Вячеслав Заренков: "Нацпроект уже не остановить" Все новости
Сегодня о национальном проекте "Доступное и комфортное жилье" говорят очень много. Однако подавляющее большинство граждан его действия на себе не ощущает. О том, как сделать жилье более доступным, размышляет президент холдинга "Эталон-ЛенСпецСМУ" Вячеслав Заренков.
– Вячеслав Адамович, сегодня многие строители основной причиной удорожания квартир в новостройках называют нехватку и высокую стоимость земли. Как решить эту проблему?
– Не надо искусственно создавать проблему дефицита земли. В Петербурге на свободных территориях можно построить 75 млн кв.м жилья. Еще 32 млн кв.м можно возвести на участках, занятых сегодня промышленными предприятиями.
И если в год мы будем сооружать по 3 млн кв.м, нам хватит этих территорий на 30 лет. Другой вопрос, что они не подготовлены инженерно, отсутствуют проекты планировки. Вот в Лахте, например, болото, и нужно вложить сотни миллионов долларов, чтобы там можно было строить.
Но не надо ждать, когда кто-то доведет эту землю до нормального состояния, ее нужно продавать в нынешнем виде. Я считаю в корне неправильным продажу только полностью "упакованных" участков, снабженных инженерной инфраструктурой, дорогами, социальными учреждениями: такая земля получается очень дорогой.
– Какие еще проблемы стоят перед застройщиками?
– Сегодня в правилах застройки существуют нерешенные вопросы, которые значительно усложняют инвестиционный процесс. Ряд проблем связан с недоработками в Генплане. Так, многие промышленные предприятия, предназначенные к выводу из центра, в существующем Генплане и в обсуждаемых к принятию правилах застройки обозначены как производственные зоны.
Это значительно ухудшает инвестиционную привлекательность данных земель. Они могут и должны использоваться в том числе и для жилой застройки при условии, что это не нарушает санитарные нормы.
Я уверен, что необходимо предусмотреть упрощенный порядок перевода промышленных территорий и внести соответствующие изменения в Генплан.
– А вопрос о санитарных зонах промышленных предприятий - "из той же оперы"?
– Совершенно верно. Предприятия, создающие санитарные зоны вне своих территорий, должны платить за это большие деньги - либо повышенная арендная плата, либо штрафы. Тогда у собственников и у менеджеров появится стимул сокращать эти зоны. В то время как сегодня чем больше санитарная зона, тем больше у директора предприятия влияния на потенциальных инвесторов, желающих осваивать близлежащие земли.
– Если мы будем подробно анализировать правовое поле, в котором сегодня действуют застройщики, много еще нестыковок обнаружим?
– Назову самые "затратные". Не до конца отработана практика взаимоотношений собственников участков и города в части объектов социальной и транспортной инфраструктуры. Строители покупают землю под застройку от собственников, выполняют для этих территорий проекты планировки, по настоянию города и исходя из здравого смысла вносят туда социальные объекты, детские учреждения, школы, дороги.
При этом город старается получить наделы под эти объекты бесплатно. А девелопер заплатил за эту землю большие деньги. Как следствие - налоговая инспекция предъявляет строителям претензии. Эту коллизию необходимо разрешить. Нужно выработать такой механизм взаимодействия, который устроит застройщика, в том числе в части налогообложения, и учтет интересы города.
Еще я бы предложил решить наконец вопрос о вновь выявленных памятниках местного значения. Их странный статус и очевидная спорность в охране препятствуют нормальному инвестиционному процессу.
Сегодня какой завод ни возьми, на его территории непременно обнаружатся сарай или труба, имеющие подобный статус. Девелопер, столкнувшись с этим, на начальном этапе не может правильно просчитать расходы на реализацию проекта.
– Если вернуться к проблеме доступности , как вы думаете, может ли ее решить массовое строительство социального жилья?
– А что такое "социальное жилье"? Хотелось бы выяснить, что вкладывается в это понятие. Как его будут продавать или раздавать? Оно будет доступно только отдельным категориям граждан или пойдет на рынок? В последнем случае это означает создание неравных условий для застройщиков.
Те, кто строит социальное жилье, получат льготы, например бесплатную землю и инженерию. А другие компании купят дорогие участки, заплатят за сети и тоже будут продавать жилье на рынке. Но они вложат в строительство неизмеримо больше средств.
Кто будет устанавливать, какое жилье социальное и как его распределять? За границей социальное жилье - это государственные или муниципальные доходные дома, которые сдаются в аренду без права продажи и приватизации. А у нас хотят выбросить его на рынок вместе с остальным. Это уже будет не рынок.
– Многие чиновники говорят, что строители искусственно завышают цены на жилье. Так ли это?
