№214-ФЗ (новый закон о долевом строительстве)

Что будет с договором долевого участия, заключенным до 1 января 2005 года, если застройщик получит разрешение на строительство после 1 апреля 2005 года. Подлежит ли он обязательной регистрации? Если он подлежит, то придется приводить в соответствие с новым законом? Если не подлежит, не будет ли проблем при оформлении права собственности?


В соответствии со статьей 3 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты» (далее – Закон) застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения в установленном порядке разрешения на строительство.
Статья 4 Закона устанавливает, что договор долевого участия заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Действие Закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу закона, то есть после 1 апреля 2005 года.
В соответствии со статьей 4 Гражданского кодекса Российской Федерации по отношениям, возникшим до введение в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Право на получение квартиры и регистрацию права собственности на нее возникнет у Вас после окончания строительства, то есть после 1 апреля 2005 года.
Норма статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая говорит, что если после заключения договора принят закон, устанавливающий для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, то условия заключенного договора сохраняют силу, по нашему мнению, здесь не должна применяться.
Таким образом, договор долевого участия, заключенный до 1 января 2005 года, не будет являться основанием для возникновения права собственности на обозначенную в нем квартиру.
Для приведения сложившейся ситуации в соответствие с законом нужно будет не только зарегистрировать договор долевого участия, но и заключить дополнительное соглашение к нему, датированное после 1 апреля 2005 года, изложив текст договора в новой редакции с учетом требований Закона.

Борис Стрельцын,
юридическая фирма "Гарант"