не могут пристроить всю предназначенную под ипотеку "наличку". Последнее время они активно привлекают агентства к тому, чтобы те приводили клиентов. Прежде, напротив, риэлторские фирмы старались завязать отношения с кредитными организациями", - говорит директор АН "Бекар" Ирина Гудкина.
Единого мнения о перспективах рынка у специалистов нет. Одни уверены, что цены будут расти на нынешнем уровне как минимум до весны. Другие полагают, что локальный максимум уже достигнут, и метры начнут плавно дешеветь. Сходятся в одном: резких ценовых скачков пока не будет.
Дмитрий Сперанский
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 41(475) | 22-10-2007 | c.23
