Предварительный договор купли-продажи

Земельный участок принадлежит застройщику на праве собственности (есть свидетельство о государственной регистрации права). Мне предложили заключить предварительный договор участия в долевом строительстве (договор о бронировании жилого помещения). В нем указано, что в срок до 15.03.2011г. застройщик обязуется получить "разрешительную документацию для начала строительства Объекта, в том числе разрешение на строительство Объекта", после чего со мной будет подписан договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома (по 214-ФЗ).
При этом последний договор является Приложением 1 к предварительному договору. Может ли договор долевого участия быть приложением к предварительному договору? Есть ли такая практика заключения 2-х договоров у одного Застройщика по одному Объекту? Может ли Застройщик заключать предварительный договор со мной, не имея разрешения на строительство?

Светлана

25.08.2010
По предварительному договору продавец (он же застройщик) НЕ НЕСЕТ никакой ответственности за несвоевременную сдачу объекта, оформление квартиры в собственность, передачу квартиры по акту приема-передачи. Предварительный договор прекращает свое действие по истечении срока, на который он был заключен, после чего покупатель получает право требовать возврата внесенных денежных средств. На основании предварительного договора у покупателя не возникает права требования на
квартиру.
Основной недостаток такого договора, на мой взгляд, - это полная зависимость от строительной компании. Если компания по каким-либо причинам не оформила на себя право собственности, то и у покупателя права что-либо требовать у застройщика, кроме возврата денег, нет. Даже в судебном порядке покупатель не сможет признать свои права на квартиру. И если начнется процедура банкротства строительной компании, то покупатель по предварительному договору в отличие от дольщика не вправе требовать передачи ему квартиры, он лишь будет включен в список кредиторов.
Изменения, внесенные законом от 17.06.2010, обязывают застройщиков в отношении объектов, разрешение на строительство которых получены после 01.04.2005 г., привлекать денежные средства граждан только на основании договора долевого участия либо путем выпуска облигаций особого вида - жилищных сертификатов, а также разрешают деятельность жилищных кооперативов. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение данных требований может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
Таким образом, предварительный договор, который Вы заключите, не будет являться автоматически ничтожным. Для признания его недействительным, необходимо Ваше обращение в суд с иском.
Некоторые компании, заявляющие о том, что они работают по 214-ФЗ, предлагают до полной оплаты дольщиком долевого взноса к заключению предварительный договор долевого участия. Это объясняется нежеланием брать на себя всю ту ответственность, которая наступает по 214-ФЗ.
Единственный договор, который попадает под действие и соответствует 214-ФЗ - это договор долевого участия, зарегистрированный в установленном порядке в УФРС. Только такой договор исключит возможность двойных продаж, обезопасит дольщика от существенных финансовых потерь в случае банкротства компании.

Татьяна Богданова,
юридическая фирма "Юр-Сити"