– Сегодня эту тему нередко откровенно используют в целях собственного пиара, притом не только чиновники, но и некоторые бизнесмены. Я видел рекламные объявления, где сулят построить индивидуальное жилье по $450-500 за 1 кв.м.
По нашим расчетам, только чтобы возвести "коробку" без окон и дверей, без инженерной инфраструктуры, дорог, электричества, тепла и канализации, надо вложить 750 евро на "квадрат". Весь комплекс работ обойдется в $2500 - это цена, по которой сегодня продается жилье в многоквартирных домах.
Хотя я считаю направление коттеджного загородного строительства очень своевременным и перспективным, национальный проект "Доступное жилье" можно реализовать только с помощью многоквартирных домов. Здесь проще контролировать цены на строительные работы и стройматериалы, себестоимость. Да и жилья на 1 кв.м дорогой земли можно построить гораздо больше, чем при возведении коттеджей.
Застройщикам никогда не было выгодно удорожание. Нам необходимо прогнозировать свою работу. Если, например, цены станут расти на 8-10% в год, мы это учтем, и нам будет достаточно получать 6-8% рентабельности.
А когда мы продаем жилье по $800 за "квадрат", а себестоимость возрастает до $1500 - приходится остальное жилье предлагать дороже, чтобы покрыть свои расходы. Возникает ненормальная ситуация: в одном и том же доме одни люди купили жилье по $800, а другие уже по $3000.
– Сегодня с новой силой разгораются конфликты, связанные с обманутыми дольщиками. Разрешится ли эта проблема, если строители будут торговать уже готовыми квартирами?
– Обманутые дольщики существуют только потому, что раньше легко доставались участки под застройку. Любая фирмочка, зарегистрированная несколько дней назад, могла обратиться в ИТК и получить землю чуть ли не бесплатно. В этом смысле подорожание земли можно считать благом: оно отсекло от земельных ресурсов фирмы "Рога и копыта". Ни одна серьезная компания никого не обманула, поскольку дорожит своим имиджем.
В высоких кругах говорят, что долевое строительство есть только в России и надо продавать готовое жилье. Я с этим абсолютно не согласен: готовые квартиры обойдутся гражданам как минимум на 40% дороже. Застройщики берут банковские кредиты, они вынуждены продлевать сроки реализации жилья, поскольку по завершении работ его нужно еще года два продавать.
За это время увеличивается инфляция, растут накладные расходы. Поэтому не надо ставить крест на долевом строительстве. Опыт западноевропейских стран и США показывает: основные продажи происходят на стадии закладки фундамента. И законы это позволяют. А, например, в Лас-Вегасе, если с 60% дольщиков не заключен предварительный договор, даже не дают разрешения на строительство.
В экономике не должно быть революций. Необходим постепенный переход к рынку готового жилья. Я у себя в компании запланировал по годам, когда продавать 20, 30, 40% готового жилья. Не надо диктовать застройщикам, как им реализовывать квартиры.
– Как же в этих условиях сделать жилье доступным?
– Приоритетным направлением я считаю развитие ипотечного кредитования. Займы, которые выдаются на первичном рынке, - пока зародыши ипотеки. Наша система ипотечного кредитования и взаимоотношений с банками устроена следующим образом. Пока дом возводится, поручителем за дольщика выступает строительная компания.
Если она не построила данную квартиру - она и выплачивает банку деньги, которые гражданин у него занял. Банковские службы здесь не рискуют. После сдачи дома в эксплуатацию компания из схемы выходит, а квартира становится поручительством для банка. Это нормальная система, но сроки выплаты кредитов надо увеличить лет до 30, может быть, даже до 40.
– Чего не хватает национальному проекту?
– В принципе, проект доступного жилья развивается в течение последних 20 лет, хотя объявлен он как национальный лишь два года назад. Главное - правильно распределить уровни ответственности. Федеральные власти должны разработать такие законы, которые способствовали бы его развитию.
Региональные - обеспечить условия, при которых строитель может получить участок на максимально выгодных условиях, а покупатель - взять кредит, соответствующий его запросам. Застройщики же должны создать такую стройиндустрию, чтобы себестоимость строительства не росла. Я считаю, что национальному проекту уже дан ход и никто его не остановит.
"НП" досье
Компания "ЛенСпецСМУ" в 2007 году отметила свое 20-летие. Сегодня в холдинг "Эталон-ЛенСпецСМУ" входят 28 предприятий, обеспечивающих полный цикл инвестиционно-строительного процесса: от проектирования и строительства до производства строительных материалов и эксплуатации недвижимости. За время своей работы холдинг ввел в эксплуатацию более 70 жилых и коммерческих зданий. В 2006 году компания сдала около 240 000 кв.м жилья. На стадии проектирования и строительства находятся еще около 50 жилых и коммерческих комплексов.
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 28(462) | 23-07-2007 | c.16