Участки и индивидуальные дома в области подорожали вслед за городским жильем - с отставанием на полгода. Прекратится рост стоимости или продолжится, зависит от того, как поведут себя ценники на петербургские "квадраты".
За 2007 год земля увеличилась в цене в среднем наполовину (цены предложения поднялись еще больше).
Это особенно заметно после спокойного 2006-го, за который стоимость загородных апартаментов практически не изменилась. Соответственно поднялась и цена расположенных на участках индивидуальных домов. Однако сами строения дорожают заметно медленнее, чем наделы. Доля участка в общей стоимости загородных объектов становится все больше.
Все активнее идет торговля и крупными сельхозтерриториями. "За прошедший год была отработана процедура изменения целевого назначения этих земель. Существование понятной, хоть и непростой, схемы перевода увеличило интерес к выгодно расположенным сельхозземлям.
Это изменило структуру предложения на вторичном рынке. Если в 2006 году доля участков не превышала 29%, то в этом году наделы без строений занимают 47% листингов", - говорит Алла Зайцева, заместитель генерального директора ОЗ "Прогаль".
Рыхлые ценники
В процентном отношении больше всего прибавили в цене дешевые участки. Характерный пример - земли вокруг Васкелово и Лемболово. В прошлом году здесь можно было найти надел за $1000/сотка.
Теперь подобрать участок дешевле $3000 крайне проблематично. В Рощино в 2006-м сотка продавалась за $2000, сегодня - минимум $5000.
Руководитель загородного департамента "Петербургской Недвижимости" Николай Кузнецов объясняет этот подъем быстрым вымыванием самого скромного предложения: "Приток покупателей на загородный рынок мы ощутили в сентябре прошлого года. Ценники на городские квартиры росли безумными темпами, многие граждане оказались выкинуты с городского рынка и начали вкладывать деньги в землю. Прежде всего они, конечно, интересовались недорогими объектами".
По наблюдениям специалистов, за последний год значительно возросла разница между ценами предложения и реальных сделок. Ценники стали более "рыхлыми": стоимость одинаковых по привлекательности участков различается куда сильнее, чем в 2006-м.
Это обычное явление в период удорожания: больше продавцов называют суммы "с запасом", боясь продешевить. По этой причине быстро поднялись и верхние ценовые границы предлагаемых наделов. К примеру, в Ольгино год назад максимум предложения составлял $10 000/сотка, сегодня - $25 000.
"Однако если в Тярлево сегодня просят за сотку от $20 000 до $30 000, это еще не значит, что участки по таким ценам берут. Покупатели смещаются туда, где запросы у продавцов более скромные", - продолжает Николай Кузнецов. Также специалисты отмечают, что некоторые продавцы снимают с продажи объекты, придерживая их до весны (это обычное явление для периода ценовой неоп-ределенности).
Меньше всего, по наблюдениям профессионалов рынка, с прошлого года подорожали окрестности Стрельны. В 2006-м за сотку просили $8000-25 000 в зависимости от близости к заливу и Константиновскому дворцу. Сейчас за удовольствие жить в этом месте просят $10 000-25 000/сотка.
Операторы объясняют это бурным ростом ценников в прошлом году (что резко контрастировало с общей ситуацией на рынке), а также заметно возросшим предложением.
"Администрация Петродворцового района выделила под малоэтажную застройку немало земли. Не все участки еще обрели "конечных" покупателей - то есть владельцев, которые приобретают надел, чтобы на нем поселиться", - комментирует директор департамента загородной недвижимости агентства "Экотон" Александр Зубец.
Половина - спекулянты
На востребованные земли Курортного района ценники, напротив, заметно возросли. Если в сентябре 2006-го специалисты оценивали "разумный максимум" в Сестрорецке в $20 000/сотка (сделки по более высоким ставкам проходили, но не делали погоды на рынке), то сегодня речь идет уже о $35 000.
В "Невском просторе" рассказывают о наделе на первой линии у Фин-ского залива, проданном по $70 000/сотка. Есть запросы и по $100 000. (Для сравнения: в Подмосковье, на Рублевском шоссе в сентябре зафиксирован ценовой рекорд - $200 000/сотка.)
