По данным Росреестра, все показатели, характеризующие состояние рынка недвижимости, в плюсе. Каковы результаты работы вашего холдинга?

Да, в первом полугодии 2016 года мы увеличили продажи недвижимости почти в три раза по сравнению с тем же периодом 2015 года. Это в деньгах, а если говорить про метры — в 2,6 раза. Что экономика в целом не ахти и доходы граждан падают — это понятно. Но, по крайней мере, пик нестабильности мы проскочили и теперь потихоньку выкарабкиваемся. Мне кажется, сейчас наступил период стабилизации. Опыт прохождения кризисов у нас есть. К любому кризису нужно спокойно относиться, анализировать и пользоваться ситуацией, вместо минусов получать плюсы.

Именно рынок жилья реагирует на изменения более быстро и четко. В декабре 2014 года — начале 2015 года, когда доллар подпрыгнул и все начали говорить о кризисе, покупатели притаились. Наступил период неопределенности для всех: и для граждан, и для строителей. Он длился примерно полгода. За это время у всех резко упали продажи. Потом спрос начал восстанавливаться: жилье-то надо покупать, дети вырастают и так далее. И сегодня он достиг уровня стабилизации.
Кроме того, процесс создания жилья — это 2,5–3 года. Его вдруг не остановишь. И компании не останавливают строительство, накапливая запас готового жилья, а люди, чтобы снизить риски, предпочитают покупать уже готовые квартиры или жилье  в домах высокой степени готовности. Накопились предложения, которые устраивают сегодняшних покупателей.
Кроме того, даже в тот сложный период, когда спрос упал совсем, некоторые все равно как-то покупали. А сегодня люди с первого визита оформляют бумаги. Потому что те компании, которые обманывали или не смогли выполнить свои обязательства, ушли.

Новые требования к застройщикам, включая пакет поправок в 214-ФЗ, действительно повышают надежность или просто ложатся бременем на себестоимость?   

И до этих поправок все было нормально. Любые ограничения добавляют какие-то проценты к себестоимости. Любые. Кроме того, дольщик имел возможность застраховать свой риск еще десять лет назад.

Сейчас, думаю, люди будут больше верить: компенсационный фонд создает государство. Для застройщиков это опять дополнительные расходы. Из ста миллионов выручки я должен отдать миллион, чтобы покрыть убытки недобросовестных компаний.
В нашей отрасли пробовали разные способы регулирования. Был вариант лицензирования — лицензии продавали направо и налево. Потом перешли к системе саморегулируемых организаций (СРО.) К ней тоже есть претензии, но на сегодня это оптимальный вариант.

Раньше лицензии для строителей создавали, по сути, запретительную систему. Я уже лет пятнадцать говорю с разных трибун: чтобы убрать административные барьеры, не нужно никаких мероприятий. Нужно просто разрешительную систему заменить на уведомительную. У нас сегодня запретительная система. Лицензия — один из ее видов. Чиновнику не интересно развивать проект. Согласовав проект, он берет на себя какую-то ответственность за его реализацию. Зачем ему это нужно? Чем меньше проектов, тем у него меньше работы и меньше ответственность. Это же понятно. Я считаю, что чиновник должен материально быть заинтересован в продвижении каждого проекта и получать за это премии. Чем больше у предприятия прибыль, тем больше доход чиновника. Тогда все будет нормально.

Сейчас ваши интересы сосредоточены в основном в жилищной сфере. Как они распределяются между Петербургом и Москвой?

Примерно 50 на 50. Но считаю, что потенциал Московского региона все-таки больше.

Это происходит по всем показателям. В Петербурге у нас ассортимент пошире, но я думаю, в следующем году мы выравняем ситуацию и по географии. В Москве у нас  в работе четыре объекта, здесь восемь. Но в Москве до конца года появятся еще две площадки. По продаваемым квадратным метрам наши проекты в двух столицах уже выравнялись.

 «Эталону» для работы сегодня достаточно участков в Петербурге, поэтому нас нет в Ленобласти. Кроме того, мы строим жилье классов «комфорт» и «комфорт плюс». А в области в основном в ходу «жесткий эконом», самое дешевое жилье.

Примерно 60% покупателей приобретают квартиру эконом-класса. Проходят годы, они накапливают какие-то деньги, продают свою студию, добавляют средств и покупают у нас. Среди наших покупателей есть семьи, которые уже по третьему-четвертому заходу приобретают жилье. Доля приезжих покупателей -примерно 33%. Север, сырьевые регионы. Есть расхожее мнение, что в город приезжают только пенсионеры. Это не так: люди приезжают семьями, в которых 2/3 — трудоспособные граждане. Многие приезжают учиться.

