Крупнейшие застройщики по итогам первого квартала 2017 года отчитались о снижении продаж не менее чем на 20% по сравнению с прошлым годом. Каковы будут итоги полугодия?

 

В начале 2017 года мы остались без субсидированной ипотеки. Во многом этим и объясняется снижение. 
В первом квартале прошлого года, на фоне слухов о прекращении госсубсидирования ипотеки в конце марта, было заключено большое количество сделок и сработал «эффект высокой базы».
Снижение количества сделок обусловлено началом формирования так называемого отложенного спроса. Экономика постепенно восстанавливается: инфляция стабилизировалась и пошла на убыль, Центробанк снизил ключевую ставку до 9,25% годовых. Эти позитивные факторы повлекли за собой снижение крайне важных для рынка жилой недвижимости ипотечных ставок.

Как итог, люди заняли выжидательную позицию в надежде на дополнительное  снижение банковских ставок и перенесли покупки на вторую половину 2017 года. Утвердил покупателей в этой позиции и председатель правительства Дмитрий Медведев, когда сказал, что ставки по жилищным кредитам должны быть на уровне 6-7%.

 

— То есть квартиры не перестали покупать?

 

В период стабильного рынка средние объекты (не проекты комплексного освоения), как правило, полностью продавались за период их строительства.  С началом экономической нестабильности срок реализации увеличился. Сначала — на полгода, сейчас — до девяти месяцев, полутора лет.
Все говорят, что рынок ухудшается. Но на самом деле, типовые проекты, по сути – «коробки», которые уже построены и продолжают строиться без поправки на сильно изменившуюся конъюнктуру рынка, не востребованы покупателем и вряд ли станут востребованными даже при дополнительных скидках со стороны застройщиков. Они стали неконкурентоспособны. Покупательские предпочтения изменились. Чтобы сохранить интерес к проекту, требуется современный, актуальный продукт.
Востребованность качественного жилья стабильна. Сегодня усилия застройщиков, государства, банков должны быть направлены на перевод этой востребованности в реальный платежеспособный спрос.

 

—Когда на рынке существовало несколько категорий жилья, все было понятно. А теперь клиенту сложно сориентироваться, любой панельный дом на окраине может оказаться «комфортом» или хотя бы «эконом плюсом»…

Сейчас действительно существует много градаций, застройщики лавируют и придумывают все новые классификации, чтобы подчеркнуть индивидуальность своего продукта. Потому что ставить в рекламу объект с формулировкой «эконом-класс» — это значит снизить статус потенциальных покупателей. Получается, сейчас у нас «эконома» нет, все позиционируется как «комфорт», даже само понятие «эконом» решили искоренить законодательно. Такое жилье осталось только на закрытых встречах девелоперов, где вещи называют своими именами. Комфорт-класс доминирует, его больше  90% от всего предложения. Но это не просто название, сейчас действительно появляются новые объекты, в которых уровень комфорта на порядок выше, чем было год назад. Если раньше все строили типовые проекты и пытались конкурировать по цене, то сегодня основной драйвер конкуренции — качественные преимущества объекта.

 

— И как продать эти утилитарные «коробки»? Это еще возможно или покупатели на них уже не согласятся? Что они будут выбирать в ближайшее время?

 

 Покупатели продолжат выбирать жилье с наиболее оптимальными характеристиками. Лишние площади в крупногабаритных квартирах уже сейчас уступают место функциональным пространствам, и этот тренд сохранится. Следствием этой тенденции станет снижение интереса к студиям. Как показывает практика, более функциональной и комфортной для проживания является полноценная однокомнатная квартира. Способствовать спросу и в дальнейшем будет снижение ключевой ставки и формирование доступных предложений по ипотеке. Думаю, что в ближайшее десятилетие в отсутствие внешних шоков мы увидим достаточное разнообразие различных кредитных программ и совместных акций банков и застройщиков, которые повысят доступность жилья для покупателей.
Тенденция на формирование комфортной среды обитания отразится и на внешнем облике зданий. Застройщики будут уделять большее внимание проработке архитектурной концепции, которая становится одним из элементов продвижения объекта и обоюдно интересной темой при общении с покупателем. Высокая конкуренция уже подстегивает застройщиков качественно и концептуально оформлять входные группы, холлы, лестничные пространства, колясочные, а также придомовую территорию с различными детскими площадками, выполненными по индивидуальным проектам.
Доля квартир с отделкой на рынке новостроек Петербурга и Ленобласти в перспективе может увеличиться и составить 15-20%. Спрос на подобное жилье продолжат формировать покупатели, которые хотят сразу заселиться или сдать квартиру в аренду.
Увеличится может и доля апартаментов. Они по-прежнему будут считаться привлекательными для инвестиций. Цены на квартиры в новостройках будут расти, однако увеличение стоимости (опять же в отсутствие внешних шоков) не превысит 7% в год и будет формироваться за счет инфляции и повышения степени готовности объекта. Исключением здесь могут стать новостройки в некоторых пригородах, где стоимость квадратного метра может стагнировать и даже несколько снижаться.

 

— А как изменятся отношения продавцов и покупателей? На нынешнем сложном рынке отделы продаж даже крупнейших застройщиков работают далеко не идеально.

 

Сегодня важным фактором для получения информации, требуемой для дальнейшего приобретения недвижимости, является Интернет. Именно в Интернете пойдет основная работа по поиску, сравнению и принятию решений. Уже есть технологии по приобретению квартир он-лайн.

Основными рекламными инструментами для застройщиков в последнее время  стали Интернет и телевидение, при этом проникновение электронной коммерции в сферу недвижимости может быть гораздо глубже. Это наглядно видно на примере московских застройщиков, которые все активнее развивают электронные технологии продвижения.Судя по тому, как пока ведут себя девелоперы в Петербурге, их еще «не приперло».

Принимая во внимание данную тенденцию, мы создали мобильное приложение, с помощью которого можно поддерживать лояльность и внимание покупателей квартир на всем этапе завершения строительства объекта. Оно похоже на соцсеть, но сделано под конкретный проект. В нем можно познакомиться со своими соседями, вступить в диалог с застройщиком, найти ближайшие от комплекса инфраструктурные объекты, в один клик получить размеры и планировку приобретенной квартиры, заключенный договор в электронном виде, а также, в случае рассрочки, отслеживать и оплачивать последующие платежи. 
Этот продукт мы предложили другим застройщикам. Но все пока ориентированы на получение инструмента для организации дополнительных первичных продаж. Аргумент, что это сработает как долгосрочный имиджевый инструмент, который на всем этапе достройки объекта позволит предлагать покупателям дополнительные продукты и услуги, застройщики слышать пока не хотят. Дело в исторически сложившемся консервативном подходе.

 

—Как за последние годы изменился портрет покупателя?

 

Покупатели квартир теперь, по сравнению с началом века, очень грамотные. Они не только читают 214-ФЗ, но и отслеживают информацию о застройщике, сравнивают с конкурентами. Раньше, в 2006 - 2007 годах, отделы продаж закрывали до 30 сделок в день. Клиент приходил с деньгами, ему не нужны были никакие ипотечные программы.
Сейчас квартиру никто не покупает спонтанно, есть определенный цикл, человек отбирает три-четыре объекта и начинает их отслеживать, собирать информацию, читать отзывы.