К лидирующему по цене Курортному району довольно быстро подтягиваются и наиболее интересные места Всеволожского. Земли в Юкках и Порошкино предлагают уже по $17 000 за сотку (есть и более дорогие варианты), год назад запросы продавцов редко превышали $7000/сотка.
Опережающими темпами дорожают наделы у воды (см. "НП", №33/2007).
Риэлторы в один голос утверждают, что на загородном рынке стало гораздо больше частных инвесторов, которые вкладывают деньги в землю, не собираясь строиться в обозримом будущем (по некоторым оценкам, до половины покупателей).
Кто-то приобретает участки "про запас" - рассчитывая возводить строения по мере пополнения кошелька, кто-то рассматривает землю как способ сберечь (а при удачной конъюнктуре еще и приумножить) накопления.
"Некоторые граждане вкладывают в покупку надела все имеющиеся средства - до последней копейки. Они рассматривают землю как инструмент инвестиций взамен дискредитированного доллара", - говорит Константин Сизов, генеральный директор агентства "Сити Эстейт".
Пунктирное удорожание
Инвестиционная активность граждан все сильнее связывает между собой динамику городского и загородного рынков. Правда, ценовые скачки здесь происходят "в противофазе". Вкладчики перетекают с рынка, на котором ценники растут медленнее, туда, где темпы удорожания выше. Этими действиями они еще больше тормозят первый и подогревают второй. "Инвестиционный маятник" делает увеличение стоимости все более неравномерным.
Однако пока рановато говорить о достижении крайней точки "ценового колебания": потенциал загородного жилья еще далеко не исчерпан. Удорожания городских квартир, происшедшего в 2006 году, областные апартаменты пока не нагнали.
В начале 2006-го покупатели стояли перед выбором: городское жилье по $1100 за "квадрат" или загородное по $700-800 (с учетом земли). Сегодня ценовая разница в стоимости индивидуальных домов и квартир заметно выросла: девелоперы предлагают их от $1400/кв.м (против $2400 за жилье в многоэтажках).
Если же рассматривать апартаменты, сравнимые по качеству (то есть сопоставлять коттедж не с типовыми "панельками" 1970-х годов постройки, а с комфортным современным жильем), ценовой перекос окажется еще заметнее.
По подсчетам специалистов, если строить загородный дом самостоятельно, то все еще можно уложиться в $700/кв.м (а при наличии честного прораба - еще дешевле). В то время как при сбалансированном рынке коттедж среднего качества в ближнем пригороде не может стоить меньше типовой "трешки" в спальных районах.
Несмотря на то что индивидуальные дома явно дешевле квартир, массового исхода горожан в область пока не наблюдается. Аналитики полагают, что виной тому - отсутствие привычки жить за городом. Дома приобретают как "второе жилье", не рискуя расстаться с недвижимостью в городской черте.
Большинство опрошенных "НП" специалистов уверены, что плавный рост цен на землю продолжится и далее. Правда, их основной аргумент: недвижимость всегда дорожает. (Операторы городского рынка, к примеру, уже не столь уверены в этом тезисе, но их областным коллегам пока не приходилось сталкиваться с ситуацией, когда ценники снижаются.)
Иначе считают в "Петербургской Недвижимости". Николай Кузнецов полагает, что недорогие участки теперь должны слегка потерять в цене подобно тому, как подешевели дешевые квартиры после завершения ценового взлета в 2006 году. Дорогие наделы - согласны все аналитики - пока будут дорожать.
Мнения экспертов
Алла ЗАЙЦЕВА,
заместитель генерального директора ОЗ "Прогаль":
– Больше всего предложение участков в диапазоне 130 000-520 000 рублей за сотку. Таких наделов достаточно и в северных районах, и в южных, правда, не в ближних пригородах. Недалеко от города подыскать что-то приемлемое дешевле 1,3 млн рублей не получается.
