Выбор и покупка квартиры в новостройке

В одной строительной компании мне предложили заключить договором об инвестировании, согласно договору я буду выступать в качестве инвестора, а не дольщика. В чем различия между договором инвестирования строительства и договором долевого участия?


В данной ситуации, для того чтобы определить, в чем разница, необходимо проанализировать проект договора, который Вам предложила строительная компания.
Дело в том, что ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», который вступил в силу с 1 апреля 2005 г., к участникам долевого строительства относит граждан, чьи денежные средства привлекаются для долевого строительства многоквартирных домов, которые при заключении соответствующего договора имеют намерение заказать или приобрести либо заказывают, приобретают товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Данный федеральный закон устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов и имущества участников долевого строительства. Правоотношения, возникающие вследствие заключения такого договора, могут регулироваться также и Законом «О защите прав потребителей», который на сегодняшний день является самым либеральным законом, действующим на территории РФ, а это дает почву под ногами не защищенным ранее, должным образом, дольщикам. Но, к сожалению, под действие этого Закона подпадают правоотношения, возникающие из договоров Долевого участия на строительство объектов, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля 2005 года.
Если разрешение на строительство интересующего Вас объекта получено до 1 апреля 2005 года, документ может называться по-разному: договор инвестирования строительства, договор долевого участия в строительстве или даже договор о совместной деятельности (простого товарищества), но правовую природу договора определяет не его название, а содержание, где определяются права и обязанности сторон. Как правило, по договору инвестирования строительства жилья, лицо, называемое инвестором, переводит другой стороне денежные средства, а застройщик обязан передать инвестору объект договора (квартиру) и оформить право собственности инвестора на нее, когда дом будет сдан в эксплуатацию.
По сути, речь идет о купле-продаже с отлагательным условием. Некоторые договоры с одним из таких названий по содержанию являются договорами «Подряда». Правоотношения, возникающие вследствие заключения этих договоров, регулируются помимо Гражданского кодекса также и Законом «О защите прав потребителей», а договор инвестирования жилья даже не упоминается в общегражданском законодательстве, как отдельный вид договора.
По закону «Об инвестиционной деятельности в РФ» инвестициями признаются денежные средства, вкладываемые в объект предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли. А инвесторами признаются - субъекты инвестиционной деятельности, осуществляющие вложение собственных, заемных или привлеченных средств, в форме инвестиций и обеспечивающие их целевое использование.
Как видно из определений, разработанных законом, разница между дольщиком и инвестором велика! Инвестор намерен извлечь прибыль из инвестиционного проекта и вправе отслеживать целевое использование вложенных средств. Но, на наш взгляд, очевидно, что для покупателя самым важным является получить долгожданную квартиру в собственность и заселиться, т.е. он покупают квартиру для личных бытовых и семейных нужд.
Таким образом, несмотря на разнообразие названий договоров, и наименований сторон, как правило, связанных с сознательной подменой понятий, с целью ухода от ответственности, сущность и содержание их схожи.

Наталья Ёлшина,
юрист ЭСОН