Первая половина 2015 года была не самым спокойным временем на рынке недвижимости. Как экономические изменения отразились на объемах спроса и предложения, и что происходит сейчас в сегментах комфорт и бизнес-класса, рассказывает директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.
Какие тенденции наметились на рынке жилья в первой половине года, отличается ли ситуация в его разных сегментах?
Классификация жилья на нашем рынке по-прежнему является достаточно условной. Многие проекты, которые застройщики относят к комфорт-классу и даже «бизнесу» и «элите», по объективным критериям не могут быть классифицированы выше эконом-класса. С нашей точки зрения, основная тенденция на рынке настоящего комфорт-класса — это повышение качества проектов. В новых домах проектируется отдельное машиноместо на каждую квартиру, современные инженерные опции, нетиповая архитектура, привлекательная отделка мест общего пользования, удобные планировочные решения и сбалансированная квартирография без квартир-студий. Такого предложения на рынке немного.
Но во многих проектах студии занимают львиную долю от всех квартир, а застройщики говорят, что они пользуются наибольшим спросом.
Давайте задумаемся над тем, кто покупает эти квартиры. В подавляющем большинстве — инвесторы, с расчетом на дальнейшую перепродажу или сдачу в аренду. Я не вижу ничего плохого в том, что в доме или в подъезде будет несколько квартир-студий. Но когда в жилом комплексе их более 90% — это явный перебор! Такая, мягко говоря, удивительная квартирография влечет за собой множество проблем для жильцов дома. Очевидно, что им не хватит парковочных мест. Градостроительные нормы предписывают застройщикам создавать одно машиноместо на 80 кв.м недвижимости — иными словами, на 3‑4 студии, и в каждой из них будет жить хотя бы один автомобилист. В доме с квартирами - «малометражками» никогда не сложатся спокойные и добрососедские отношения между жильцами. Не только потому, что людей слишком много, но и из-за того, что соседи будут постоянно меняться, — ведь студии изначально приобретают для перепродажи или сдачи в аренду. А те, кто выбирает такую квартиру для себя, всегда рассматривают ее как первое, временное жилье, которое при первой же финансовой возможности планируют обменять на более просторную и удобную жилплощадь. В итоге целые кварталы новостроек, которые сегодня застройщики позиционируют как комфорт-класс, могут превратиться в депрессивные районы.
Рациональный покупатель все это понимает. Сейчас, в условиях изменившегося спроса, спрос на квартиры-студии падает. Покупатели в большей степени ищут квартиры для себя, своей семьи. Важна не только минимальная стоимость, а в первую очередь — удобство проживания и качество строительства.
Какой у вас прогноз на будущее? Будут ли меняться цены на квартиры, в какую сторону?
Несмотря на общую экономическую нестабильность в мире, ситуация на рынке недвижимости нормальная. В нашей компании в мае-июне 2015 года объем продаж соответствовал прошлогодним показателям за аналогичный период. Если подводить итоги первого полугодия, то мы находимся примерно посередине между показателями 2013‑го и 2014 годов. Это хорошие стабильные цифры. И цены на квартиры стабильны, и строительство объектов идет по графику. Рациональные клиенты это понимают и приобретают жилье сейчас.
Что сейчас происходит на ипотечном рынке — как менялось в последние месяцы количество таких кредитов и каковы прогнозы?
Сейчас в «Строительном тресте» объем ипотечных сделок составляет около 55% от общего объема продаж. В начале года, конечно, эти цифры были существенно меньше. Рынок активизировался с момента запуска программы государственной поддержки ипотеки. Можно судить даже по нашей компании: за последние два месяца у нас появилось несколько новых банков-партнеров, а ипотечная ставка по отдельным жилым комплексам снизилась до 9,9% годовых в рублях. На таких условиях можно, например, приобрести квартиры в третьем лоте жилого квартала «NEWПИТЕР» и двух очередях ЖК «Капитал», со сроком сдачи в конце 2015-го и в 2016 году.
Как идет развитие проекта «NEWПИТЕР»?
