Топовые против типовых Все новости
Разница в стоимости аналогичных квартир, расположенных в центре и на периферии, будет расти, - уверены операторы рынка. В отдаленной перспективе цены на сравнимое жилье могут различаться в 4-5 раз. При этом ценовые соотношения между окраинными районами уже сложились и вряд ли изменятся.
В отличие от Москвы, где ценность локации плавно снижается от центра к окраинам, стоимостная карта Петербурга выглядит куда пестрее.
В исторической части города элитные территории и малопривлекательные зоны соседствуют друг с другом, на периферии действуют свои ценообразующие факторы, и близость к центру роли практически не играет. Участники рынка не видят причин для изменения ценовых соотношений между спальными районами. Они полагают, что деление окраин на популярные и непопулярные в основном уже завершено.
"Город предпринимает шаги, чтобы непопулярные районы не превратились в откровенно депрессивные. Завершение окружной дороги положительно отразится на транспортной доступности южных территорий, есть перспективы создания новых рабочих мест на этом направлении", - полагает директор Петроградского отделения АН "Адвекс" Юрий Воробьев.
Статистика последних лет (см. график) подтверждает мнение о ценовой "устойчивости" городских территорий. Меньше всего подвержены влиянию конъюнктуры Московский район (он всегда в цене) и Кировский (уверенный "середняк").
Весьма популярный Выборгский, как и непопулярный Фрунзенский в периоды стагнации "проседают" заметнее других. Пока статистика не подтверждает мнение об опережающем удорожании недвижимости в историческом центре.
Последние пять-десять лет отношение средней стоимости "квадрата" в центре к площади на окраине оставалось практически постоянным: плюс 10-15% (напоминаем: речь идет об аналогичных квартирах - например "сталинках"). Не исключено, что мнения профессионалов определяются (в том числе) и психологическими факторами: абсолютный прирост в премиальном сегменте существенно больше.
Однако в периоды, когда спрос на окраинах сбалансирован с предложением, центр действительно уверенно набирает очки.
Сегодняшние "депрессивные пятна" в исторической застройке имеют серьезный инвестиционный потенциал.
Мнения экспертов
Леонид САНДАЛОВ,
заместитель директора АН "Бекар":
– Расслоение на дорогие и дешевые районы идет уже давно. К примеру, сегодня "корабль" в Выборгском районе стоит на 10-15% больше, чем жилье с такими же характеристиками в Кировском. Разницу поддерживают новые дома: вблизи Озерков строят куда более качественное жилье, чем на проспекте Ветеранов.
Сейчас перед городом стоит непростая задача избавиться от "хрущевок" - это сильно повлияет на картину привлекательности территорий. Впрочем, не думаю, что ценовая разница между популярными северными и непопулярными южными районами еще возрастет. Город активно предпринимает попытки создать "центры притяжения" и на юге Петербурга. Вряд ли они кардинально изменят сложившуюся картину, однако не дадут "просесть" этим территориям против "северов".
Уверен, в центре количество депрессивных зон будет постепенно уменьшаться. Показательно: стали появляться проекты элитных домов на территориях, где еще несколько лет назад никто и не думал замахиваться на подобное жилье.
Между центром и окраинами ценовая разница будет расти. Собственники жилья в центре постепенно меняются на более состоятельных. В оборот стали вовлекаться квартиры, долгое время простоявшие без движения. Характерный пример: владелец двухкомнатной квартиры на Мойке (80 кв.м) вдруг осознал, что на $800 000, которые стоит это жилье при нынешней конъюнктуре рынка, может позволить себе куда больше удобств - хотя и в не столь пафосном месте.
Опыт Европы показывает, что жилье в центре столиц ценится впятеро выше, чем такие же квартиры на окраинах. Лет через 20-25 у нас должно быть такое же соотношение. Правда, сначала предстоит снять острый дефицит типового жилья на окраинах. Полагаю, за этот срок город как раз справится и с этой задачей.
Сергей ДРОЗДОВ,
генеральный директор АН "Петербургская Недвижимость":
– Ценовая разница между периферийными районами сохраняется примерно на одном уровне, и здесь вряд ли что-то изменится. Новое строительство лишь "закрепляет" статус района: непопулярные места застраиваются простенькими "панельками", а там, где спрос выше, строятся дома более высокого класса.
Мышление горожан инерционно: застройщик может попытаться развивать непопулярную территорию, однако по высоким ценам покупать здесь жилье просто не станут. Характерный пример - зона около метро "Проспект Большевиков".