Готовые постройки до 260 000 рублей найти сложно, их на рынке около 5% от всех предложений. (Год назад вариантов в этой ценовой нише было втрое больше.) Сегодня подобные объекты предлагают в Волховском или других дальних районах области.
В близком пригороде ценники начинаются от 2,5 млн. Единственное исключение - Красносельский район. Здесь попадаются предложения дешевле 1,5 млн.
В интервале 780 000-1,5 млн рублей больше всего домов предлагают во Всеволожском, Выборгском и Гатчинском районах. Доля каждого из остальных районов области в этом сегменте незначительна.
Большинство самых дорогих готовых коттеджей - также во Всеволожском районе. Здесь сосредоточено более 30% предложения домов, стоящих свыше 2,5 млн рублей. Это больше, чем продается в этой ценовой группе в Курортном, Приморском и Выборгском районах Петербурга вместе взятых.
Мария ТАРАСОВА,
руководитель отдела загородной недвижимости "Центрального агентства недвижимости":
– В этом сезоне традиционно высоким оставался спрос на коттеджи для сезонного проживания у озер и горнолыжных курортов. Кроме того, популярностью пользовались "голые" участки на берегах рек с выходом на Ладогу, например реки Бурная. Средняя цена предложения коттеджей с наделами выросла примерно на 30%. В следующем году мы прогнозируем сравнимый рост цен: дефицит интересных покупателю земель возрастает.
Ирина ГУДКИНА,
директор АН "Бекар":
– Заметно чаще покупатели приобретают землю в спекулятивных целях, чего не было в прошлом году. Цены на участки в 6-10 соток (садоводство) в 30-40-километровой зоне поднялись примерно в полтора раза. На удаленные наделы (60-100 км) - почти вдвое (с $800 до $1500).
Можно отметить значительный спрос на землю для малого девелопмента. Летом, когда традиционно приостанавливаются сделки на загородном рынке, мы продали несколько больших (2-3 га) участков в Репино по $30 000 за сотку. Думаю, на ценники повлияли торги Фонда имущества в июле (землю под Петергофом реализовали за $40 000/сотка). В Сестрорецке же сегодня береговых участков дешевле $50 000/сотка не найти.
Растет число коттеджных поселков, однако по-прежнему в продажу почти не попадают полностью завершенные проекты. Стоимость квартир и таун-хаузов в малоэтажных комплексах составляет $1200-1700/кв.м (эконом-класс), что заметно дешевле городского жилья.
Ориентировочные цены предложения на участки в зависимости от удаленности от городской черты, $/сотка
|
Местоположение
|
Сентябрь 2006 года
|
Сентябрь 2007 года
|
| До 10 км |
| Юкки — Порошкино |
4000-7000
|
10 000-17 000
|
| Лахта — Ольгино |
8000-10 000
|
15 000-25 000
|
| Лисий Нос — Горская |
8000-12 000
|
15 000-25 000
|
| Рыбацкое |
5000-7000
|
10 000-15 000
|
| Стрельна и близлежащие районы |
8000-25 000
|
10 000-25 000
|
| От 10 до 25 км |
| Всеволожск и пригороды |
5000-12 000
|
10 000-20 000
|
| Токсово — Осельки |
4000-10 000
|
6000-15 000
|
| Вартемяги — Агалатово |
3000-5000
|
7000-10 000
|
| Александровская — Разлив — Сестрорецк |
10 000-18 000
|
12 000-35 000
|
| Белоостров |
2000-7000
|
5000-10 000
|
| Пушкин |
4000-15 000
|
5000-15 000
|
| Павловск |
3000-5000
|
5000-10 000
|
| От 25 до 50 км |
| Васкелово — Лемболово |
1000-3000
|
3000-7000
|
| Ильичево — Рощино |
2000-5000
|
5000-10 000
|
| Солнечное — Репино — Комарово |
7000-25 000
|
10 000-30 000
|
| Зеленогорск — Ушково — Молодежное |
3000-10 000
|
5000- 5 000
|
По данным опроса риэлторских компаний
Дмитрий Сперанский
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 39(473) | 08-10-2007 | c.18