Первый дом построен и сдан — в начале июня началось его заселение. Строятся еще четыре дома и детский сад. Завершен первый этап Питерского проспекта — транспортной магистрали, которая свяжет новый микрорайон с Красносельским шоссе. В общем, квартал начинает жить полноценной жизнью. Стоимость недвижимости в ЖК «NEWПИТЕР» при этом пока не меняется. В сданном доме еще можно приобрести квартиры всех типов, от однокомнатных до трехкомнатных, в том числе с террасами или необычными двухуровневыми планировками. Минимальная стоимость квартир — 2,7 млн рублей. Естественно, цена будет чуть выше, если речь идет о квартире с полной отделкой.
Чем комплекс «NEWПИТЕР» отличается, например, от другого вашего крупного проекта «Капитал»?
Объективно «NEWПИТЕР» выиграет у любого другого комплекса, за исключением разве что загородных поселков. Если перенести такой проект в центр Петербурга на Петроградскую сторону (не меняя ни одного другого технического параметра), то цена квадратного метра будет в 2,5 раза выше. Здесь идет комплексное освоение огромной территории, дома строятся в рамках единой концепции, с красивой архитектурой, небольшой этажностью, но с большим количеством зелени и новыми современными инженерными системами. Да, он дальше от метро, но у всех наших покупателей есть автомобили. И, кстати, для каждого из них в жилом квартале «NEWПИТЕР» будет предусмотрено отдельное машиноместо.
«Капитал» на сегодняшний день выглядит уже обжитым жилым комплексом, более обеспеченным инфраструктурой. Но загляните на несколько лет вперед. Реализация наших планов качественно улучшит ситуацию в поселке Новоселье. А ведь есть еще проекты по соседству — например, до конца года участок рядом с нашим может быть выкуплен под строительство нового торгового центра «Мега-IKEA». Пройдет совсем немного времени, и привлекательность недвижимости в жилом квартале «NEWПИТЕР» вырастет в разы.
Продолжит ли «Строительный трест» заниматься малоэтажными загородными объектами?
Мы активно работаем в этом секторе рынка. Причем настолько, что весной нашу компанию уже второй раз подряд признали лучшей в этом направлении на главном профессиональном конкурсе Петербурга и области — «Строитель года». Покупатели тоже ценят наши объекты: в 2014 году объем продаж коттеджей в «Строительном тресте» достиг 1 миллиарда рублей.
В какой стадии находятся ваши проекты в городской черте?
Комплекс «Невский стиль» возле Удельного парка сдан и уже заселен — сейчас здесь продаются последние квартиры. Строительство первой очереди ЖК «Лиственный» возле парка Сосновка тоже завершается. Помимо жилья здесь строится два многоуровневых паркинга и спортивный клуб. Покупателям квартир мы предлагаем выгодные условия: в случае единовременной оплаты или приобретения недвижимости с помощью ипотечного кредита можно получить на скидку до 11%.
Недавно вывели на рынок новый проект в сегменте бизнес-класса — ЖК OSTROV на Ремесленной улице. Это очень красивый объект в замечательном месте, на Петровском острове, вблизи центра города, парков, водоемов. Дом строится из кирпича в классической архитектурной стилистике, с отделкой фасада натуральным камнем, с эффектным ландшафтным дизайном внутридворовой территории. Рядом, на набережной реки Ждановки, будет создана благоустроенная прогулочная территория. Кроме жилья, в новом доме предусмотрен детский сад, коммерческие помещения и двухуровневая подземная автостоянка.
Студий в этом проекте также не будет?
Нет, ориентируясь на семейных покупателей с детьми, мы предлагаем им только удобные и востребованные планировки. Мы стараемся изначально создавать благоприятную среду обитания, и сама квартирография формирует здесь определенный социальный состав жильцов.
С момента открытия продаж в комплексе на Петровском острове мы наблюдаем хороший спрос на квартиры. Он обусловлен отличным местоположением дома, развитой инфраструктурой, в том числе для детей — рядом есть детсады и школы, прямо напротив расположен Центр художественной гимнастики, футбольный стадион, теннисный корт. Свою роль играет и адекватная ценовая политика компании — жилье стоит от 130 000 рублей за квадратный метр.
