Стабильное замешательство Все новости
Состояние рынка жилья в первые шесть месяцев 2007 года риэлторы характеризуют как вялое. По данным регистраторов, объем сделок купли-продажи - примерно на уровне прежних лет. Аналитики полгода ждали, пока цены двинутся вниз, но те упорно продолжают подъем.
Оптимистичную статистику регистраторов операторы рынка с ходу объяснить не берутся. По сведениям ГУ ФРС, за первое полугодие 2007-го заключено около 29 500 сделок купли-продажи. Примерно такие же показатели были в 2001-2003 годах.
Во время активных 2004-го и 2006-го купчих подписывалось за тот же период на 10-15% больше. В провальном 2005-м - на 20% меньше. Казалось бы, рынок в идеальном состоянии. Это подтверждает и ценовая динамика. С начала года цены предложения подросли на 5% (хотя риэлторы упорно говорят о снижении).
Необъяснимая статистика
"Данные регистраторов отражают рынок с определенным опозданием - возможно, это объясняет их высокие показатели. Достаточно заехать, к примеру, в Невское отделение ГУ ФРС, чтобы убедиться, как там пусто", - делится наблюдениями директор АН "Бекар" Ирина Гудкина. "С апреля сделок открывается все меньше. За три месяца их число снизилось на 35%", - говорит Елена Ледовская, директор по продажам АН "Итака". Количество звонков, по данным этой фирмы, сократилось по сравнению с прошлым годом на 60%!
"Всегда с удивлением смотрю на статистику цен предложения. Динамика положительная, и это необъяснимо. Реально продаются лишь те варианты, по которым продавцы снижают ценники. Первый вопрос покупателя: готов ли продавец уступить. Если нет, тут же вешают трубку", - добавляет г-жа Ледовская.
Однако продавцы пока упорствуют. Ждут, что по осени цены начнут расти. "Горожане сами создают мифы. Один из них - осеннее подорожание. Хотя статистика показывает: ценовая динамика не подвержена сезонным колебаниям.
Осенью традиционно подрастает количество сделок: больше становится как продавцов, так и покупателей. Однако и летом, и осенью жилье дорожает с одинаковой вероятностью", - говорит генеральный директор АН "Миэль СП" Мария Сорокина.
Операторы утверждают, что постепенно граждане все-таки привыкают к нынешнему уровню цен и снова пытаются найти средства, чтобы улучшить жилищные условия.
"Прошлогодний ажиотаж опустошил финансовые закрома горожан. Все, кто имел солидные сбережения, так или иначе их пристроили. Новых пока не накопилось. Сегодня ипотека - один из немногих источников денег на рынке. Доля заемщиков среди покупателей заметно выросла.
Все больше становится тех, кто берет кредит "на доплату" - чтобы переселиться в более просторное жилье. Из-за этого средний размер выдаваемых банками ссуд несмотря на рост цен сократился", - говорит директор центра жилищного кредитования "Адвекс" Ирина Забродина.
Долговые сложности
Сделки стали сложнее - подтверждают операторы. По данным специалистов "Бекара", вернулись "цепочки" из пяти - семи звеньев, что было большой редкостью несколько последних лет: даже в период стагнации 2004-2005 годов на рынке все же хватало покупателей с "прямыми" деньгами. При этом кредитные средства используются на разных этапах сделки; в обменных операциях стали фигурировать участки (некоторые горожане, продавая квартиру, приобретают землю).
Агенты, не обремененные обилием работы, охотно берутся за сложные варианты. Причем, по данным "Итаки", сделки теперь даже чаще доводятся до конца, чем раньше. Агенты дорожат каждым клиентом, фирмам лишь в одном случае из десяти приходится возвращать залог. Для сравнения: на пике ажиотажа в прошлом году не удавалось завершить около четверти открытых сделок.
Добавил головной боли риэлторам и переход рынка на рубли. "С клиентами суммы по привычке оговариваются в долларах. В рекламе ценники теперь указаны в отечественной валюте. Если курс качнется, получается уже совсем другая сумма. Стало больше споров при внесении денег: по какому курсу считать. Однако уверена, когда мы привыкнем к расчетам в рублях, все проблемы исчезнут", - говорит Ирина Гудкина.
Пока, как утверждают в агентствах недвижимости, несмотря на снижение объема работы их доходы не пострадали: агенты перестали жертвовать собственными комиссионными процентами во время торга.
Однако ближайшее будущее внушает фирмам тревогу. "Осенние месяцы могут стать провальными по доходам: открываемых сделок стало намного меньше", - говорит Елена Ледовская.
Природные инвесторы
По наблюдениям операторов, заметно снизилась инвестиционная активность частных инвесторов. Сегодня рассчитывать на большие доходы от жилых "квадратов" не приходится. "Постепенно горожане осознали, что приобретать квартиры для сдачи в аренду - не лучший способ вложения средств. Инвестировать же в расчете на спекулятивный заработок сейчас не время", - говорит директор Петроградского отделения агентства "Адвекс" Юрий Воробьев.
