В Ленинградской области развернулась борьба с жилищно-строительными кооперативами, привлекающими деньги граждан, но при этом не являющимися застройщиками. О первых итогах баталий и способах решения проблем брошенных строителями недостроев рассказывает начальник отдела контроля и надзора в области долевого строительства Комитета госстройнадзора Ленобласти Анна Фалалеева.
- Много ли в Ленобласти объектов, квартиры в которых реализуются по схеме ЖСК?
- По данным на конец 2014 года , жилье в 588 домах продавали по 214-ФЗ, а застройщики заключали с гражданами договоры долевого участия. Это около 78% от общего числа строящихся в области многоквартирных домов. На схему ЖСК приходится немногим более 20%. В среднем по России этот показатель составляет примерно 50%.
Конечно, мы не боремся с кооперативами. Просто всем нам надо давать потенциальным покупателям как можно больше информации, повышать правовую грамотность населения. Готовы предоставлять сведения о наличии необходимых документов у лиц, привлекающих средства граждан.
- Что же опасного в схеме ЖСК?
- В финансировании стройки с привлечением пайщиков в члены ЖСК нет ничего страшного, такая схема предусмотрена законодательством. Однако в области встречаются ЖСК, которые не являются застройщиками, но деньги с граждан берут. У таких кооперативов нет прав на участок (договора аренды надела или свидетельства о собственности). Разрешение на строительство также оформлено на других лиц. А в Жилищном кодексе есть прямая норма о том, что жилищно-строительный кооператив должен выступать застройщиком и обеспечивать на принадлежащем ему участке возведение или реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным разрешением на строительство. Вступая в такой ЖСК, граждане должны понимать, что в случае его банкротства не смогут настаивать на включении их в реестр с требованиями по передаче жилых помещений.
- Много ли таких «неправильных» кооперативов, и какие меры вы принимаете?
- Мне доподлинно известно о четырех объектах. По одному подобному случаю комитет уже принял административные меры: привлечены к ответственности ЖСК «Щегловская усадьба» (который привлекает пайщиков) и ООО «СК НАВИС» (застройщик). Каждой организации надлежало выплатить административный штраф по 500 000 рублей. Однако обе компании обжаловали постановления комитета в Арбитражном суде. Дело будет рассмотрено летом, по иску застройщика в первой инстанции мы проиграли, но будем оспаривать вердикт. С учетом этих судебных решений мы выстроим дальнейшую работу. Позиция Ленинградской области остается жесткой: все ЖСК должны быть застройщиками, чтобы законно брать деньги с граждан. Иначе мы будем применять административные меры и обращаться в суды.
- Изменившееся земельное законодательство не дает права властям передать компании, которая возьмется достраивать проблемный объект, другой участок без торгов. Есть ли альтернативные меры поддержки пострадавших дольщиков?
- Да, областной закон 107-оз действительно предусматривал такую возможность. Юридическое лицо, завершившее стройку и передавшее квартиры дольщикам, могло бесплатно получить участок для компенсации расходов на достройку. Но поправки в Земельный кодекс лишили субъекты РФ права принимать законы, предусматривающие предоставление земель без торгов. А у нас хватает недостроев, которые требуют дополнительных вложений. Федеральный законодатель оставил нам возможность передавать права на завершение проблемных строек на торгах – этот вариант может быть использован, когда в проекте есть достаточно непроданных квартир. Осталось также право предоставить участок в безвозмездное пользование некоммерческой организации, созданной правительством Ленобласти в целях жилищного строительства. Такая организация могла бы, выступая застройщиком, привлекать средства инвесторов для завершения проблемных объектов. Однако эту схему еще надо детально прорабатывать.
Кроме того, мы рассматриваем и другой вариант поддержки дольщиков: субъект РФ получил право без торгов заключать с компаниями договор аренды участка для реализации масштабного инвестпроекта. Такой проект может предусматривать строительство многоквартирного дома и предоставление жилья в них пострадавшим дольщикам.
Законодательное собрание Ленобласти направило в Госдуму предложения по корректировке статьи 39.5 Земельного кодекса. Поправки дадут право субъектам РФ принимать законы о возможности бесплатного предоставления наделов в собственность некоммерческих организаций, созданных гражданами. ЖСК, организованные дольщиками, смогут использовать такие участки для привлечения другого инвестора.
