Качество проектирования вызывает много нареканий как у застройщиков, так и у чиновников местного и федерального уровня. Служба государственного строительного надзора и экспертизы принимает на проверку с первого раза только 5% проектов.
Начальник Службы Александр Орт говорит: "Чаще всего мы отказываем потому, что комплекты документов не полные или некоторые разделы нечитаемы. Однако эти недочеты компании, как правило, исправляют за три дня. Содержание и качество бумаг не всегда соответствуют существующим нормам и требованиям. В последнее время законодательство и правила менялись неодно-кратно, но все новинки должны быть известны специалистам. Например, никто не отменял ни нормативов пожарной и экологической безопасности, ни расчетов надежности конструкций. Но многие проектировщики почему-то забывают об этих разделах".
По мнению г-на Орта, основная проблема сегодня - это слабость проектной документации. Ее причина в том, что у множества небольших фирм, отделившихся от проектных институтов или крупных студий, просто нет опорной (в том числе и нормативной) информации, которую крупные компании накапливали десятилетиями.
Второй серьезной проблемой Александр Орт считает зависимость проектировщиков от заказчиков: "Например, под давлением инвестора проектная организация в нарушение высотного регламента увеличила высоту гостиницы на Почтамтской ул., 4 на семь метров. Это вопиющий факт. Когда он вскрылся, проектировщику грозило наказание вплоть до лишения лицензии. Ситуация с новым строительством в сложившихся кварталах не менее острая. В некоторых случаях нельзя было соблюсти ни одного норматива. Проектировщикам приходилось фантазировать, чтобы хоть как-то уложиться в требования по стоянкам, инсоляции, инженерии и т.п.".
В разделах, связанных с безопасностью зданий, разработчики не допускают таких вольностей, но позволяют себе отклоняться от правил по другим параметрам.
Высота и свежий воздух
Александр Орт считает, что основные сложности возникают сегодня с проектами высотного строительства: "Пока ни у кого нет серьезных наработок в этой области, да и нормативная база недостаточна. Поэтому каждый проект приходится рассматривать индивидуально. Мы обращались к московским разработкам, но их можно использовать в Петербурге только как основу. Для оценки некоторых объектов приходилось изучать даже международный опыт".
Традиционно слабые места в проектах - разделы, касающиеся фундаментов и фасадов.
"Сейчас многие строители увлекаются вентилируемыми фасадами. Они появились у нас пять-шесть лет назад, и однозначного опыта их использования нет. Производители уверяют, что они служат около 50 лет, но в петербургских условиях (изменение температур, влажность, ветра и т.п.) этот срок надо сократить в 2-2,5 раза. Например, Москва постепенно отказывается от их применения", - говорит Александр Орт. Колоссальный провал возник в инженерных разделах, особенно в части вентиляции и кондиционирования. Говорят, вентиляция половины спортивных клубов не соответствует нормам.
По мнению главного консультанта по строительству и ЖКХ Ассоциации "Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада" Валерия Волкова, сегодня все проектировщики устраняются от разработки требований по эксплуатации своих объектов: "Задача проектировщиков - продумать весь жизненный цикл изделия, будь то батарейка, автомобиль или дом. Поэтому проект должен содержать рекомендации не только по эксплуатации здания, но и по его утилизации".
С ним согласен первый заместитель председателя КГА Алексей Далматов: "Основные издержки у собственника возникают именно при эксплуатации, и такой раздел должен предусматриваться, но профессиональные эксплуатирующие организации у нас только зарождаются".
"Цепочка превращения стройматериалов в здание и обратно еще не завершена законодательно. Сегодня, например, есть предложения поручить строительному надзору контроль за эксплуатацией. И пока мы от этой идеи не в восторге", - говорит Александр Орт.
Нужен профи
По мнению генерального директора компании "БЭСКИТ" Сергея Пичугина, сегодняшних проектировщиков отличает низкая квалификация: "У них нет желания учиться. По большей части они живут вчерашним днем и не предлагают новых технологий, о которых даже не всегда и знают. Кроме того, проектировщика, как правило, выбирают на тендерах, где основной критерий - цена, а не соотношение "цена-качество". За меньшие деньги заказчик получает проект, который надолго застревает на экспертизе, если вообще ее проходит".
