Владимир Марков,
генеральный директор ООО "Нира-Фондс"
Дарья Горбань,
аналитик отдела оценки и консалтинга ООО "Нира-Фондс"
Большинство экспертов сходится в том, что решить жилищную проблему можно только путем развития системы ипотечного кредитования. Насколько обоснованно это утверждение, и как повлияет на рынок жилья массовое использование ипотечных займов?
Многие страны уже столкнулись с проблемами, которые возникают, когда ипотечные кредиты становятся доступными широким слоям населения. Характерный пример - Латвия, где рост цен на жилье в 2005-2006 годах был спровоцирован массовыми спекуляциями на рынке недвижимости.
А они, в свою очередь, стали возможными именно из-за доступности займов. Сравнение рынков жилой недвижимости Риги и Петербурга поможет понять, какие трудности могут возникнуть в связи с развитием системы ипотечного кредитования и можно ли избежать проблем.
Исходные позиции
Несмотря на то что за последние два года в Петербурге существенно вырос объем ипотечного кредитования, количество и объем займов, взятых рижанами, в десятки раз больше, чем аналогичные показатели в Питере. В чем причина столь существенного различия?
Основными факторами, влияющими на рынок ипотечного кредитования (помимо условий, выдвигаемых банками для получения ссуд), являются уровень доходов населения и цены на жилье, которые, в свою очередь, зависят от уровня инфляции, объема валового регионального продукта, темпов нового строительства и других показателей.
Средний уровень зарплат в двух городах довольно высок (рис. 1), при этом следует учесть, что большинство фирм не декларирует реальные зарплаты работников. Разница в уровне доходов составляет 30-35%, при этом по темпам роста заработной платы Петербург опережает Ригу.
Цены на квартиры сопоставимы. Однако стоимость нового жилья в Петербурге благодаря развернувшемуся в последние годы массовому строительству в 1,5-2 раза ниже, чем новостроек в Риге. Цены на петербургском вторичном рынке, наоборот, выше, но разница не столь существенна - 15-20%.
Рынок элитного жилья весьма специфичен. Если в Риге к категории элитного жилья относятся все дома, расположенные в Старом городе, то в Петербурге это понятие толкуется широко и часто определяется не уровнем жилья, а мнением за-стройщика. В эту категорию попадают квартиры от $5000/кв.м.
Если сравнить объемы выданных банками ипотечных кредитов (рис. 3), то очевидно, что Рига опережает Петербург в 7,6 раза. При расчете объема предоставленных займов на одного горожанина (население Петербурга - около 4 600 000 человек, Риги - около 757 000 человек) разница будет еще существеннее - в 46 раз (рис. 4).
Скрытые резервы
Чем можно объяснить столь высокий уровень цен, сложившийся на рынке жилья Петербурга, если декларируемые доходы населения не позволяют приобретать квартиры на собственные средства и объем выданных ипотечных кредитов указывает на то, что в большинстве случаев для покупки не были использованы заемные деньги?
По-видимому, у населения имеются значительные накопления, не учтенные в статотчетах. Очевидно также, что реальный доход большинства граждан выше официальных данных.
Однако на наш взгляд, основной причиной, повлиявшей на столь стремительный рост цен, который мы наблюдали год-полтора назад, стало то, что в покупку жилья были инвестированы средства, полученные предпринимателями от продажи наиболее успешных российских компаний, а также деньги из топливно-энергетического комплекса.
При ограниченной возможности размещения свободных денежных ресурсов на рынке ценных бумаг рынок жилья стал для российских инвесторов одним из немногих надежных инструментов вложения средств для защиты их от инфляции.
Дополнительным фактором, стимулировавшим подорожание квартир, послужило то, что большинство застройщиков и агентств недвижимости, наблюдая растущий спрос на жилье, приостановили реализацию квартир и создали искусственный дефицит предложения, который привел к ажиотажному спросу.