Были прогнозы, что с благоустройством кварталов жилье здесь по популярности сравняется с квартирами в Выборгском районе. Однако этого не произошло. Боюсь, та же история повторится с запуском Фрунзенской ветки метро: популярность Купчино это не вытянет, так как у района уже сформировался имидж дешевого.
Не вижу предпосылок для того, чтобы и ситуация в историческом центре кардинально изменилась. Количество проектов, на которые ссылаются коллеги, относительно невелико, спрос на зоны растет сугубо локально. Думаю, к примеру, что территория вдоль Обводного канала еще провалится в цене (во всяком случае, в ближайшие 5-7 лет). Так что на фоне роста спроса на престижные места разница в статусе территорий в центре еще возрастет.
Ценовой разрыв между центром и окраинами будет увеличиваться, но не быстро. Не верится, что жилье, скажем, у Технологического института будет стоить в 2-3 раза дороже "хрущевок" на окраинах - в лучшем случае на треть.
Аркадий КЯЗИМОВ,
генеральный директор АН "Союз":
– Соотношение цен между окраинными районами - величина довольно постоянная. Возможны разве что "локальные" возмущения. К примеру, после завершения "Балтийской жемчужины" поднимется спрос на окрестные кварталы в Красносельском районе.
Достройка Кольцевой автодороги, напротив, отпугнет покупателей от прилегающих кварталов. А вот недвижимость в центре еще серьезно недооценена - и она будет однозначно дорожать быстрее периферийной. Через 10-15 лет жилье в центре будет в разы дороже сравнимых квартир на окраинах.
Однако и в центре есть территории очень разного уровня. И дистанция между ними вряд ли сократится. Конечно, со временем благоустройство доберется и до депрессивных с сегодняшней точки зрения зон, однако конкурировать с окрестностями Невского проспекта или "золотым треугольником" они никогда не смогут.
Со временем и это жилье будет все равно дороже периферийных вариантов, но не в разы.
Александр МОШКАЛОВ,
президент группы компаний "Любимый город":
– После длительного затишья исторический центр только начал дорожать, и в ближайшее время он будет все сильнее отрываться от периферии в цене. Уверен, что мы сейчас лишь в начале разгона. Список востребованных состоятельными петербуржцами зон в центральных районах все время расширяется.
Сегодня неплохо "уходят" улица Чайковского, Фурштатская, район Театральной площади. Судя по динамике, со временем откровенно запущенных зон в историческом центре не останется. Однако полагаю, ожидать этого можно лишь лет через десять. Пятикратная разница с периферией?
Да уже сейчас от этого недалеко. $10 000 за метр уже не пугают покупателей жилья в центре. По этой цене продается целое здание в "золотом треугольнике", и уверен, оно будет куплено. К концу года, полагаю, по некоторым позициям мы увидим цены до $15 000 за метр. Показательно, что "квадрат" на первых этажах с коммерчески привлекательной локацией банки уже сегодня оценивают в $20 000.
Дмитрий ЩЕГЕЛЬСКИЙ,
генеральный директор АН "Бенуа":
– По моим наблюдениям, за 15 лет существования рынка приоритеты покупателей неоднократно менялись, поэтому ценовая картина, которую мы видим сегодня, не окончательна. Наиболее красноречивый пример - Стрельна. Еще пять лет назад это место считалось глухой окраиной. Но как только реконструировали Константиновский дворец, оно превратилось в одну из самых фешенебельных зон.
Из ближайших перспектив: открытие Фрунзенского радиуса может весьма благотворно отразиться на интересе горожан к Купчино. На периферии на спрос очень серьезно влияет транспортная доступность (прежде всего - наличие метро).
Весьма вероятно, с введением новых станций будет меняться и спрос на окрестные кварталы. Еще один важный фактор - застройка промзон. В зависимости от проектов, которые там будут реализовываться, изменится и отношение покупателей к соседним домам.
Опыт европейских мегаполисов показывает, что вокруг крупных городов неизбежно возникают "этнические" районы. При нынешней миграционной политике нам этого тоже не избежать. Полагаю, такие образования появятся за городской чертой - к примеру, в Металлострое.
Я не думаю, что центр заметно оторвется от периферии в цене. У нас подавляющее большинство горожан располагает относительно скромными средствами. Они образуют постоянный спрос на небольшие квартирки на окраинах.
Богатых петербуржцев недостаточно, чтобы сформировать сплошную элитную зону, покрывающую всю историческую часть города. По этой же причине ценовой разрыв между разными кварталами в центре сохранится.
Ценовая динамика некоторых районов Петербурга за последние пять лет
(в процентах относительно среднегородских цен)
По данным ИИЦ "Недвижимость Петербурга"
Дмитрий Сперанский
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 36(470) | 17-09-2007 | c.15