Генеральный директор компании "Граунд" Евгений Шмидт уверен, что многим проектировщикам не хватает правильной организации труда: "Нередко образование специалистов - поверх-ностное. Нет профи, получивших фундаментальные знания. Поэтому отсутствует общее понимание проекта, все мыслят разделами. Профессионал же видит всю картину: и сам объект, и то, как он впишется в ландшафт и повлияет на окружающую среду.
Проектировщики полагают, что они творческие работники, но не очень умеют разрабатывать проекты и совсем не могут их согласовать. С этой задачей лучше справляются другие. Иногда это специальная должность в штате. Кстати, и профессиональных застройщиков, которые четко следовали бы проекту, укладывались в сроки и т.д., тоже поискать надо".
По мнению директора по инвестициям Группы компаний "УНИСТО Петро-сталь" Арсения Васильева, сегодня практически всегда к проектированию в качестве подрядчика привлекают стороннюю независимую организацию: "Создание своего проектного бюро требует от инвестиционно-строительных компаний труднодостижимого баланса между объемом затрат, уровнем компетентности специалистов и собственными потребностями в проектных работах.
Процесс проектирования - технически сложный и многокомпонент-ный, он должен обеспечивать связку между разными стадиями девелопмента. Заказчик должен контролировать проектирование и верно оценивать риски невыполнения (или ненадлежащего выполнения) работ.
А также согласовать этапы проектирования таким образом, чтобы иметь возможность и повлиять на результат, и заменить проектировщика. Плюс обеспечить своевременный учет собственных требований к маркетинговой стороне проекта (функциональному назначению помещений, планировкам и т.п.), эстетической (фасадам, цветовым решениям, благоустройству), строительной (применяемым технологиям и материалам, их стоимости и т.п.).
К сожалению, в большинстве проектных организаций, способных выполнить работы самого высокого уровня, очевидно, не хватает специалистов-управленцев, способных помочь заказчику решить эти задачи, обеспечить надежный обмен информацией и документацией и сделать процесс более прозрачным и гибким.
Это тем более удивительно, что при правильном подходе можно существенно снизить и время выполнения работ, и трудозатраты, и все связанные с этим издержки. Чем быстрее подобные проблемы будут решены, тем плодотворнее станет работа и проектных, и строительных организаций".
Искусство согласований
В рамках форума PROEstate проблемам проектирования был посвящен "круглый стол". Проектировщиков, которые на нем присутствовали, интересовали в основном вопросы разработки градостроительной документации. Например, градостроительные планы участка, недавно ставшие обязательными.
По закону собственник земли может обратиться за их получением, не подготавливая проекты планировки и межевания. Но для этого нужны действующие правила землепользования и застройки. Когда они вступят в силу, неизвестно.
По словам Алексея Далматова, КГА за полгода разработал около 1000 градостроительных планов, но застройщикам приходится отказывать все чаще: необходим проект планировки. Сейчас в работе около 400 градпланов, и к концу года в комитете обещают наладить выдачу документов и снять проблему.
Кстати, из 670 заключений Службы госстройнадзора и экспертизы на представленные проекты 112 отрицательные, и 60% из них из-за отсутствия градпланов участка. Проектировщики жалуются: чтобы их получить, надо предоставить договоры с монополистами на инженерное обслуживание объекта (если речь идет о реконструкции) или технические условия по подключению (для новых объектов).
А на начальной стадии проектирования этих условий нет. Чиновники отвечают, что для этого как раз и нужен проект планировки.
Однако некоторым компаниям приходится разрабатывать его на территорию до 100 га, чтобы реализовать проект на участке в один гектар. Это слишком дорого. Облегчение вышло девелоперам, которые осваивают промышленные территории. Разработкой проектов планировки для промзон теперь занимается КЭРППТ. Уже утверждены сроки подготовки пакетов по конкретным зонам.
Жизнь проектировщикам подпортил и закон "Об охране объектов культурного наследия".
Непонятно, в каких случаях и как проводить государственную историко-культурную экспертизу. Неясен порядок проектной подготовки на таких объектах. Кроме того, нет четкого разделения между проектной и рабочей документацией: на проверку могут запросить бумаги, которые готовятся только на следующем этапе проектирования.
Один из присутствовавших на "круглом столе" проектировщиков заявил: "Мы постоянно и непрерывно занимаемся какими-либо согласованиями, а не своим прямым делом".
Андрей Некрасов
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 39(473) | 08-10-2007 | c.11
