Купчино: подспудный интерес Все новости
Запуск Фрунзенско-Приморского радиуса петербургской подземки, безусловно, повысит статус Купчино на квартирном рынке и оживит спрос на этот район. Однако произойдет это, по прогнозу специалистов, не раньше чем через год-полтора.
Пока что местное жилье - одно из самых дешевых в городе и конкурирует в этом смысле разве что с удаленными кварталами Красносельского района, полупромышленным Обухово и Веселым Поселком. Главная проблема района - транспортная. На территорию, где обитают примерно 400 000 человек, приходится единственная станция метро - "Купчино". Непросто вы-ехать отсюда и на личном транспорте.
Локальные запросы
Купчино - один из самых больших спальных массивов Петербурга. Относится к Фрунзенскому району (здесь сконцентрировано более 90% жилого фонда этого административного района). С востока и запада Купчино ограничено железнодорожными ветками, с юга - Кольцевой автодорогой, с севера - улицей Фучика.
Любопытно, что шведское селение Купсино вошло в состав России в результате Северной войны еще в 1702 году. Первое же упоминание о нем на шведских географических картах относится к 1676 году. В 1930-м эти земли были включены в состав Ленинграда.
Сегодня территорию делят на Южное (оно же Новое) Купчино и Северное (соответственно, Старое). Границу между ними проводят чаще всего по проспекту Славы, хотя логичнее делать это по улице Димитрова. Кварталы к северу от нее застраивались в 1960-е годы, здесь немало "хрущевок" и "брежневок", хотя вдоль главных магистралей встречаются и более современные дома.
К югу жилой фонд куда новее. Причем "кораблей" здесь практически нет. Зато в изобилии встречаются "панельки" 504-й, 606-й серий и кирпичные дома. Кварталы вдоль Бухарестской улицы застроены 137-й серией (несколько таких домов, впрочем, стоят и вдоль Малой Балканской - совсем недалеко от метро).
Спрос на эти территории ровный. Покупатели обращают внимание лишь на локальные преимущества: вид из окна, соседство с торговым центром и т.п. Привлекательных зеленых массивов здесь нет. В парке Интернационалистов деревьев явно маловато, то же относится и к заросшим травой пустырям между Загребским бульваром и Бухарестской улицей.
Жилье - от миллиона
Сегодня простенькую "единичку" в панельных пятиэтажках хрущевских времен можно найти здесь за 2,1 млн руб. Примечательно, что в более поздних домах 504-й серии встречаются и более дешевые варианты. Объяснение простое: "хрущевки" расположены ближе к метро и имеют более зеленые дворы, а метраж однокомнатных квартир в 504-й серии и "хрущах" практически не отличается (29-31 кв.м).
В 606-й, а особенно в 137-й серии "единички" заметно просторнее, что немедленно отражается на цене. Эти квартиры идут по 2,4-3 млн.
Наиболее экономичные варианты, как ни странно, обнаруживаются в современных кирпично-монолитных домах. 26-метровую студию на Бухарестской улице можно приобрести чуть дешевле 2 млн рублей. В новостройках, естественно, и самые дорогие квартиры: если площадь "единички" больше 50 кв.м, она оценивается от 3,2-3,3 млн.
Для покупки хрущевской "двушки" достаточно 2,5 млн руб. В домах 504-й серии такое жилье обойдется от 2,8 млн, в 606-й и 137-й сериях - от 3 млн руб.
Цены на "трешки" начинаются от 3,3 млн и доходят до 4,5 млн, а в новых домах - и до 5,2 млн, в зависимости от метража.
10-метровую комнату в Купчино вполне реально приобрести за 950 тыс. - 1 млн рублей. Самые дорогие варианты идут по 1,5 млн. Комнат в районе предлагается относительно немного. Их существенный плюс - в малом количестве соседей, нередко в коммуналке всего две комнаты.
По оценкам специалистов "Адвекса", если сравнить стоимость похожих квартир, расположенных поблизости от метро в Купчино и в Озерках (наиболее востребованный из спальных районов), разница в цене вряд ли превысит 3-4%. Беда в том, что в Купчино таких вариантов совсем мало. В результате средний ценник в районе уступает северным территориям примерно 10%.
По "квадрату" на аборигена
Жилищное строительство идет в основном в двух зонах: у ст.м. "Купчино" и вдоль проспекта Славы. Предложение на первичном рынке представлено квартирами эконом- и среднего класса. Единственный дом, который позиционируется как элитный, - "Твин Пикс" от компании "Импульс".