 Главным драйвером рынка эксперты называют ипотеку. В среднем по рынку новостроек — 55–60%. А у вас?

 У нас — 17–21%. Мы никогда и не стремились к тому, чтобы доля ипотеки была высокой. Это рискованно. Когда наступает кризис, ипотечная система рушится в первую очередь. Поэтому долю ипотечных сделок мы стараемся держать в пределах 15%. Больше не нужно. Свои рассрочки интереснее. Делаем рассрочки даже и до десяти лет в некоторых проектах. До сдачи дома в эксплуатацию она беспроцентная. Потом 12% в год. Меньше чуть-чуть, чем в банке, и все равно выгоднее, чем ипотека. И для нас она тоже выгодна, потому что сейчас, например, мы разместили облигационные займы под 11,7%.

В 2011 году вы вышли на IPO и разместили ценные бумаги на бирже. И теперь у вас акционерное общество, регулярно выпускаете отчетность.Что изменилось в структуре управления? Есть ли у акционеров пожелания, которые расходятся с вашими?

Есть, конечно. Корпоративное управление все-таки сложнее, чем авторитарное. В публичной компании есть три зоны управления. Первая — это оперативное управление, конкретно направленное на реализацию проекта и получение прибыли. Вторая — это такая штабная зона, предусматривающая четкий, жесткий учет, контроль, информированность внешней среды и так далее. Третья — защита интересов акционеров. В каждой зоне должен быть ответственный управляющий.
Защитой интересов занимаются совет директоров, комитеты, консультационные советы и так далее. И они должны быть абсолютно демократичны. Решение принимается большинством, иногда 2/3 голосов.

Но в оперативной зоне должен быть авторитарный стиль. И кстати, с 1 августа я его восстанавливаю. Я вернулся на должность генерального директора Группы компаний, чтобы возглавить оперативную работу.Для меня работа в управлении — это своего рода спорт. Как в любом спорте, достижение высоких результатов — это цель, и к ней нужно идти. Я как-то на несколько лет притормозил свое развитие в достижении этой цели и заскучал. Считаю, что необходимо брать все в свои руки и достигать рекордных результатов, как и в спорте.

Вы за последние несколько лет совсем уже отказались от кооперативной схемы, которая раньше активно использовалась, и перешли строго в рамки «долевки». Это минус или плюс, или просто требование государства?

Я бы, честно говоря, вот так сразу не отбрасывал жилищно-строительные кооперативы, потому что они имели много преимуществ. Например, создание ТСЖ — здесь много нюансов при передаче объекта. Говорят, что там застройщик вообще не должен присутствовать, приходят чужие люди и  начинают управлять этим сложным процессом. А вот когда ЖСК трансформируется аккуратненько в ТСЖ, это происходит плавно, с минимальными накладками. Это один плюс. Второй — в том, что, если объект не достроен, при долевом участии там нет структуры, которая бы защищала интересы дольщика. Нет юридического лица. И чтобы завершить объект, нужно что-то придумывать, идти к администрации. А в схеме ЖСК есть юридическое лицо — правление кооператива. Они остановились, осмотрелись и говорят: «А давайте мы выберем другого застройщика и будем дальше работать». Третье преимущество: в кооперативе каждому принадлежит пай. И когда ты хочешь выйти из проекта, ты не должен расторгать договор, а просто можешь свой пай продать другому человеку.

 Какой из ваших проектов, реализованных за последние десять лет, какой был самым сложным?

 Тяжело получать разрешительную документацию по проекту «Галактика». Четыре года мы не могли оформить разрешение по разным причинам, не от нас зависящим. Там было много городских проблем, которые администрация должна была решить до утверждения проекта планировки. И сейчас проект планировки территории (ППТ) принят, а разрешение мы еще не получили: нет окончательного варианта по строительству социальных объектов. Решено строить их в рамках государственно-частного партнерства (ГЧП), но точной схемы работы нет. Однако в этом году планируем все же начать стройку.

Есть ли у вас обманутые дольщики?

Скоро 30 лет как на рынке — никогда не было. В начале деятельности мы собирали свои деньги, чтобы реализовать проект. У меня жена плакала, когда я говорил: «Давай, у нас есть какие-то маленькие накопления, давай снимаем и…»Сейчас в холдинге работает четыре — четыре с половиной тысячи человек. Это без подрядчиков. А если с ними считать — около 11 000.