"Внимание инвесторов переключилось на загородную недвижимость. Сегодня модно приобретать землю: все уверены, что она будет дорожать, и довольно быстро. Все чаще слышишь: надо купить сейчас, а то упустим шанс", - добавляет Ирина Гудкина.
Обзавестись участком к тому же проще из-за относительно небольшого бюджета покупки: ликвидный надел стоит от $40 000, на рынке жилья с этими суммами делать уже нечего. По мнению специалистов, появление альтернативного городским квартирам инструмента инвестирования позволит вкладчикам более гибко реагировать на изменения конъюнктуры.
Центральный интерес
По статистике "НП", последние полгода "исторические" квадратные метры поднялись в цене заметно сильнее, чем "спальные" (см. рис.). А доля выставленного на продажу жилья в центральных районах (Адмиралтейском, Василеостровском, Петроградском, Центральном) с июня прошлого года сильно сократилась: с 42 до 23% в общем объеме. Правда, последние шесть месяцев этот показатель практически стабилен.
Объяснение специалисты видят в плавно нарастающем спросе на центр. О росте интереса к дорогим квартирам в исторических кварталах говорят во многих компаниях, правда, весьма осторожно: товар штучный, статистическому учету - на уровне отдельно взятого агентства - не поддается.
Операторы в один голос говорят и о стабильной востребованности новостроек: ценники на них не снижаются в отличие от проблемных "хрущевок" и "кораблей". Однако статистика предложения говорит, что разбирают их отнюдь не столь хорошо, как утверждают практики. Последние полгода планомерно увеличивается доля предложения в современных кирпичных домах: с 19 до 23%.
Довольно быстро растет объем предлагаемых квартир в Приморском районе, где больше всего новостроек (доля предложения с других городских территорий практически не меняется).
Очевидно, "инвестиционные" варианты в новых домах, купленные в прошлые годы и наконец вышедшие на вторичный рынок, все же с трудом находят покупателя. А цены держит лишь упорство продавцов, которым продажи не к спеху.
Стабильно много в листингах "единичек" (эти варианты также весьма любимы инвесторами). В июне они составляли 26% общего объема предложения, тогда как в начале 2006 года (то есть перед ценовым подъемом) их было лишь 16%. Сократилась и разница в стоимости квадратного метра компактных и просторных квартир. Цена "квадрата" однокомнатной квартиры и "трешки" различается всего на 11,5%.
Опыт прошлых лет показывает, что, пока горожане не разберут компактные варианты, ценового витка ждать не приходится.
Мнения экспертов
Елена Ледовская,
директор по продажам АН "Итака":
– Время экспозиции объектов заметно выросло. Есть варианты, которые стоят по году и больше - если продавцы не хотят снижать цену. Характерный пример: "единичку" в кирпичном доме на Светлановском проспекте долго предлагали за $105 000. Не было ни одного звонка.
Лишь когда цену снизили до $99 000, граждане стали интересоваться объектом. Рынок приводит в норму стоимость переоцененных объектов. Сегодня можно встретить плохонькие "единички" за $73 000. На пике подъема меньше чем за $90 000 такой объект не уступали.
Юрий Воробьев,
директор Петроградского отделения агентства "Адвекс":
– Горожане привыкают к ценам. Осознают, что жилье дешеветь не будет. Хотя многие еще верят в небольшую коррекцию. Профессионалы ждали снижения цен с начала года. Постоянно повторяли: еще чуть-чуть, и цены пойдут вниз. Теперь это уже не столь очевидно.
Ирина Хондожко,
заместитель руководителя отдела жилой недвижимости Центрального агентства недвижимости:
– Во втором квартале 2007 года покупательская активность повысилась. Апрель и май были спокойными, а за июнь спрос вырос
на 20%. Осенью ожидаем еще большую активизацию рынка. Период ожидания падения цен почти закончился. Спрос подталкивает смягчение условий по кредитам в банках. "На повышение" играет и сезонный фактор - приток иногородних абитуриентов. Покупатели стали чаще спрашивать жилье в Приморском, Невском и Выборгском районах.
Ирина Гудкина,
директор АН "Бекар":
– По весне комнаты были самым ходовым товаром. Горожане, не успевшие приобрести отдельную квартиру до подорожания, пытались вложиться хотя бы в такое жилье. Сегодня покупатели не ждут скорого повышения цен на вторичном рынке. Кто может - копит средства на квартиру.
Активизировались сделки с квартирами стоимостью под $1 000 000. Отслеживать ценовую динамику тут сложно. В таких вариантах 15-20% цены изначально закладывается на торг: бизнесмены не купят, пока не выторгуют себе какой-нибудь скидки.
Дмитрий Сперанский
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 30(464) | 06-08-2007 | c.0