Сейчас в Купчино возводится 17 жилых объектов. "Район традиционно считался непопулярным из-за плохой транспортной доступности, обилия промышленных предприятий и неразвитой социальной инфраструктуры.
Однако в последние три-четыре года он застраивается довольно активно. Сейчас здесь возводится примерно 380-400 тыс. кв.м жилья", - говорит Илья Логинов, начальник отдела маркетинга корпорации "Строймонтаж".
Наиболее крупные жилые комплексы в районе: "Серебряные ключи" на М.Бухарестской улице от "Росстроя", проект "Новая Европа" от российско-финской компании "ЮИТ Лентек", "Карпаты" от концерна "ИПС" на пересечении Дунайского проспекта и М.Карпатской улицы и др.
За последнее время начаты две масштабные стройки: на пересечении ул. Белы Куна и Турку компания "Квартира.ру" строит ЖК "Международный", на углу Пловдивского и Загребского бульваров "ЛенСпецСМУ" возводит ЖК "Радуга".
В районе еще немало пустых мест, пригодных для застройки. Кроме того, у города есть планы по переносу ж/д станции Сортировочная и некоторых промышленных предприятий.
Торговая экспансия
Эксперты компании "Knight Frank Санкт-Петербург" выделяют в Купчино три основные торговые зоны. Во-первых, это территория в непосредственной близости от метро, где царствует холдинг "Адамант" с ТРК "Балканский" (общей площадью 44 430 кв.м) и "Балкания Nova" (21 000 кв.м). Во-вторых, проспект Славы, главным торговым "магнитом" которого стал ТРК "Южный Полюс" на углу Пражской ул. (34 500 кв.м).
Еще один анклав - гипермаркеты "Старт" (DIY) и "Карусель" на ул. Бухарест-ской.
Сегодня ритейлоры активно осваивают район: почти полмиллиона потенциальных покупателей - не шутка.
Комплексы, находящиеся в процессе проектирования и строительства, в разы превосходят имеющиеся торговые площади.
Так, в 2009-2010 гг. по плану сдаются два МФК "Фрунзенский радиус" (на пересечении ул. Бухарестской с ул. Салова и с ул. Белы Куна) общей площадью 174 894 кв.м.
ТРК "Дунайская перспектива" на перекрестке М. Балканской ул. и Дунайского пр. (23 700 кв.м) предполагается завершить уже в 2008-м.
Торгово-развлекательный комплекс "Словацкий Дом" (перекресток ул. Белградской и Салова) общей площадью 92 000 кв.м также должен вступить в строй в следующем году.
Самый крупный коммерческий проект - МФК "Балтийский Берег" на ул. Фучика, 8 - рассчитан на 250 000 кв.м. Здесь запланированы бизнес-центр, гостиница, а также торговля.
Подземные перспективы
По наблюдениям риэлторов, интерес к территориям, где открываются новые станции метро, неизбежно подрастает. Причем активизация спроса, как правило, происходит еще за полтора-два года до открытия подземки. Однако в Купчино этот процесс еще не начался.
В 2008-м планируется открыть движение по новой ветке лишь до станции "Волковская", что никак не облегчит жизнь купчинским обывателям. К 2010-му по плану откроются "Бухарестская" (на перекрестке улиц Бухарестской и Салова) и "Международная" (на ул. Белы Куна). Это уже серьезный плюс для обитателей Старого Купчино.
Со станцией "Проспект Славы" еще много неясностей. Дальше предполагается пустить метро поверху. В Новом Купчино должны к 2015 году заработать станции "Дунайская" и "Балканская". Завершит ветку "Южная". Она запланирована за Кольцевой автодорогой, в новом жилом микрорайоне.
Завершение строительства транспортной развязки на Софийской улице с выходом на КАД заметно облегчит жизнь автомобилистам.
Средние цены на жилье в Купчино, млн руб.
|
Тип дома
|
1-к. кв.
|
2-к. кв.
|
3-к. кв.
|
| "Хрущевка" |
2,1-2,25
|
2,4-2,8
|
3,3-3,8
|
| 504-я серия |
1,95-2,3
|
2,7-3,1
|
3,5-4,0
|
| 606-я серия |
2,3-2,6
|
3,0-3,4
|
3,8-4,2
|
| 137-я серия |
2,7-3,0
|
3,1-3,5
|
3,8-4,5
|
| Кирпично-монолитный |
1,9-3,3
|
3,0-4,8
|
4,4-5,2
|
По данным опроса риэлторских компаний
Юлия Михеева
Дмитрий Сперанский
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 34(468) | 03-09-2007 | c.16