Это спровоцировало возникновение неконтролируемой инфляционной волны, в результате чего стоимость квартир поднялась на уровень, не обеспеченный реальной платежеспособностью представителей среднего класса - основных потенциальных покупателей типовых квартир.
Мировая практика возникновения таких инфляционных волн широко известна. Такое происходило в Ирландии, Испании, странах Балтии, Польше.
Инвестиции-спекуляции
В Риге слой инвесторов-спекулянтов был сформирован самим ипотечным рынком: высокая конкуренция среди банков привела к тому, что кредитные программы стали доступными для основной массы населения (низкие проценты по займам или даже их отсутствие, всевозможные льготные программы и т.д.).
В результате на рынке жилой недвижимости начали играть все, кто имел необходимые свободные деньги. Можно было купить квартиру, продать ее через год и вернуть вложенное со 100%-й прибылью.
Именно со спекуляциями на рынке недвижимости связано существенное подорожание жилья в Риге в 2005-2006 годах.
По оценкам экспертов, 20-25% общего ипотечного портфеля (порядка $2 млрд) приходится на спекулянтов, что для города с населением менее 1 млн жителей и валовым региональным продуктом (ВРП) $10,4 млрд является весьма существенной цифрой.
Учитывая тревожную ситуацию, под давлением Евросоюза и мировых финансовых институтов правительство Латвии было вынуждено принять срочные меры по борьбе со спекуляциями на рынке недвижимости, разработав в марте 2007-го весьма жесткую антиинфляционную программу.
Петербургская специфика
Ситуация, сложившаяся в Петербурге, выглядит более выигрышной по сравнению с той, которая наблюдалась в Риге перед началом массовых спекуляций на рынке жилья. Растущий объем ВРП на душу населения (рис. 5) и снижение темпов инфляции (рис. 6) позволяют говорить об основах для устойчивого роста доходов населения в течение ближайших лет.
Высокие темпы строительства нового жилья (рис. 7) также способствуют стабилизации спроса и предложения на рынке жилой недвижимости.
Дестабилизирующими факторами являются риск прихода крупных средств из других отраслей экономики (продажа бизнеса, торговля энергоресурсами и т.д.) и появление широкого круга инвесторов, использующих механизм ипотечного кредитования для спекуляций (по примеру Латвии и других стран).
Сейчас в Петербурге (как до последнего времени в Риге) инвестор может легко сформировать инвестиционный портфель в десятки миллионов долларов на стадии строительства жилого дома. Затем реализовать его до того, как дом будет сдан в эксплуатацию, и зафиксировать прибыль, перечислив в бюджет города минимум налогов.
Необходимо на законодательном уровне разработать механизмы защиты от спекуляций на рынке жилой недвижимости. Хотя практика стран, которые уже столкнулись с подобными проблемами, показывает, что придумать по-настоящему эффективный способ борьбы довольно сложно. Даже в большинстве развитых стран нет отработанных правовых механизмов защиты от подобных спекуляций.
Все чаще рынок жилья становится объектом международных инвестиций, это приводит к неоправданно высокому росту цен, из-за чего основная масса населения не имеет возможности улучшить свои жилищные условия.
Материал предоставлен агентством "Нира-Фондс".
В статье использованы данные Петростата, Центрального статистического агентства Латвии, материалы информационных агентств.
Средняя заработная плата, $ в месяц
Рис. 1

Средние цены на жилье, $/кв.м
Рис. 2

Объем выданных ипотечных кредитов
(нарастающим итогом), тыс. $
Рис. 3

Объем выданных ипотечных кредитов в расчете
на одного человека (нарастающим итогом), $
Рис. 4

Темпы роста объема валового регионального продукта, %
Рис. 5

Индекс потребительских цен к декабрю
предыдущего года (уровень инфляции), %
Рис. 6

Объем построенного жилья, кв.м
на 1000 человек
Рис. 7

Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 39(473) | 08-10-2007 | c.22