– Осенью вступил в силу закон о защитных зонах памятников. Многие уже обнаружили их на своих участках. Как сокращать эти территории?

– Делать это должны уполномоченные органы власти. Но пока застройщик не может инициировать эту процедуру. Такая же ситуация была три-четыре года назад с утверждением проектов планировок территории (ППТ). Поправки в Градостроительный кодекс предполагали, что проекты планировок должны разрабатывать только органы власти. Но через полгода стало понятно, что в бюджете таких средств нет, и появились новые изменения, позволяющие собственникам участков выступать инициаторами, то есть финансировать разработку ППТ. Думаю, такой регламент появится и для процедуры сокращения защитных зон. Ведь ни в российском бюджете (в Петербурге треть таких зон дают федеральные памятники), ни в региональных денег для этого нет. А давление на власти со стороны собственников, обнаруживших у себя на участках такие ограничения, будет увеличиваться.

– Возможность строить жилье в бывших промзонах зависит и от санитарно-защитных зон еще действующих предприятий. Есть ли в этом вопросе законодательные изменения?

– Ничего не изменилось. До сих пор нет единого законодательства, которое определяло бы, как устанавливается и фиксируется санитарно-защитная зона. Например, закон о государственном кадастре не предусматривает внесения таких ограничений в паспорт участка. Законодательство говорит, что эти данные можно узнать в Комитете по градостроительству и архитектуре (КГА), который получает их в рамках межведомственного документооборота с Роспотребнадзором.

А предприятия постоянно исчезают и появляются. Чтобы понять, где и какие санитарно-защитные зоны имеются, надо опросить всех владельцев участков в радиусе минимум ста метров. Потом свериться с КГА, получив от него карты. А уж потом просить Роспотребнадзор подтвердить, есть ли какие-то письма главного санитарного врача о сокращении зон.
Но и это не все. Есть еще Минздрав и другие федеральные ведомства, участвующие в установлении санитарнозащитных зон специальных учреждений. Например, таких как психиатрическая клиника. Такие объекты не считаются опасными, но и для них установлена зона, называемая защитной. В июле прошлого года вышли поправки в санитарные правила и нормы (СанПиН). Там говорится, что такие объекты рекомендуют возводить за пределами защитной зоны, равной 100 метрам от границ жилой застройки. Никто не знает, как трактовать эту фразу. А поскольку статус зоны не установлен, чиновники считают норму запретительной.

Все, что касается загрязнения окружающей среды и нормативов по санитарным зонам, — очень специфическая область права, имеющая огромный коррупционный потенциал. И в ней мало кто разбирается. Есть чем заняться законодателю.

–Как же тогда вести модернизацию промышленных зон?

– Эту проблему надо решать на федеральном уровне. Стимулировать собственников участков можно только налоговыми льготами или их отсутствием, повышением налогов, связанных с загрязнением окружающей среды. Такие механизмы отработаны во всем мире, другого выхода нет.
Новое российское законодательство позволяет инициировать комплексное развитие территории муниципальным образованиям или субъекту РФ. Но для этого очень хорошо должен работать закон о государственно-частном партнерстве (ГЧП): инвестировать в дорожную и  социальную инфраструктуру должен бюджет. В противном случае, проект будет неинтересен инвестору. Например, крайне сложно выполнить нормативы по улично-дорожной сети — ее можно создать, только отдавая свои участки городу, да еще и платя за это налоги. Строить в одиночестве все инженерные сети тоже неинтересно. Менять сети сложнее, чем создать новые. Например, придется согласовывать с хозяевами смежных участков перекладку коммуникаций и учитывать их пожелания. Как и пожелания монополистов по расположению источников присоединения. Многие проблемы должны решаться с участием госорганов и с привлечением монополистов, чего в нашем городе не происходит.

–Как влияет на реновацию промзон местное законодательство?

– Оно только усугубляет ситуацию, в основном тем, что слишком стремительно меняется и не имеет переходных периодов. Хотя стремление властей установить понятные правила похвально. Например, сейчас в зонах регулируемой застройки до вступления в силу новых Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) остановились все согласования. Нормативы по «социалке», озеленению и парковкам тоже изменятся. Если бы были утверждены Региональные нормативы градостроительного проектирования (РНГП), которые сейчас по сути не действуют, можно было бы эти подробности из ПЗЗ изъять. Федеральный законодатель не просто так разделял три документа: Генплан, РНГП и ПЗЗ. Логика заложена очень понятная — чтобы эти нормативы не менялись с такой периодичностью, а определяли жесткие параметры. Вообще ПЗЗ Петербурга сильно отличаются от того, что описано в Градостроительном кодексе. И плановое обновление РНГП, ПЗЗ и Генплана, когда какой-то из документов меняется раз в три месяца, вдохновляет на остановку или пересмотр проектов.
А бывает, что эти документы прямо противоречат друг другу.

– Как повлияло изменение нормативов на ваш проект на «Красном Выборжце»?

– Наш проект предусматривает развитие двух кварталов, ограниченных Арсенальной улицей, Кондратьевским проспектом, улицей Ватутина и Свердловской набережной. Всего около 25 га. В том квартале, который ближе к Кондратьевскому проспекту, высотная планка снизилась с 40 до 28 метров. Получается, что разрешенная высота в квартале на Свердловской набережной  больше, чем в квартале, уходящем в глубь промышленной территории. Логику такого решения мы не очень поняли. Но жилую площадь проекта пришлось сократить с 220 000 до 156 000 кв.м. Фактически около 40% пространства теперь занимает озеленение.
Мы оставляем парк на Свердловской набережной, объединив его с объектами культурного наследия. За парком расположен бывший Дом культуры завода «Красный выборжец». Шикарное здание с внутренней отделкой 1930-х, ничем не примечательное снаружи, с большим кинозалом и большой столовой. Думаю, что у здания останется та же функция. Есть еще деревянный дом управляющего заводом, который в прошлом несколько раз перестраивали. Есть и здание XIX века из красного кирпича — один из лабораторных цехов. По фасаду видно, что его достраивали, а использовалось оно, в том числе, и как общежитие. Его мы восстановим в исторических пропорциях. Изначально планировали его использовать как досуговый центр, а теперь думаем над физкультурно-оздоровительным комплексом.
Есть у нас и два очень красивых исторических здания на улице Ватутина и на Кондратьевском проспекте. Они органично вписаны в новый комплекс. Эскиз застройки прошел обсуждение на двух Градсоветах и тщательно дорабатывался нашими проектировщиками из компании «Союз 55».

– А что с социальными объектами?

– По расчетам чиновников, уже существующая нагрузка превышает расчетную в два-три раза. А значит, рождается очень простая идея — построить все, чего не хватает, там, где хоть что-то строится. У нас предусмотрена школа и четыре детских садика (по одному для каждой логически обособленной зоны), обеспечивающих потребности на всей территории проектирования. Но, например, у Комитета по образованию и районной администрации есть желание укрупнять такие объекты, чтобы нести меньше затрат. То есть они хотят один сад на 240 мест, а не два по 120.От властей поступило предложение заменить в проекте один детский сад медицинским учреждением. Мы готовы согласиться, но норматив доступности, который не делает различия между чистым полем и застроенной территорий, этого не позволяет. И это вопрос исключительно местного законодательства.
А пока девелоперы вынуждены работать в короткие промежутки «законодательного затишья». Надо успеть все согласовать и получить разрешение на строительство, пока не изменился очередной норматив.